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南京，2025年7月9日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問(wèn)公司戴德梁行針對(duì)2025年二季度南京寫字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)市場(chǎng)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行多維度的盤點(diǎn)和解讀。

南京寫字樓市場(chǎng)：成本驅(qū)動(dòng)型需求為主，壓力催生多元合作

2025年二季度，位于新玄武板塊的玄武招商局中心入市，為南京寫字樓市場(chǎng)再添一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。截止季末，南京全市優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)總存量升至540萬(wàn)平方米。受新增供應(yīng)及企業(yè)降本增效影響，全市空置率升至29.0%。

目前全市范圍內(nèi)租金仍處下探區(qū)間，全市平均租金約人民幣73.2元/平方米/月，重點(diǎn)板塊租金均價(jià)約91.2元/平方米/月。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈態(tài)勢(shì)加劇及企業(yè)“降本增效” 持續(xù)，成本驅(qū)動(dòng)型需求占據(jù)主導(dǎo)地位，典型板塊高品質(zhì)樓宇的合作模式和商務(wù)條件更為開(kāi)放靈活，業(yè)主方與運(yùn)營(yíng)商合作意向及活躍度進(jìn)一步提升，給予租戶的商務(wù)條件也更傾向于“一事一議”。

南京重點(diǎn)板塊租金分布（2013-2025Q2）

數(shù)據(jù)來(lái)源: 戴德梁行項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部

上半年全市辦公租賃市場(chǎng)成交面積約13萬(wàn)平方米，其中直接租賃客戶成交面積占比約77%，運(yùn)營(yíng)商成交面積占比約23%。在面向租戶端的直接租賃客戶里，成交面積占比靠前的行業(yè)主要為專業(yè)服務(wù)（27%）、金融（26%）、TMT（13%）、大健康（11%），四大主力行業(yè)占比接近六成。為加速去化，近年來(lái)業(yè)主方與運(yùn)營(yíng)方合作意向及活躍度有所提升，上半年運(yùn)營(yíng)商成交以二房東整租改造運(yùn)營(yíng)以及共享辦公租賃為主。

下半年預(yù)計(jì)新增入市的典型項(xiàng)目有：金融城二期C1、德基世貿(mào)中心、華潤(rùn)置地中心F01、中芬合作交流中心等七個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，河西、鼓樓、雨花以及南部新城版塊均有高品質(zhì)辦公項(xiàng)目入市，為市場(chǎng)帶來(lái)超50萬(wàn)平方米的辦公新增供應(yīng)。

戴德梁行華東區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部高級(jí)董事歐陽(yáng)江石表示，現(xiàn)階段寫字樓市場(chǎng)租金下行，成本驅(qū)動(dòng)型需求為主，整體成交活躍度仍在，專業(yè)服務(wù)、金融、TMT、大健康等主導(dǎo)行業(yè)承租穩(wěn)定。當(dāng)前市場(chǎng)仍向租戶端傾斜，壓力之下合作方式及商務(wù)條件更為開(kāi)放靈活。隨著政策組合拳效應(yīng)的持續(xù)釋放，產(chǎn)業(yè)引進(jìn)與金融支持措施將使市場(chǎng)需求更加多元化且更具韌性。通過(guò)智能化、綠色化改造激勵(lì)以及城市更新引導(dǎo)，供給端將更好地匹配未來(lái)企業(yè)租戶的需求，從而激活市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力。

南京零售商業(yè)市場(chǎng): 消費(fèi)潛力持續(xù)釋放，市場(chǎng)分化加劇

2025年第二季度，南京消費(fèi)市場(chǎng)延續(xù)今年以來(lái)的活躍態(tài)勢(shì)，在活動(dòng)助力、政策激勵(lì)、場(chǎng)景創(chuàng)新與跨界融合的多重驅(qū)動(dòng)下，消費(fèi)潛力持續(xù)釋放。受此積極影響，本季度，南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)錄得四個(gè)新項(xiàng)目入市，新增零售面積共計(jì)330,000平方米，市場(chǎng)總存量增加至約760.5萬(wàn)平方米。

二季度，眾多業(yè)態(tài)的零售商持續(xù)擴(kuò)張，南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁。季內(nèi)，若干知名品牌首次登陸南京市場(chǎng)或者開(kāi)設(shè)旗艦店。有鑒于此，全市凈吸納量達(dá)132,380平方米。時(shí)尚、餐飲、生活方式、體育運(yùn)動(dòng)及娛樂(lè)業(yè)態(tài)最為活躍，珠寶、彩妝及配飾品牌緊隨其后。本季度，由于大量的新增供應(yīng)集中入市，南京市場(chǎng)整體空置率環(huán)比上升1.8個(gè)百分點(diǎn)至9.1%。中高端購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降2.4%至人民幣572.6元每月每平方米。

