波多野结衣欧美_麻豆精品av_欧美日韩国产成人在线91_最新国产乱人伦偷精品免费网站 _蜜臀久久精品_激情网站在线_蜜臀av国内免费精品久久久夜夜 _天天爽天天狠久久久_日韩伦理在线_女同一区二区三区

樂居財經 徐迪 8月25日，綠城中國舉行2025年中期業績發布會。綠城中國執行董事、行政總裁郭佳峰，執行董事、執行總裁耿忠強，董事會秘書、執行總裁周長江，執行董事、副總裁李駿出席。

今年上半年，綠城中國實現收入533.68億元，同比減少23.3%；凈利潤12.11億元，同比減少63.5%；股東應占利潤2.1億元，同比減少89.7%。

實現操盤銷售金額1222億元，行業排名上升一位至TOP2；權益銷售額539億元，行業排名TOP5。回款率維持96%的高位，有力支撐再投資。

截至6月30日，公司總資產5181.14億元，同比增加2%；期末總負債3987.91億元，同比增加1.1%。

今年上半年，綠城中國現金短債比創新高，達到2.9倍，同比上升0.6。貨幣資金保持充裕，期末資金668億元，其中可用資金395億元。

債務結構優化，銀行借款占比81.7%，同比上升5.4個百分點。一年內到期借款16.3%，同比下降6.8個百分點，創歷史新低。期末融資成本3.4%，同比下降0.5個百分點。

以下為業績會現場問答實錄>>

提問：公司上半年拿地節奏明顯加快，權益拿地金額和新增貨值均在行業靠前位置，請問下半年是否會保持這個拿地節奏？全年拿地貨值目標是多少？公司對下半年土地市場的整體看法是什么？

郭佳峰：當前土地市場仍然是在筑底過程當中，分化空前加劇，三四線城市仍然比較冷，一二線城市地王頻出。在當前形勢下，綠城依然維持較高的拿低標準，要求是做一成一。上半年一共拿了35個項目，貨值900多億，其中一二線城市占比88%，體現了公司在優質資源布局上面的前瞻性和執行力。

下半年土地市場仍然沒有企穩，特別是7月、8月的情況，比預期要差一些。相比去年同期也是往下走的，城市之間分化比較明顯，核心城市核心地塊賣得比較好，但是整體性表現一般。預計下半年整體熱度不如上半年，但優質地塊仍會維持較高熱度。稀缺性和具有發展潛力的優質地塊值得重點關注和爭取。

綠城下半年的拿地節奏會放緩一些，因為上半年拿的量比較多，近期在連續的開盤，剛剛過去的一個周末，綠城開了30個盤。下半年投資將采取更為謹慎和精準的策略，對項目的要求會更高，確保安全底線。

全年拿地的貨值目標將根據下半年的銷售情況和整個集團現金流情況進行動態調整。大概在1200億左右，1200億-1300億之間。

提問：綠城上半年取得行業領先的銷售業績，同比跌幅在頭部房企中表現最優，請問公司采取了哪些具體的銷售策略？是否采取了降價或者其他的優惠措施？公司是如何在價格與銷售速度之間取得平衡？此外也看到公司在數字營銷上面的占比進一步提升，可否請管理層分享一下相關的數字營銷的成效？

李駿：2025年上半年，綠城緊扣市場節奏和政策機遇，從年初就要求堅持以流速優先，量價平衡為基本原則。在行業承壓的整體承壓的背景下，抓住了一季度的小陽春；二季度動作不變，取得了領先的銷售業績。也充分的體現了公司的經營韌性和相關策略的有效性。

在銷售策略上，一手抓首開兌現，一手抓存量去化，持續推進全周期的管理升級，實現新老項目指標的雙重突破。

首開兌現上，上半年一共推出17個首開項目和分期，其中價格兌現的項目兌現率達到88%，去化兌現率達到82%，兩個指標均優于2024年全年水平。主要得益于公司在項目全周期、全鏈路管控上的提質升級。

對于新項目而言，不要求拘泥于經營計劃，不局限于階段性的開盤業績。而是要求各項目全盤思考、統籌規劃、動態調整。特別是首開階段，根據市場競品和客戶的情況，動態校準首開的供貨結構、推盤節奏和量價目標。同時通過高品質全維實景示范區的呈現和營銷端的精耕細作，充分傳遞項目價值，促進銷售轉化。

