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文/上海進深  嚴明會

奉賢南橋即將迎來新的聯(lián)排住宅項目。

拿地一個月后，奉賢新城04單元14-04地塊項目設計方案公示。

這個項目體量并不大，卻有四個股東方：國貿、象嶼、天安和武漢清能。

其中，首次進入上海市場的武漢清能，其背后的大股東是湖北省屬國企湖北聯(lián)投。

對武漢清能來說，這次首入上海的項目被寄予厚望。

8月中旬，清能集團黨委副書記、總經理李紅青一行赴上?？疾旖涣鳎瑢嵉卣{研奉賢項目，并先后拜訪了合作方國貿和象嶼。

事實上，湖北聯(lián)投為了進入上海已經做了多年的準備和鋪墊，但武漢清能的動作依然十分謹慎：

一方面選擇在奉賢這樣的郊區(qū)拿地，避開競爭激烈的中心城區(qū)；另一方面，通過與多家有經驗的房企合作，共同分攤開發(fā)風險。

這種謹慎拿地的態(tài)度，從武漢清能此前的動作中也能看出。

今年6月上海五批次土拍，它就曾與象嶼、天安組成聯(lián)合體，在浦東曹路地塊的競拍中多次舉牌，拿地意愿明顯，但最終還是沒能競爭過聯(lián)發(fā)。

如今通過合作拿下奉賢地塊，也算實現(xiàn)了在上海市場的破冰。

聯(lián)排帶庭院

從公示的設計方案來看，地塊擬建3幢13F小高層住宅、11F保障房，位于社區(qū)北側；9幢3F的多層住宅（聯(lián)排），位于社區(qū)南側。

項目的產品布局和社區(qū)配套，主要圍繞改善居住需求”展開，具體規(guī)劃有幾個亮點：

1、下沉庭院 風雨連廊 架空層會所

社區(qū)設有下沉庭院，與人行出入口相連。10#、11#、12#這3棟高層首層局部架空，會用作泛會所，高層外圍有雨棚。小區(qū)西側設有室外健身場地和兒童活動場地。

2、人車分流

主要的機動車出入口和人行出入口位于北側的運河路上，消防、人行出入口位于小區(qū)的西北角。

3、聯(lián)排別墅均帶地下室，部分聯(lián)排別墅有內庭院設計。

4、高層層高約3米，戶型設計方面，預計會有南向雙陽臺，邊戶有轉角飄窗。

分散的股權

奉賢新城項目的開發(fā)主體為上海薈樾房地產開發(fā)有限公司，法定代表人姜路新是湖北聯(lián)投投資發(fā)展部副主任、清能集團投資發(fā)展部區(qū)域投拓總監(jiān)。

該公司由四家企業(yè)共同持股，分別是：上海筑成房地產有限公司、上海象盈房地產開發(fā)有限公司、上海天安盛世房地產有限公司、武漢清能瑾誠置業(yè)有限公司。

其中，武漢清能持股28%，為最大股東，其余三家各持股24%。

從合作方的背景來看，國貿、象嶼、天安都是在上海有過成熟開發(fā)經驗的開發(fā)商，能為武漢清能這個新入局者提供支持。

國貿和象嶼近兩年在五大新城持續(xù)開發(fā)，積累了較多低密產品經驗。

其中，象嶼對奉賢非常熟悉，曾在這里開發(fā)了象嶼濱江悅府、保利象嶼公園悅府，象嶼江灣悅府，均為高低配社區(qū)。

國貿在松江新城開發(fā)的海上原墅成為2025年五大新城中唯一連續(xù)三次觸發(fā)積分的項目。

對武漢清能來說，和這些有經驗的房企合作，既能降低首入上海的試錯成本，也能借助對方的資源快速打開市場。

武漢清能方面稱，此次摘牌是在長三角相繼成功開發(fā)合肥花語天境項目、杭州翡云潤府項目后，湖北聯(lián)投首次落子國際都會上海，標志著布局長三角核心城市的戰(zhàn)略突破，開啟華東區(qū)域發(fā)展的新篇章。

從湖北聯(lián)投的業(yè)績來看，房地產業(yè)務是其重要支撐：2024年，湖北聯(lián)投營收突破1500億元，主營業(yè)務涵蓋產業(yè)園區(qū)、工程建設等多個領域，但城市更新板塊（房地產）以32%的利潤貢獻率成為最賺錢的業(yè)務單元。

這也能解釋為何湖北聯(lián)投會花大力氣布局上海這樣的核心市場。

從商辦到住宅

14-04地塊的前身是一塊商業(yè)用地。紅星美凱龍原計劃在這里投資68億元打造奉賢·城市書香商業(yè)綜合體，但在2022年被叫停。

2025年4月，官方啟動了規(guī)劃調整，5月正式獲批。

調整后，14-04地塊由商業(yè)商務辦公混合用地調整為住宅用地，用地面積25691平，容積率由2.0降低為1.2，建筑限高由80米降低為40米，建筑面積30829.2平。

規(guī)劃要求地塊內形成南低北高、西低東高的高度梯度，南部限定24米高度區(qū)域，北部限高40米。

地塊位于浦南運河北岸，地處南上海運河公園，生態(tài)環(huán)境非常好。西側緊鄰天主堂，可能部分人會介意。

從區(qū)域市場情況來看，奉賢南橋的改善需求依然活躍。

今年7月，板塊內的龍湖?御湖境項目認籌首日就吸引了超 200 組客戶，到訪人數超千人，說明本地購房者對優(yōu)質住宅的需求還在。

再看此次新項目的價格，地塊是今年7月24 日由四家房企聯(lián)合以7.58 億元競得的，成交樓面價24587元/㎡，溢價率11.76%。

整盤均價預計會超過5萬/㎡，這個價格在奉賢新城的改善住宅中，將會是天花板水平。