北京買房新指標，溜達圈｜板塊天王
01
上周四，新年上班第一天，北京地產圈開了一場重量級大會。
表妹記住了一個新詞：「溜達圈理論」
具體來說，就是「北京副中心溜達圈」，招商的小伙伴發明的。
就在一個月前，北京市一份重量級官宣文件中，也透露出兩個重磅信息：
1、2025年，推動城市副中心高質量，繼續保持千億級別的投資力度。
2、2024年，第二批市級機關完成搬遷，近3.3萬名工作人員在副中心辦公。
一個月前的這份文件，其實是在佐證溜達圈的副中心含金量，就在下面這張圖里。??????
如果再把上面的同心圓放大，我們就能看到溜達圈更多的煙火氣和含公量。??????????
細心的小伙伴可能已經發現，表妹一直沒有說通州，更沒有說通州溜達圈，而是一直說北京城市副中心溜達圈。
這又是為啥呢？?
舉個例子，我們通常會看到下面的海報官宣，
這就讓很多人印象中有了這個公式：通州=北京副中心。很多業內的小伙伴也大多模糊地認為，通州樓市=北京副中心樓市。
這也直接給通州樓市帶來多輪利好。?????????
比如在2012和2013年，城市副中心剛正式提出的時候，通州區借這股東風，兩年成交了2.5萬套新房（不含別墅、商辦等），直接超越新房成交扛把子的大興區，躍升北京各區的成交量TOP1，比豐臺區同期的成交量高出3倍。
當2016年城市副中心正式確立，通州區新房均價直接上漲了：
9000塊
漲幅高達37.6%，比房價風向標的海淀區都高出10個百分點不止。
量升價漲通州區，享受著北京城市副中心帶來的潑天富貴。其實，北京城市副中心的新房供應極少，多數樓盤成交和北京城市副中心沒有關系。???????????????
要知道，2016年前后是全國房價最嚴苛的時候。所以，通州房價暴漲就受到了特別對待—在北京限購的基礎上，通州執行雙限購。
通州區新房市場上升的勢頭瞬間被掐滅，2017年僅有971套成交，僅占2015年成交量的13%。
于是在以后的7年時間里，通州樓市一直：
不溫不火
02
其實，表妹很長時間也在困惑：北京城市副中心很火，通州樓市為啥不溫不火？?
這也是很多小伙伴對北京城市副中心的樓市體感。
上周四的北京大會，讓表妹明白其中原因：
1、城市副中心雙限購
2、無新房可選
3、主流開發商進駐太少
4、明星項目太少
換句話說，北京副中心一直很火，只是它少有新房供應，更少有標桿項目和明星樓盤，缺少聲音而已。
而且，放在全通州看，通州新房去化率并不低。??
去年的9·30新政，通州兩限政策才剛剛正式松綁。但是，大家對它的印象還停留在過去時。
這就意外有了價格紅利鴻溝。
截止到今年2月，通州區的新房均價仍是：
朝海崛起前的新房均價?
甚至是現在的大興區都能和它掰掰腕子。
但表妹覺得，這其實是一件好事情。
北京城市副中心的巨大彩蛋，因為各種誤讀和其它原因，導致很少人有機會享受它的城市發展帶來的紅利。
而現在，限購松綁，彩蛋進入揭幕期，北京城市副中心的樓市紅利應該釋放了。
實際上，另一個尷尬出現了：??
幾乎無新房可選
早在2021年之前，北京城市副中心新房供應乏善可陳。比如2020年底開盤的鑫苑盛世天璽，土地年限都過了20年了，才端上桌出售。
2021年至今新增供應且開盤的項目不過才13個，還沒有朝陽區2021年一年的供應多，著實是少得可憐。
供應少，大開發商入駐少，沒有標桿項目。
表妹甚至經覺得，北京城市副中心項目的產品力跟其他區有至少三年的代際差。
但是，當標桿房企入駐北京副中心，又有明星樓盤時，北京副中心樓市自然是買房人的心頭好。??
問題又來了，北京城市副中心買哪兒？哪里又是最宜居的板塊？怎么樣去選房？
今天表妹試著來回答這三個問題，跟大家聊聊通州，聊聊北京城市副中心。
03
在回答問題之前，我們再來看下面這張圖，千萬不能再有這樣的認知誤區：
北京城市副中心=通州??????????