存量項目上，進一步推動2021年及以前的庫存去化，重點從以下三個維度發力：

首先是盤活管理資源，充分挖潛，精準的統籌調配；

第二是升級老盤新做，從營銷主動的銷售推廣、服務煥新，向產品與展示優化調改尋求突破，強化競爭適配和條線協同；

第三是加大人員的激勵傾斜，推動外引內培，專人專崗管理，同時加大對管理層的考核掛鉤，強化一線團隊的動力。

最終，上半年存量指標超額完成，其中2021年及以前的存量項目指標完成率達到104%。下半年公司將進一步聚焦確定性兌現與持續性價值提升。通過優化資源配置效率，強化老盤新做賦能，深化組織協同和激勵機制，進一步夯實經營安全面。

綠城有信心也有能力實現今年的全年的經營指標，并且持續增強公司的市場競爭力和股東的回報能力。

對于項目價格和流速之間的平衡問題，公司現在的重心還是放在高質量去化上。所謂高質量，說到底就是把量價這兩根弦都調好、調準，既不會為了沖銷量而盲目降價，也不會為了守價格去拖慢去化的節奏。

具體來說，是以流量安全為前提，去做分類管理。存量項目要全力的止損減虧，把資金回籠安全放在第一位；新項目盡可能爭取溢價，讓產品力和品牌價值得到充分的體現。總體原則很清楚，以量為先，量價平衡，不同城市不同項目，會靈活調整策略，在市場變化中既保證經營安全，又盡量創造更好的綜合回報。

數字營銷的工作成效方面，公司自2017年起部署營銷數字服務戰略，目前已經實現業務全流程數字化覆蓋，形成以數字營銷為核心的拓銷體系。2025年，綠城以更宏觀的全渠道管控視角出發，優化成交結構，通過強化數區拓客，強控中介成交，進一步的降費增效。

截至6月30日，今年投資操盤項目完成了數字營銷合同額166億元，占今年上半年803億的22.6%，較2024年提升10.5個百分點。中介成交從2024年底占比14%，下降到9%。數字營銷的獲客費率只有0.31%，成交費率（含經紀人傭金）只有7‰，遠低于中介成交平均費率2.1%，預計全年可以節約營銷費用大概2.3億元。

綠城數字營銷在體系化建設上領先行業，成效顯著，未來將成為綠城的核心能力，加快項目銷售計劃，保障營銷目標的達成。

提問：公司上半年在庫存計劃方面具體采取了哪些措施？目前公司2021年及以前的重難點庫存還有多少？預計什么時間可以去基本去化完成？

李駿：綠城2021年及以前的庫存去化取得了進一步的突破，完成了190億元。具體的庫存去化考核政策和舉措包括：

關鍵任務要逐項突破。針對2021年及以前項目的重難點問題設置了關鍵任務，賦分考核，持續跟蹤推動達成。

重點項目老盤新做。聚焦了24個重點的存量項目，協同營銷、運營、財務聯合評審，集團區域分層分級的管理推動。同時，專人專崗推動集團區域設置存量，缺乏專職人員，推動老牌新座項目各項工作的開展落地。

有關考核政策和導向主要有以下兩點：

第一是重難點考核的強化。加大2021年及以前存量項目考核權重，增設2021年及以前存量合同的考核指標，同時強化住宅長庫存、車商尾盤等重難點庫存計劃指標考核力度，并與年度獎金的發放掛鉤。

第二是資源向存量傾斜。針對2021年及以前項目，以銷售流速提升為導向，包括但不限于價格政策、激勵政策、人員補充等等資源傾斜。通過這些考核，上半年取得了不錯的成效。

貨值分布方面，截止到今年6月底，公司的整體貨值大約2700億。其中2021年及以前的貨值不到1400億，占比一半左右，預計未來3~5年可以基本去化完成。

提問：公司中期歸母利潤下降有點多，預計毛利率及利潤何時可以企穩回升？未來分紅政策是如何考慮的？是否會維持之前所說的45%~50%的派息比率？

耿忠強：去年同期（歸母凈利）規模20億，今年兩個億，下降幅度確實很大的。我們也認真剖析了一下，原因主要集中在兩方面：一個是今年上半年交付面積，同比下降22.7%，導致收入同比下降。但是如果放在全年的維度來看，今年的收入應該跟去年的應該差不多。

