廣發證券郭鎮：房地產資產分三類，價格邏輯完全不同
原創
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樂居財經
張林霞
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2025-09-17 15:11
樂居財經 張林霞 9月17日，2025中國房地產企業品牌價值測評成果發布會暨第十五屆房地產品牌發展高峰論壇在上海舉行。
會上，廣發證券房地產首席分析師郭鎮發表主題演講，他認為未來可以把房地產資產分成三類，三類市場的資產價格邏輯要分開去看。
第一類是新房，其價格跟著產品走，政府也好，企業也好，都在不斷的給新房做加法，產品的獲得感更強，甚至現在有些企業開始卷情緒價值，最近看盤看的體驗也很好。
第二類是核心二手房，所謂核心二手房是它的功能性，它的價格段會跟新房產生一定的差異化，作為互相的補償，這類核心二手房資產，它們的價格表現跟市場交易量走，每個城市也都有自己的榮枯線。
第三類就是非核心二手資產，非核心二手資產的價格，因為過去過度的供應，包括居民購買過程當中的一些判斷也好，保有量很大，可能存量的350億平米里面有200億平米是這類房子，它們肯定還會面臨一定的價格壓力，就需要政策的明確支持。
持有這類資產的人越來越多的進行資產置換，所以它的拋售壓力也在逐步的增強。所以我們認為未來其實在整個市場端，隨著新房開盤去化率的提升，企業的拿地行為，包括非城投企業的購地強度在逐步回升。
開發商越來越注重產品，居民消費者現在也開始不把房子當成一個普通的財產配置，而作為一個消費品去進行考慮和對待，整個產業重塑完成之后，行業的供應鏈指標，包括開工、拿地、投資等會變好，對于行業的貢獻也會相應的增長。
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