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文/樂居財經 李姍姍

“上半年房地產總體朝著持續回穩的方向邁進，我們堅持高質量發展、穩健經營，深化經營管理，推進城市變革，大力實施產品福利升級，推動經營業績穩中有進，財務狀況保持健康。”

在8月26日下午的中期業績會上，越秀地產（00123.HK）董事長林昭遠對上半年的經營如是表示。

業績會當天，越秀地產發布了2025年半年報，期內，公司實現營業收入475.7億元，同比上升34.6%。毛利率約為1.06%，權益持有人應占盈利約為13.7億元，核心凈利潤15.2億元。

在房地產行業深度調整、多數房企承壓前行的當下，越秀地產通過精益營銷、精準投資推動庫存去化，是為數不多銷售額上漲的房企。

期內，“三道紅線”綠檔、正向現金流和低融資成本，為越秀地產筑起了三道財務護城河。

在公布半年報的前一天，越秀地產還收獲了來自標普的投資級評級上調，評級展望為穩定，成為行業唯一獲得標普投資級評級的地方國企。

一、精益銷售跑贏同行，商住并舉穩定增量

為積極應對房地產市場波動帶來的影響，越秀地產抓住市場“筑底企穩”的機會，靈活精準施策，深化實施“一盤一策”營銷策略，加快去庫存，并強化庫存去化考核機制，數字營銷全面發力，交出了一份亮眼的銷售成績單。

2025年上半年，越秀地產錄得合同銷售(連同合營企業及聯營公司項目的銷售)金額615億元，同比上升11%。

公司上半年已完成全年合同銷售目標1205億元的51%，成為上半年TOP10房企中三家實現同比正增長的企業之一，整體跑贏同行。

分地區來看，越秀地產大灣區銷售占比約為21%，華東占比28%，北方區域占比有所上升，達34%，中西部占比11%。得益于北方銷售占比提升，入賬銷售均價大幅提升至3.51萬元/平方米。

按城市能級劃分，越秀地產上半年銷售額主要集中在一線核心城市，495億元銷售額占總銷售額比重的80.5%。

其中，在北京上半年實現合同銷售額197.2億元，同比大幅上升255.1%；大本營廣州仍然是越秀地產的主力糧倉，實現157.56億元銷售額；此外，在上海也實現了144.92億元銷售額。

根據克而瑞統計，越秀地產上半年銷售金額排名保持全國前 8，其中在廣州排名第2，北京首次排名第1及上海排名第6。

副董事長朱輝松在會上表示，越秀上半年從營銷角度提高銷售質量取得初步效果，下半年會進一步加強去庫存的力度，包括對銷售質量和價格的管理，通過一個項目一個策略，精準研判每一個項目的銷售計劃，對完成年度銷售目標充滿信心。

值得關注的是，除了房地產開發主業營收增長，越秀地產在商業、服務、康養等大商業經營也持續發力。

2025年上半年，越秀地產商業物業租賃收入約為2.68億元；房托收入9.66億元，整體期末出租率(不含酒店及公寓的出租率)約82%；越秀服務收入19.62億元，在管面積約7,231萬平方米；越秀康養入住率持續提升至74%，在營床位達7762個，醫養結合項目數量達24個。

管理層表示，公司會堅持“商住并舉”戰略，大商業經營收入比例保持在10%左右，商業地產形成開發、運營、金融資產管理體系，擁有寫字樓+零售商場+酒店公寓三大核心業態，成為營收持續增長的“穩定器”。

二、精準投資助高效去存，以銷定投成效可觀

“上半年合同銷售額的提升，主要原因在于投資項目的選擇，包括對市場產品的準確定位，以及對市場銷售環節的把控。”

2025年上半年，土地市場維持分化，越秀重點投資布局核心城市，采取精準投資策略，獲取多宗優質地塊。

期內，公司分別于北京、上海、廣州、杭州、西安及佛山新增13幅土地，總建筑面積約為148萬平方米，增量投資有力驅動業績結構性優化，為去存量、增效益提供有力支撐。

截至2025年6月30日，越秀地產擁有總土地儲備約2,043萬平方米，94%分布在一線和二線城市。其中，于大灣區擁有800.58萬平方米土儲，占總土儲建面的39.2%；在廣州土儲面積為704.34萬平方米。

管理層表示，2021年以后土地已進入買方市場，近兩年越秀的拿地策略為避開大的項目，主要拿小的項目。

“項目都集中在老城區，很難有連片的土地，但是基本上可以快進快出，運轉效率高，投資兌現度也比較高。”

這樣的策略效果可觀，管理層對此期望很高，表示會保持一定程度的投資強度，確保公司在穩中求進。

三、“三道紅線”穩居綠檔，融資成本突破新低

穩健的財務狀況，是越秀地產抵御行業風險、獲得國際評級認可的“護城河”。

在行業普遍面臨流動性壓力的當下，越秀地產始終將財務安全放在首位。報告顯示，越秀地產在2025年繼續穩居“三道紅線”綠檔陣營。

截至6月30日，越秀地產剔除預收賬款后的資產負債率為64.6%，同比下降3.7個百分點；凈借貸比率53.2%，同比下降5.4個百分點；在手現金及存款446.4億元，覆蓋短債的1.7倍，財務健康穩健。

公司嚴抓回款，上半年實現經營性現金流凈流入41.02億元。

在廣州，越秀地產通過被收儲獲得120億元地票，目前已經兌現了63億元，還有57億元尚未兌現，投資資金可謂充足，預計今年到明年上半年會使用這筆資金。

債務結構方面，越秀地產進一步優化，有息負債規模控制在1038.6億元，短債占比僅24%。

在融資端，越秀地產同樣優勢顯著。上半年加權平均借貸利率同比下降 41個基點至3.16%，期末平均借貸利率首次下降至3%以下，融資成本的持續優化進一步提升了公司的盈利空間。

財務狀況良好，越秀地產回饋股東，上半年派息6.08億元，占核心凈利潤的40%。

林昭遠表示，2025年是“十四五”收官之年，也是“好房子”建設加速落地的關鍵之年。下半年公司將繼續圍繞“穩業績、謀突破、精管理、提能力”工作主題，力爭全力達成年度各項經營目標，在市場新的競爭格局和發展模式下，持續為股東創造價值。