另外一個原因是今年持續積極的推動長庫存去化，出現了一定的價格折損，綠城中期計提的相關資產減值損失是19.38億元，進而拉低了股東應占利潤。

從中報來看，上半年的毛利率達到13.4%，比去年同期增加了0.3個百分點。主要是因為上海外灘蘭庭二期今年上半年交付，結轉收入近50億元，項目毛利率高達35%，整體拉高了今年上半年的毛利率。

從全年來看，受收入結轉結構以及重難點庫存區劃的影響，今年的到年底毛利率仍然面臨一定的壓力，預計會比2024年要稍微低一點，基本的處于底部。

近幾年來公司在投資端可以說很好的實現了流動性、安全性和盈利性的三角動態平衡。從兌現結果來看，綠城現在已售未結的毛利率整體高于已經結轉的毛利率水平。也就是說近幾年項目的平均毛利率是比較高的，平均在15%左右，個別高的能夠超過20%。相信后續隨著近兩年新獲取項目的交付，毛利率將呈現一個溫和回升的態勢。

綠城高度重視股東的權益，回報股東不僅是天經地義的事，更是公司存在的必要和法定義務。在過往幾年行業的劇烈變動、同行紛紛暴雷的同時，綠城一直堅持穩定的分紅政策。未來也會持續維持20%~50%的高派息比率。

在行業持續低迷的當下，綠城的首要任務是實現公司穩健運行，確保公司的可持續發展。只有在財務穩健的基礎上，才能為公司股東提供長期穩定的回報。在保持公司穩定的同時，充分運用現有的資金，積極尋找和把握更多更好的發展機會，在促進公司穩健成長的宗旨，提升對股東的一個回報。

總之，綠城始終把股東的利益放在首位，會深入的根據公司的財務狀況、盈利能力和未來發展策略進行綜合考量，努力維持一個高的派息比例來回饋股東。

問題：公司近期也獲取了包括杭州、上海、蘇州等多個高地價的項目，請問公司有哪些競爭優勢而有信心敢于投資這些項目？公司是如何在銷售策略及其他運營方面來確保這些項目的高兌現度？公司如何看待高端市場需求的可持續性？

郭佳峰：去年4月份起，公司連續在蘇州、上海、南京等地拿了好幾個比較貴的地塊，有媒體一度稱綠城為地王收割機。但是綠城在拿地王的過程當中其實是很小心很糾結的，在當前背景下綠城會去拿這些大家看起來風險很大、價格很高的地塊，主要有以下幾個優勢：

地塊本身素質的優勢。針對這些地塊，公司很多條線都做了充分的溝通和考量，例如蘇州玫瑰園地塊、上海北外灘地塊等，都是處于城市頂級板塊，享有稀缺性的自然景觀資源和頂級配套。從項目兌現情況來看也比較好，蘇州玫瑰園4月份拿地，到年底的時候三開三罄，三個月時間就銷售完畢。

第二是產品和品牌優勢。綠城是低密和豪宅的專家，在高端客戶中有非常好的口碑，能做出產品和品牌溢價。

第三，最近拿的地塊有成功的先例。在上海、杭州、蘇州過去三個地王項目都做得比較好，即可即罄，叫好又叫座，實現客戶和綠城的雙贏。這是綠城做高端項目的幾個優勢。

高端市場因為限價的原因，長期的供應不足，導致了高端需求被壓抑。近兩年來隨著優質低密地塊和核心地塊的供應，高端需求在逐步釋放。我們認為高端市場的熱度會仍會持續一段時間，但也會密切關注市場的變化，動態調整投資策略。

在確保高兌現度方面，主要得益于公司項目全過程管控上的把控。在拿地階段，投資牽頭，充分研判項目的操盤、操盤邏輯與競爭策略，充分認證項目產品配置、量價關系展示和推盤策略。盡可能的提升投資的精準度。

項目前測階段，營銷科研設計多條線充分協同，以價值營銷為牽引，深化項目競爭策略，夯實目標客戶需求。在產品設計中充分呈現價值的一個特質。

在首開組織方面，對供供貨的節奏與結構的靈活調控，全維實景示范區上的高品質呈現，特別是營銷操盤層面的營銷率等數字營銷能力的提升方面，都是確保項目高兌現的關鍵因素。

問題：看到公司今年上半年的減值金額是19.38億元，比去年中期是有一定增加的，請問預計今年將面臨多大的減值壓力，未來是否還有可能出現大幅的減值

耿忠強：受房地產大環境影響，綠城主動加大長庫存去化力度。今年上半年，針對存貨計提減值19.38億元，其中針對子公司存貨減值是17.17億元。這些存貨集中發生在2021年獲取的項目，在去化當中部分業態的銷售價格出現了一定的折損，出于謹慎原則考慮，公司計提了減值報備。

