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戶外炫光讓機器人 “瞬間失明”、商場跌倒識別與小區寵物糞便排查等安防需求碎片化難解、100 元報銷需經八人審批 ……這些曾長期困擾空間運營的痛點，在12月12日上海國際傳媒港舉行的萬物云睿見大會 2025“睿見?靈石” 圓桌論壇上，被一一拆解為 AI 賦能的鮮活實踐。

這場以《存量時代的突圍與共生：智慧空間的韌性考驗》為主題的對話，匯聚了資產持有方、技術提供方、物業服務方、與學術機構代表，在中央經濟工作會議 “好房子建設” 與 “房地產發展新模式” 的政策導向下，共同探尋存量資產盤活的核心密碼。

政策錨點：存量博弈催生韌性新需求

中央經濟工作會議明確提出 “控增量、去庫存、優供給” 的存量資產盤活路徑，將 “好房子建設” 與空間價值提升推向行業轉型前沿。這一政策導向精準契合當前行業現狀：寫字樓、商業中心、住宅社區等海量空間已從增量擴張進入存量競爭，傳統 “開發 - 銷售” 模式難以為繼，轉向共生共創的運營模式成為必然。

“存量時代的核心命題，是讓既有資產具備抗風險、能復原的韌性。” 討論引導人、人文財經觀察家秦朔以蘆葦與大樹的比喻闡釋韌性內涵 —— 狂風過后，大樹易折而蘆葦可復，空間運營的韌性正在于跨越周期的保值增值能力、應對不確定性的快速響應能力。嘉賓們普遍認為，政策引導下的存量盤活，不再是簡單的資產處置，而是通過科技與服務的深度融合，重構空間的運營邏輯與價值體系。

技術賦能：AI破解痛點，重塑運營效率

AI 技術的落地應用，正在為空間韌性提供具象化的解決方案，從場景痛點切入實現效率革命。

萬勛科技創始人王崢分享了機器人戶外應用的突破：“沒有 AI 賦能前，工廠里表現優異的機器人，拿到室外遇到炫光就會‘失明’，瞬間回到史前時代。”AI 技術讓機器人的光線識別能力提升 1-2 個數量級，低成本的戶外清潔、安防機器人得以普及，成功應對了環境不確定性帶來的運營挑戰。

高仙科技創始人程昊天則聚焦安防領域的碎片化困境：“十年前安防機器人根本做不起來，商場要識別奔跑跌倒、小區要排查違停與寵物糞便，需求太過多樣，傳統算法下成本高昂且難以解決。” 大模型與深度學習技術的突破，讓這些分散需求的集中處理成為可能，推動安防機器人從概念走向規模化應用。

對于園區運營商與物業服務企業，AI 帶來的效率提升更為直觀。南京萬谷集團董事長劉煊表示，產業園區傳統物業模式依賴“按面積配置人員”的靜態方法，服務質量高度依賴人力投入，并且過去的數字化系統在物業服務中更多起到展示作用。與萬物云合作后，AI 系統對于物業服務效率有大幅提升，可以直觀感受到物業成本明顯下降，并且服務品質穩中提升。

萬物云董事長朱保全則披露了辦公室場景的變革：“過去 100 塊錢的報銷可能會有八個人審批，現在 AI 自動生成合同，流程大幅簡化，大量員工從繁瑣審批中解放，轉崗培訓成為新課題。”

深圳大學 & 萬物云人工智能與物聯網聯合實驗室主任朱家松的 “軟硬兼施” 案例，更凸顯了 AI 的多元價值：軟 AI 層面，招生咨詢系統自動提取關鍵信息響應碎片化咨詢；硬 AI 層面，管道檢測機器人深入地下排水管道等高危環境自主巡檢，“避免了人員傷亡風險”，地鐵夜間檢測也實現自動化升級。

韌性解碼：多維指標定義空間長期價值

談及空間韌性的核心衡量標準，嘉賓們跳出傳統出租率、續租率等淺層數據，形成了多維度共識。

劉煊從園區運營視角指出：出租率、租金價格、續租率等傳統運營指標，更多是階段性、表層性的運營體現。在市場波動時，這些指標可能出現“假繁榮”或“假穩定”，因此，傳統指標無法直接衡量資產真正的韌性。“產業園區韌性的關鍵在于產業生態的健全程度，以及跨越經濟周期的保值增值能力。”

程昊天則從感性體驗出發：“香港 30 年以上樓齡的物業，公共區域干凈整潔，維護標準甚至優于很多甲級寫字樓；日本的小空間也始終保持良好狀態，這就是經歷周期后資產價值穩定的韌性體現。”

技術層面，朱家松強調感知能力與災害響應的重要性：“通過攝像頭、雷達等手段提升響應速度，甚至監測高樓臺風擺動，都是空間韌性的技術支撐。” 他提到的基于微波雷達的獨居老人監測產品，“不侵犯隱私卻能感知正常活動”，正是結合用戶需求提升業務韌性的典型案例。

王崢補充道，下行周期中的成本與品質平衡是韌性的重要體現：“AI 方案能在不犧牲服務品質的前提下降低運維成本，這正是存量時代最需要的韌性能力。”

痛點與展望：人機協同引領未來范式

在存量運營的深度轉型中，行業仍面臨諸多現實痛點。劉煊坦言，園區運營商的核心困惑在于 “80% 的科技孵化器沒有真正做好產業服務”，市場好時依賴招租，如今亟需 AI 幫助 “篩選企業潛力數據、優化供應鏈對接，實現數據資產證券化”。

朱保全則透露，萬物云的碳管理平臺從 ESG 報告需求出發，已拓展為開放平臺，“通過 OCR 技術提取數據，哪怕買一個垃圾袋都能核算碳足跡”，助力小散企業碳核算，踐行雙碳目標。

朱家松指出了技術落地的關鍵挑戰：“目前 10 萬㎡地圖模型已提升機器人非標場景適應性，但建筑規劃設計多面向人的使用，人機共存需要新的標準，比如機器人充電位置、通行通道的預留。” 而機器人與 AI 大腦的協同仍有提升空間，“數據已能反哺地圖構建，但事件處理仍需人工介入”，亟需開放接口標準或聯盟合作破解場景碎片化難題。

展望未來 3-5 年的空間運營范式，嘉賓們達成共識：人機協同將成為核心形態。

劉煊認為，機器人將漸進替代 90% 的流程，“專業分工將消失，員工轉型為處理剩余 10% 復雜任務的‘萬能工’”；程昊天預計，AI 工具閉環落地將帶來效率顯著提升，“雖難完全替代人工，但行業變革不可逆轉”；朱保全計劃將靈石系統拓展至電力、交通等工業領域，提升跨行業附加值；朱家松則暢想，未來空間將 “主動響應用戶需求，不再需要用戶適應”。

秦朔在總結時強調：“AI 為存量博弈時代帶來了增量星光。” 他指出，存量資產的盤活不僅需要科技賦能，更要投資于人，“物業人員的轉型、用戶體驗的升級，才是空間價值提升的根本”。這場跨越技術、運營與學術的對話清晰表明，當 AI 破解了一個個具體痛點，當韌性成為空間運營的核心基因，存量時代的空間價值重構之路已愈發清晰，兼具智慧內核與韌性基因的運營新模式，正為行業注入可持續發展的新動能。