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文/樂居財經 嚴明會

今年上半年，房地產市場整體下行壓力依然較大，全國房地產開發投資同比下降10.1%，為過去一年來最低位。此外，新建商品房銷售額4.7萬億，同比下降25.0%，僅完成去年全年銷售額的四成。

房企作為這個行業的個體之一，所受大環境的影響也是不言而喻的。

與保利發展（600048. SH）一樣同為保利系旗下地產平臺的保利置業（00119. HK），也在經受低迷地產環境的影響。

8月29日，保利置業發布了2024年中期業績公告。上半年，保利置業收入124.57億元，較去年同期減少20.3%；股東應占溢利3.73億元，較去年同期減少41.6%。期內的營收、歸母凈利均有不同程度的下降。

對于業績的下滑，保利置業實際上在上月中旬就發布了盈利警告。當時，該公司稱，擁有人應占溢利減少主要源于期內結轉項目減少、市場下行導致毛利率下滑。

這些數據表現，在保利置業的中期業績報告中也顯而易見。

保利置業曾在規模上有一番追逐，2020年業績會上，保利置業立下flag，“十四五”期間要再造一個保利置業，爭取達到銷售一千億。此后，保利置業董事會主席萬宇清曾將2022年銷售目標定在650億元。

而2021年、2022年，保利置業實際的銷售額為566億元、503億元，2023年雖同比上一年有所增長，但仍不及2021年的水平。

面對不慎樂觀的市場形勢，保利置業管理層在今年3月的業績會上表示，千億目標實現起來會比較困難，整體上還是順應市場。進而，保利置業將目標轉向維持500億的銷售水平。

從上半年的數據看，保利置業完成合約銷售金額284億元，雖同比減少24%，但似乎已過全年目標的一半。

但也正如該公司自身所言，其期內結轉并不高。2024上半年，保利置業結轉金額113.89億元，結轉面積67.4萬平方米。按這個數字計算的話，其上半年結轉的金額僅有銷售的四成，一半都沒到。

而受樓市低迷的持續影響，保利置業的毛利率14.2%，較年初減少6個百分點，而比去年同期下滑10個百分點。2021、2022、2023年，保利置業的毛利率分別為33.86%、26.94%、20.42%，近年來其毛利率持續走低。

中期業績報告顯示，保利置業上半年主要在售項目127個，其中首次開盤項目3個，分別為杭州桂月云翠、濟南保利鵲華賦和蘇州保利珺華賦。

保利置業的短期負債水平也在走高。于2024年6月30日，該集團尚未償還的銀行及其他借貸（包括應付票據）745.93億元。按到期日，一年內償還的金額226.21億元，相比20023年底增長了8.78%，占比30.3%。

此外，在一年后但兩年內償還的金額206.75億元，占27.7%；在兩年后但五年內償還的金額218.41億元，占29.3%，在五年后償還的金額94.56億元，占12.7%。該集團的資產負債比率也微增至78.2%。

近段時間以來，保利置業多次發行債券，一方面用以償還債務和補充流動資金，另一方面也出于優化債務結構的需要。

期內，該公司獲得50億元公司債券額度，并于上半年完成15億元公司債券的發行。其中3+2年期和5+2年期品種的票面利率分別為2.5%和2.8%。這推動該企業平均資金成本降至3.67%。

而在2023年，保利置業也曾多次發行債券，例如，“23保置01” 和“23保置02”募集資金總額20億元，其中13.2億元被用來償還有息債務，6.8億元被用于補充流動資金；“23保置03”品種一和品種二合計發行20億元，其中5億元被用于償還有息債務。

上半年，保利置業銷售開支4.31億元、行政開支4.42億元、融資成本7.07億元，均有不同程度的下降。

這些費用支出的下降，也是有原因的。伴隨著業績規模的收縮，保利置業上半年的雇員為6124名，比上年同期的8848名減員了2724人，即便相比2023年底的7748人，也減少了1624人。今年1-6月，保利置業的雇員酬金3.58億元，比上年同期的5億元，減少了28%。

地產仍在深度調整，保利置業在拿地上也變得更為謹慎。上半年，其僅在寧波和濟南取得3個項目，新增土地儲備約66.8萬平方米。去年同期，其新增5個項目、新增項目規劃總建筑面積105萬平方米。

今年3月，保利置業發布了一紙人事公告，任命胡在新為執行董事及董事總經理，負責保利置業整體戰略規劃及運營管理。胡在新來自保利發展，被稱為是僅次于保利發展董事長劉平、總經理周東利的“第三號人物”。

保利置業對胡的到來寄予厚望，它曾表示，該人事調整有望為公司帶來新的業務發展機遇。完成人事調配的保利置業，等待著扭轉業績下滑的趨勢。