至于公司未來還有多大金額的減值，數字很難預估，因為市場環境會變，公司自身的經營策略也會做一個適時調整。長庫存面臨減值壓力是當下每一家房企不可回避的難題，針對這個難題，綠城已經找到了自己的最優解。

公司近兩年新獲取的項目質量足夠好，今年上半年新增907億元的貨值，平均項目凈利潤率超過了12%。這些高質量的新項目在消化長庫存折損的同時，為公司可持續的利潤增長提供了一個確定性支撐。

問題：剛剛管理層提到公司除深耕核心城市外，還會適度下沉擴面，請問如何判斷哪些三四線城市是值得投資的？在選擇這類型的城市時，主要考些考慮哪一些關鍵的因素或者指標？

郭佳峰：公司三四線城市的量不大，從總體新取得的貨值比例來說大概10%還不到。在三四線城市里面的選擇，一方面是非常謹慎的，因為總體來說三四線城市的安全度不如一二線城市，但是它也有好處，三四線城市大公司不關注不關注，小企業近期因為這個市場下行，也不敢拿，所以在在地價競拍得溢價率不高，甚至都是底價拿到。

地價取得的容易度比較高，安全性相對差一些，在這樣的背景下，只要做足功夫，把項目成立的因素細致的考察完，它的效率就會比較高。總體從實際的呈現效果來看，因為地貨比比較高，同樣花一定量的資金，取得的貨值量就比較多，總體投資效率比較高。綠城近期三四線城市投資的回報率比總體大盤還要更高一些，兌現度也非常好。

三四線城市雖然不會大面擴開，但接下來還會繼續的關注，在精準研判的基礎上去取得。如果能夠兌現的話，對公司的利潤會帶來很多的好處。

問題：如何看待下半年全國和重點布局城市的市場走勢？對金九銀十有何預期？全年銷售預期如何？公司是否有信心完成全年銷售目標？

李駿：今年上半年整個房產政策還是延續了比較寬松的基調，除了幾個核心一線城市還是所謂一城一策，其它政策應出盡出了。但是新房市場供應不足，也疊加了整個市場增長動能的放緩，因為過去兩年土地成交量是在不斷的下跌。

1~7月份全國住宅累計成交下降了7%，二手房市場更是進入了淡季；4~7月的成交四連跌，累計成交僅僅維持了一個正增長。展望下半年，城市之間的分化還會進一步加劇。市場復蘇的進程也是不平衡，預計一線城市和強二線城市、核心二線城市在整體大環境政策的利好下。有望率先企穩。目前來看，部分核心城市的部分板塊，實際上已經市場率先企穩，成交量價也會保持一定的韌性。剛需和改善性需求會在這個預期穩定的情況下進一步的釋放。房企推盤節奏、定價上也會更加的理性。

但是大部分三四線和弱二線城市，庫存去化和信心重建還需要更長的時間，即使政策已經松無可松了，需求恢復也是相對緩慢。城市和板塊、區位之間的分化行情仍然將延續。

金九銀十馬上要到了，可能會呈現局部回暖、整體筑底的態勢。熱點城市的成交量預計會有所放量，價格可能止跌企穩。但是多數普通城市房價應該還是以低位徘徊為主，成交很難有大的起色。

總體而言，盡管當前房地產市場還是處于谷底，但隨著各項穩定政策的累積效應顯現，下半年的市場有望逐步的探底企穩。真正走出低谷，恢復健康正常的發展軌道，對整個行業而言，可能還需要幾個季度的時間。

截止到7月底，7綠城已經實現了自投項目銷售857億元。下半年可售資源超過1700億元。其中包括40個首開項目。預計2025年度的銷售額與去年基本相當。

問題：公司有息負債比2024年底有所增加，請問未來是否會考慮繼續降低負債，還是穩定在當前的水平？

耿忠強：今年630這個時點上有些負債比去年年底多了58個億，原因是因為公司上半年抓住了一波優質地塊集中供應的機會。今年上半年拿地比較多，為了盡快實現回流，去做了開發貸，所以銀行貸款階段性增多，與同行相比負債率偏高。

