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南京，2025年10月21日——享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行針對2025年三季度南京寫字樓市場及零售商業市場進行多維度的盤點和解讀。

南京寫字樓市場仍處于供需調整期，租戶導向趨勢明顯

三季度，高品質寫字樓新增供應持續增加，隨著河西德基世貿中心以及雨花華潤F01棟辦公項目的入市，截止季末，全市高品質辦公項目存量抬升至555萬平方米。受市場行情、新增供應以及企業持續降本增效等多重因素綜合影響，全市空置率緩升至28.8%。

目前全市范圍內租金價格仍面臨著考驗，三季度全市平均租金約71.7元/平方米/月，重點板塊租金均價約89.4元/平方米/月。在當前租戶導向型市場下，業主方在硬件產品、租約靈活性和物業設施及管理方面不斷優化提升，以期在當前需求較為疲軟的市場格局下，提升競爭力，力爭保持樓宇出租率和租金。

數據來源:戴德梁行項目及企業服務部

三季度全市錄得典型項目吸納量為5.29萬平方米，環比下降6%，環比下降主因是二季度有大面積運營商（含二房東）成交促進；相比去年同期，吸納量同比上升18%。按照成交面積劃分，金融業（27%）、專業服務（15%）、TMT（13%）、大健康（10%）是本季度成交主導行業，且這四大類行業客戶整體承租能力較強，均有錄得超過1000平方米的客戶成交。就成交動因而言，目前市場租賃成交活躍類型還是以搬遷和續租為主，新設較少，新增需求有限。

預計四季度新增三個典型優質辦公項目，分別為河西金融城二期C1、嘉華國際金融中心以及南部新城的中芬合作交流中心，預計年內新增供應面積為22萬㎡。

戴德梁行華東區項目及企業服務部高級董事歐陽江石表示，南京寫字樓市場仍處于供需調整期，受限于新增需求有限疊加新增供應影響，市場回升向好的基礎還需蓄力加固。現階段多數業主方通過資源整合與彈性定價策略來面對市場挑戰。但值得關注的是，2025年金洽會數據顯示，南京吸引利用外資成果持續增長，未來跨國企業會持續加碼南京市場，在寧設立其他地區總部和研發中心，有望推動寫字樓市場發展提質。

供應持續放量，國內外品牌加速布局南京商業市場

南京市統計局數據顯示，2025年上半年，南京全市實現社會消費品零售總額4,384.2億元，同比增長5.3%。受此積極影響，南京金陵天地于季內正式開業，為市場帶來130,000平方米新增供應量。截至2025年第三季度末，南京中高端購物中心總存量達7,734,930平方米，環比增長1.7%。

本季度，“蘇超”熱疊加入境游，南京迎來了大量球迷和游客。7—8月，南京全市共接待游客5,235.9萬人次，同比上升15%。南京各大商圈人流量顯著增長。季內，眾多海外及國內零售商受上述積極因素吸引加速布局南京市場，南京中高端購物中心市場凈吸納量達到135,652平方米，同時整體空置率環比下降0.2個百分點，至8.9%。

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據來源:戴德梁行研究部

隨著品牌商對租金價格的敏感度提升，業主方在租賃市場上不得不為新租和續租的品牌作出一定的租金讓步。第三季度，南京市中高端購物中心平均首層租金報價錄得人民幣570.6元/月/平方米，環比下跌0.4％。

9月下旬至10月下旬，南京秋糖首次打造“秋糖季”，深度整合南京文化、商業、體育、旅游全域資源，在全市范圍開展“潮購金陵”“食尚金陵”“文旅金陵”系列促消費活動200余場，串聯核心商圈、連鎖超市、旅游景點、文博場館等700多個場景，以“線上互動+線下打卡”模式，打造南京金秋游玩第一攻略。

展望未來，建筑面積總計約378萬平方米的優質零售物業計劃于未來三年入市。大量的新增供應集中入市，將進一步加劇南京優質零售物業市場競爭。業主不得不繼續開展業態及品牌調整、翻新物業設施，以及設置主題體驗區域，以期跟上消費者快速變化的品味，并且與其它項目差異化競爭。

戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie指出，作為江蘇、長三角乃至全國的中心城市之一，南京正成為眾多國內外品牌布局長三角市場甚至中國市場的首選之地。同時，南京也是新業態、新品牌培育孵化的重要基地。鑒于南京在消費市場展現出的潛力與活力，“首店經濟” 將保持迅猛發展勢頭。

展望未來，戴德梁行高級董事、南京及合肥公司總經理王飛強指出，未來三年，南京將迎來大體量優質物業集中交付，市場競爭預計將更趨多元與細分。戴德梁行將持續依托數據研究與客戶網絡，協助業主及租戶把握區域戰略紅利，實現資產價值與運營效率的同步提升。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文總結，“十四五”進入倒計時，“十五五”的謀劃孕育新動能，南京經濟呈現穩中有進的態勢，新質生產力加快培育，隨著新興產業鏈加速集聚，市場中長期需求基礎有望進一步夯實。戴德梁行將依托全球網絡與本地洞見，助力資產功能迭代，推動南京城市升級。