展望未來(lái)，11個(gè)建筑面積總計(jì)約919,000平方米的項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2025年下半年入市。鑒于新增供應(yīng)將主要集中在新興區(qū)域并且擁有大眾市場(chǎng)定位，我們預(yù)計(jì)整體租金增長(zhǎng)將受限。由于若干知名新項(xiàng)目入市后將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目間的分化或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。現(xiàn)有零售物業(yè)將通過(guò)開(kāi)設(shè)區(qū)域首店或品牌旗艦店、優(yōu)化租戶組合、翻新物業(yè)設(shè)施、打造體驗(yàn)式空間，以及舉辦策展、快閃店等營(yíng)銷活動(dòng)等多維度策略，從而提升客流量與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

數(shù)據(jù)來(lái)源: 戴德梁行研究部

戴德梁行大中華區(qū)研究?jī)?nèi)容主管Shaun Brodie指出，南京市把握“政策+活動(dòng)”雙輪驅(qū)動(dòng)，積極發(fā)展“首發(fā)首秀、夏夜生活、文商旅體融合、以舊換新、服務(wù)消費(fèi)、內(nèi)外貿(mào)一體化”等消費(fèi)促進(jìn)活動(dòng)，構(gòu)建覆蓋全齡段、全時(shí)段、多業(yè)態(tài)的消費(fèi)場(chǎng)景矩陣，將政策勢(shì)能轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)活力。展望未來(lái)，隨著大量的新增供應(yīng)集中入市，南京零售物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇。部分購(gòu)物中心業(yè)主將不得不降低租金預(yù)期以及提供非租金優(yōu)惠條件來(lái)吸引更多的優(yōu)質(zhì)租戶入駐。

南京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)：供需結(jié)構(gòu)分化明顯，戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)需求成亮點(diǎn)

2025年二季度，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整影響，企業(yè)在選址時(shí)更加注重成本管控，租金及購(gòu)置價(jià)格預(yù)期持續(xù)下降。市場(chǎng)需求以存量客戶搬遷為主，主要因業(yè)務(wù)擴(kuò)張或產(chǎn)能整合，新增市場(chǎng)主體帶來(lái)的增量需求有限。

在選址偏好方面，聚焦核心區(qū)位的客戶群體，在追求交通便利性、產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)等地段價(jià)值的同時(shí)，也更關(guān)注投資回報(bào)率，通過(guò)多區(qū)域、多項(xiàng)目的系統(tǒng)性比選以實(shí)現(xiàn)最優(yōu)性價(jià)比；都市圈客戶則將成本控制放在首位，對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)高度敏感。

行業(yè)分布較為分散，民生保障類項(xiàng)目在市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)中占比高于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。在產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目需求中，新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)、航空航天裝備制造企業(yè)，以及新材料研發(fā)生產(chǎn)企業(yè)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的需求相對(duì)活躍，成為市場(chǎng)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力。

從市場(chǎng)動(dòng)態(tài)觀察，一季度的階段性活躍后， 二季度尤其是五月起，市場(chǎng)活躍度有所調(diào)整，客戶咨詢量與資產(chǎn)估值出現(xiàn)溫和波動(dòng)。高位空置率下，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目為保障穩(wěn)定去化水平，租金售價(jià)協(xié)商更靈活，對(duì)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)客戶的商務(wù)條款更為開(kāi)放。資產(chǎn)處置類項(xiàng)目掛牌量持續(xù)增加，盡管核心地段的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的仍具備一定市場(chǎng)關(guān)注度，但價(jià)格下浮明顯，業(yè)主方基于快速去化目標(biāo)，在定價(jià)策略上更趨務(wù)實(shí)。

戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部南京負(fù)責(zé)人劉奕表示，總體而言，二季度南京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然突出——供應(yīng)持續(xù)擴(kuò)容，需求卻仍在謹(jǐn)慎收縮，企業(yè)成本管控強(qiáng)化引發(fā)深度價(jià)格博弈。值得關(guān)注的是，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的有效需求為市場(chǎng)帶來(lái)增長(zhǎng)動(dòng)能。展望下半年及未來(lái)，聚焦戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)的有效需求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主體通過(guò)構(gòu)建精準(zhǔn)化需求響應(yīng)機(jī)制、優(yōu)化資源配置效率，將成為“卷價(jià)格”之外的關(guān)鍵著力點(diǎn)。

展望未來(lái)，戴德梁行高級(jí)董事、南京及合肥公司副總經(jīng)理王飛強(qiáng)指出，南京聚焦重大項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)招引、樓市穩(wěn)定及外資利用等重點(diǎn)領(lǐng)域持續(xù)推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)韌性與創(chuàng)新活力凸顯。就商辦和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，政策發(fā)力將推動(dòng)需求多元化，智能化、綠色化轉(zhuǎn)型也將為市場(chǎng)注入新的活力，我們對(duì)南京發(fā)展充滿信心。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文總結(jié)，從產(chǎn)業(yè)升級(jí)到提振消費(fèi)，從城市更新到營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化，南京正以穩(wěn)健的步伐邁向高質(zhì)量發(fā)展的新征程。戴德梁行南京公司將繼續(xù)發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，深度參與產(chǎn)業(yè)升級(jí)與城市更新，積極引入優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與企業(yè)資源，助力南京提升城市核心功能，打造更具競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)際化都市。