綠城整體優化負債結構的方向不會變，整體負債總額往下降的方向也不會變。預計到今年年底，總的降負債幅度與去年相當。對于負債，綠城不是一味的急降，而是會在去庫存、降負債、謀發展之間做好一個平衡，不斷的優化資源配置和提升運營效率，在發展的同時保持好、財務穩健，從而確保公司的、可持續發展。

問題：在目前相對同質的項目中，請問公司的產品是如何保持較強的競爭力的？公司是如何在保證產品質量的同時，實現與周轉速度之間的有效平衡？

李駿：產品品質一直是綠城的核心競爭力，在房地產產品日益同質化，設計資源共享的大背景下，綠城始終保持了領先的產品力，繼續讓產品力構成公司的核心競爭優勢。主要是通過傳承產品基因和持續創新研發這兩大核心路徑，來構建綠城的產品體系，保持競爭力。

首先是傳承和發揚綠城產品的DNA。綠城的產品規劃始終圍繞人與自然、人與人、人與自我的三重關系開展，強調人與環境的和諧共生，打造有溫度的社區空間。比如說在產品立面上堅持綠城一貫的安定美好的設計標準，保持顏值行業第一；戶內設計上引入客戶的思維和痛點，以人為本，精準的關注客戶的居住需求；景觀設計更是堅持長效主義，關注園區生活場景，探索突破。以上這些綠成與生俱有的基因，可以持續轉化為產品優勢。

堅持創新研發，保持產品的基業。首先是從項目需求出發，綠城形成了標桿、專項以及屬地等完整的創新分級體系，近幾年累計完成了76項創新研發成果。悉數在實際項目當中落地實踐。同時通過產品系的整體封裝，在后續項目當中系統性推廣，確保產品質量和標準在不同項目當中保持一致性和高水準。

如何保證產品質量和周轉速度之間的有效平衡，這一點在這三四年當中綠城一直沒有放棄過，目前也做的非常好。首先是權威實景示范區的品質和進度，是有比較嚴格的把控的；第二，通過科學合理的工程管控，整體上從拿地到交付時間標準工期，還在進做進一步的優化和壓縮。

我們從來不認為，產品力的呈現和經營效率之間是一對矛盾，做的好的話完全可以和諧共生。

——總結發言——

郭佳峰：今年以來房地產市場延續低位盤整，整體處于筑底階段。呈現出弱復蘇、強分化的格局。面對復雜多變的外部環境，公司在今年上半年多措并舉，全力應對下行壓力，在嚴峻的行業挑戰中守住了基本經營盤，交出了一份來之不易的答卷：

銷售排名穩中有進，新增投資兼具規模與質量，發展動能愈發強勁，財務盤面扎實穩健，產品與服務的核心優勢持續凸顯，整體經營更具韌性。

面向未來，行業復蘇的力度和持續性仍面臨諸多不確定因素。但市場的深度調整期或許正是優秀企業穿越周期的歷史性機遇。我們深刻認同并感受到當前行業發展呈現出的“三變三不變”特點，基于此，綠城講秉持三大核心原則，以不變的內核應對萬變的市場。

錨定長期價值，保持戰略航向。我們將始終保持清晰的戰略認知和持久的戰略耐心，深耕優質土地、優質產品、優質服務的三角模型，為戰略2025守好關，為戰略2030起好步。謀劃戰略2030，既要保持戰略的延續性，也要體現戰略的前瞻性。

第二，以客戶為中心，鍛造卓越產品力。我們將產品力作為核心競爭力，堅守以客戶為中心的產品主義。以優質的產品贏得市場口碑，是最樸素的商業邏輯，也是最可靠的競爭策略。

第三，注重穩健經營，穿越行業周期。我們將堅守穩健的經營方針，切實防范各類經營和生產風險。確保公司擁有健康的財務狀況，保持適度規模，追求有質量的增長。

在當前的市場環境下，不僅要向外看機會，向內求生長，我們將保持清醒的頭腦和強大的戰略定力，進一步聚焦苦練內功、精力管理、創新變革、主動作為，為綠城持續良性的發展打好基礎。

在未來的行業新格局中，以更健康、更強大的姿態為各位投資者帶來長期可持續的價值與回報。