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文/樂居財經 范慧茹

物管資本市場，似乎越來越像一座圍城，外面的人想進去，里面的人想出去。

“城里”的國資物企華發物業已宣布私有化退市，“城外”依舊有正在排隊等待上市的物企。

在“國進民退”的上市風向中，又一家擬赴港上市的國資物企浮出了水面。

近日，武漢市國資委旗下物業公司，武漢城市服務官宣中標了華電新能源集團股份有限公司廣東分公司物業管理服務項目。

樂居財經獲悉，這是武漢城市服務入選2022年武漢市上市后備“銀種子”企業名單后，首次將服務觸角延伸至省外市場，或也意味著其上市準備工作更進一步。

“力爭在‘十四五’期間實現港股上市戰略目標”，武漢城市服務在官網公司簡介中已袒露赴港上市意圖。

至此，國資物企擬赴港上市的名單中，除了遞表中的西安經開區旗下的經發物業、深圳市國資委旗下的深業物業、已明確上市計劃的無錫國資委旗下的瑞景城市服務、湖北國資委旗下的聯投城市運營外，又多了家武漢城市服務。

國資物企狹路相逢

國資物企爭相上市，而武漢城市服務最為直接的競爭對手，正是同位于湖北的聯投城市運營（延伸閱讀：又一家國資物企放出上市風聲）。不同的是，一個背靠市級國資，一個隸屬于省級國資。

地緣相似性，以及國資屬性，決定了兩者不可避免的競爭局面。僅從城市量級來看，隸屬于武漢國資委的武漢城市服務似乎占了下風，在今年的物業百強名單中，武漢城市服務的排名也落后于聯投城市運營。

武漢城市服務集團是武漢城建集團旗下二級全資成員單位，2022年1月，武漢國資委整合了武漢城市東方物業公司等7家物業服務、城市運營公司，組建成立了武漢城市服務。

官方披露的信息顯示，其主營業務包括物業管理、資產經營、文體經營、餐飲服務等，管理項目遍布武漢三鎮。截止2022年末，物業在管面積達到1407萬方，另有儲備合約面積347萬方，2022年實現營業收入超過5億元，利潤超過6000萬元。

與之相比，聯投城市運營的搭建要早于武漢城市服務，成立于2021年4月12日。據悉，通過整合聯投置業、清能集團、宏泰城發、湖北工建所持有的相關運營業務，聯投城市運營公司可細分社區物業、商業管理、公共空間服務三大賽道。

官網顯示，聯投城市運營公司在管面積1500萬方，運營酒店客房5000套、酒店商務服務面積50萬方。2022年，其實現年度營收6.2億元，業績指標超過上市要求，簽約項目102個。

從2022年同期營收來看，武漢城市服務略遜一籌，不過，其規模增速卻頗為可觀。截至2023年末，武漢城市服務集團累計在管面積達2327萬方，新增合約面積1229萬方，新增拓展項目94個，合約總面積達3256萬方，較2022年增長62%。

而在加速跑馬圈地之下，武漢城市服務旗下多個子公司，曾因物業消防設施設備等方面不合規，而遭受行政處罰。

其中，武漢城市服務旗下主要運營公司武漢城市公共物業服務有限公司，其所管理的都市產業大廈，在2023年3月，被檢查出消防產品不合格，消防大隊責令限期改正，而到期復查后，該公司卻仍未整改，最終被處以5000元的行政處罰。

今年4月8日，武漢城市服務的另一子公司，武漢長富物業管理有限公司管理的富強國際大廈，消防控制室單人值班，未按照規定落實消防控制室值班制度，其行為涉嫌違反了高層民用建筑消防安全管理相關規定，被處以8000元的行政處罰。

股東較為單一

從股權架構來看，武漢城市服務是武漢城建集團的全資附屬公司，并由武漢市國資委100%控制，股權架構較為單一。有分析認為，股權過于集中，可能會導致治理結構失衡等問題，存在一定的治理風險。

與之相比，聯投城市運營的持股陣容則較為龐大。除了大股東聯投集團直接持股71.30%外，還引入的兩位新股東，武漢聯投置業有限公司（簡稱“聯投置業”）和湖北清能投資發展集團有限公司（簡稱“清能投資”），兩者分別持股21.80%、6.90%。

再往上穿透，聯投置業由聯投集團、湖北省水利水電科學研究院分別持股87.33%、12.67%；清能投資由聯投集團、長江電力(600900.SH)、國家能源集團資產管理有限公司分別持股53.15%、42.99%、3.86%。最終實控人為湖北省國資委，受益股份為55.93%。

武漢城市服務似乎也意識了到大股東較為單一的局限性，2023年它開始與上市央企招商積余合作，成立合資公司武漢城建積余物業有限公司（簡稱“武漢城建積余”），其中武漢城市服務持股49%，招商積余方持股51%。

而早在2021年，武漢城市服務還牽手過融創服務，透過武漢城市東方物業與其合資成立了兩家公司，一家是武漢城創物業服務有限公司、另一家是武漢融創東方城市服務有限公司，武漢城市服務分別間接持股47.94%、46.06% 。

除了武漢城市服務外，隨著政策的支持及國企改革深化的加速，未來或有更多國資物企加入上市的隊伍。但同時，物管備受資本追捧的浪潮已然褪去，上市難度的增加顯而易見，國資物企深業物業和經發服務，經歷了2-3次遞表，還苦苦守候在港交所門外。