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北京進深 徐迪 下周二（11月25日），朝陽松榆里地塊即將迎來現(xiàn)場拍賣。

起拍價42.5億元，起始樓面價5.3萬/㎡。

目前報名情況尚未明確，但一場激烈的土拍可以預(yù)見了。

據(jù)悉，激活該地塊的房企有8家之多，包括：

招商蛇口、懋源集團、建發(fā)房產(chǎn)、金隅地產(chǎn)、中建玖合、越秀地產(chǎn)、北京建工地產(chǎn)、保利發(fā)展。

其中越秀地產(chǎn)和北京建工以聯(lián)合體形式出現(xiàn)。

最先劇透拍地意向的就是招商蛇口。

早在該地塊正式掛牌前的10月中旬，招商蛇口旗下北京招泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就發(fā)出了關(guān)于朝陽區(qū)松榆里0410-0001地塊的招標(biāo)計劃。

其中施工招標(biāo)投資估算為12.63億元；監(jiān)理服務(wù)的投資估算為為35億元（后更正為300萬元）。

前置投拓是招商蛇口的一貫操作，朝棠攬閱和招商序都是拿地前就發(fā)了招標(biāo)計劃。

這么做一來搶占開發(fā)節(jié)奏，拿地后可立即開工，縮短從開發(fā)周期；

二來提升競標(biāo)競爭力，在“帶方案競買”“高品質(zhì)建設(shè)要求”地塊中，已有成熟方案更具優(yōu)勢。

《北京市“好房子”建設(shè)指導(dǎo)意見》就明確提出：“支持開發(fā)企業(yè)提前開展方案研究，提升住宅品質(zhì)”。

松榆里地塊地處朝陽核心區(qū)域，勢必會引來不少房企的競爭。

招商蛇口提前備戰(zhàn)，情理之中。

近年來，除了與華潤置地和中鐵聯(lián)合拿下的海淀朱房項目，招商蛇口基本只在城六區(qū)外布局，五環(huán)內(nèi)幾乎“寸土未得”。

今年年初，曾先后參與過朝陽三間房雙子和海淀樹村地塊的競標(biāo)，但最終都沒能入手。

這次的松榆里項目，實在是最接近“城里”的一宗地。

地塊位于朝陽區(qū)潘家園街道，地處東三環(huán)至四環(huán)正中間，西大望路沿線，緊鄰北工大西門地鐵站。

除了環(huán)線和臨鐵優(yōu)勢，松榆里地塊自身的綜合素質(zhì)分也非常高。

純住宅用地，占地2.89公頃，規(guī)劃地上建面8.08萬㎡，容積率2.8，限高60米（局部80米），算是比較舒適宜居的密度。

地形規(guī)整，東西長而南北短，面寬資源好，樓棟排布靈活，很適合打造大高板產(chǎn)品。

按照戶均130㎡的剛改面積段，大約有600套房源，規(guī)模適中，開發(fā)難度遠低于祈年大街和永安里項目。

這個地段有做高端改善的潛力，畢竟也在CBD商圈輻射范圍內(nèi)，但板塊商業(yè)商務(wù)屬性相較于雙井、國貿(mào)還是差出幾個LEVEL的。

城市界面也不算特別好，破，但不荒。除了劃出的城改片區(qū)，其他的又沒到大批拆改的程度。

成熟住區(qū)，生活配套完善，但商業(yè)檔次不高，以眼鏡城、古玩城等專業(yè)市場為主，缺乏吃喝玩樂購一體的綜合商業(yè)。

整體來看更適合對地段和通勤要求比較高的剛改偏改善客群。

地塊內(nèi)含1條南北向?qū)挾葹?.5 米的街坊路，納入土地出讓范圍。

另需建設(shè)用地面積約300㎡開閉站一處，無償移交相關(guān)部門。

此外，項目建設(shè)方案需處理好與周邊現(xiàn)狀關(guān)系。用地西南角預(yù)留不低于現(xiàn)狀道路（約4米）的條件，保障南側(cè)居民消防及出行需求。

地塊位于11號線南側(cè)，考慮到地鐵建設(shè)時序處于遠期，建議地塊臨近11號線一側(cè)做好兼容性設(shè)計，將地塊內(nèi)建筑劃定出結(jié)構(gòu)、功能的兼容區(qū)域，預(yù)留后續(xù)與11號線一體化結(jié)合的最大可能性，保證地鐵附屬靈活銜接。

同時應(yīng)酌情考慮因站點可能的位置變化而導(dǎo)致對項目的影響。

住宅地塊東側(cè)邊界中央須分別設(shè)置地上、地下小區(qū)人行出入口，其中地下出入口預(yù)留與街坊路、規(guī)劃文化用地之間的地下連接通道，凈寬不小于6 米。

緊鄰居住用地東側(cè)出入口建議設(shè)置小區(qū)公共建筑與公共空間，作為連接小區(qū)與規(guī)劃文化用地、地鐵站點的重要節(jié)點。

地下公共建筑須獨立或結(jié)合住宅樓棟設(shè)置豎向交通空間及無障礙設(shè)施，保障居民便捷使用。

鼓勵設(shè)置下沉庭院。下沉庭院可通過住宅地塊街坊路地下空間，實現(xiàn)與規(guī)劃文化用地聯(lián)通。

下沉庭院周邊宜布局配套公共設(shè)施，做好地上、地下空間、室內(nèi)外景觀滲透，提升環(huán)境品質(zhì)。

下沉庭院標(biāo)高應(yīng)與街坊路地下通道順暢連接，實現(xiàn)人流動線無障礙銜接。

這也是北京首個在出讓文件中提到下沉庭院詳細設(shè)計要求的地塊。