北京城市副中心只有155平方公里，北京城市副中心拓展區才包含整個通州區。
通州≠北京城市副中心。
表妹和劉亦菲還都是碳基生物呢，能一樣嗎？
絕對不一樣啊。
那到底什么是北京城市副中心？
通州區區長助理林巍博士有兩個很生動的比喻，一個是城市副中心是北京的省會。
我們常說，北京是全國的北京。同樣的道理，北京副中心是北京的省會。
當北京將行政辦公中心放在城市副中心，才會有運河商務區和文化旅游區。所以，城市副中心很像是北京的省會，背后代表的是全北京的資源。
政治經濟學告訴我們，政治在前，經濟在后。
政府行政大樓在哪里，哪里就是城市中心，它是城市經濟和財富背后的推手。
來看下面這張圖，我們不僅能看明白城市副中心，更能懂得這臺機器運轉后，孕育的巨大機會。
林博士另一個比喻是，副中心相當于二十年前正在起飛的上海浦東。
兩者的相似之處在于都是國家戰略，在各自階段都處于經濟騰飛的階段。
要知道，站位越高，頂層意志越強，資源導向越強，發展就越猛。
還記得文章開頭的官方重磅信息嘛：
2025年，城市副中心還將維持千億的投資。
上圖是通州區統計年鑒的數據，北京城市副中心已經連續5年維持千億以上的投資規模，過去十年副中心的投資合計：
近10000億
近10000億，相當于今年初華人首富黃仁勛的資產規模，如果是用百元大鈔鋪滿地面，1萬億人民幣能覆蓋：
3.5個北京市
當這部分熱錢源源不斷涌入副中心的時候，一個確定的事實是：
城市副中心的地段價值，持續被重新定義和迭代。
04
不信，大家可以看以下幾點：???????
自打2019年行政中心搬遷，城市副中心幾乎每一年都有一個重點工程建成。
這里邊，還涉及開頭的第二點信號：
2024年底，第二批市級機關完成搬遷
這代表著城市副中心的建設基本成型，也是「北京副中心溜達圈」的資源靠山。
有數據也能證明這一點。
截止2024年底，產業集聚的運河商務區累計注冊企業1.8萬家，吸引了三峽集團、陽光出行等眾多企業入駐。而且產業導入的速度還在加快。
根據官方數據，2024年，通州全區新辦稅源占全市總數11.13%，增速排名高居全市第二。也就是說，越來越多的企業選擇在副中心扎根發展。
「北京城市副中心溜達圈」就有了越來越多的導入資源。
05
這里你發現沒有，
北京城市副中心這一波資源騰挪背后，是「造城」+「移民」+「產業建設」并駕齊驅。
漢高祖劉邦建都時，曾進行過7次大移民，總遷人口約40萬人，把六國中有文化、有影響、有財富的人，以及各方面有突出技能的人遷到了長安，寫就了這首凝固的史詩。
北京城市副中心的建設同樣如此，
來看下面這張圖片，北京城市副中心到底吸引了多少人才？
2015-2023年，通州區新增人口達到了：
增長率為32.35%，不管是人口增長總量還是增速，在各區的排名都是第一位的，其中政務中心辦公人員已達3.3萬人。
而區域經濟競爭的核心，就是爭奪人才紅利。
這也驗證了那就話，土地是手段，人才是根本，產業是容器，背后的經濟和城市發展，才是根本目的。
06
此時，誰能在占據北京城市副中心價值的基礎上，更加宜居？
表妹在上周四發布會上，意外在北京城市副中心找到一個答案：
通州老城區-梨園板塊
在通州還是通州的時候，梨園板塊就是通州區的香餑餑，有老城二十年養出來的完善生活配套，有京通高速快速通達，更有八通線+1號線通勤，是往返國貿最方便通勤的居住地。
在北京城市副中心確立之后，梨園板塊更是被副中心的商務中心、權力中心、文化中心、文旅中心所包圍，形成了絕無僅有的福地，表妹叫她：
攬翠閱金之地
「翠」即為文化、文旅的活力，「金」則是商務與權力的實力。??
我們常說，房地產更重要的價值是窗外價值，而梨園的窗外價值，已經拉到頂配。
就拿梨園板塊的新項目招商云璟攬閱來說，已經迭代到400米的溜達圈尺度。?
云璟攬為什么有獨一份的閱溜達圈？
秘密就在于城市副中心。當我們說跟著產業去買房，跟著人口紅利去買房時，其實這一切背后，有一雙無形的雙手在撥動板塊命運的琴弦，它就是至高無上的
權力資源
舉個例子，云璟攬閱有一個「含公量」統計，詳見下圖。
只要你在北京城市副中心上班，三公里范圍內，肯定有好單位在這附近。
生活資源更是豐沛。
400m「溜達圈理論」，讓你下個樓的功夫就能到貴友、環影12街區等shoppingmall，不管是你I人還是E人，都可以滿足期待。
三公里范圍內即可抵達環球影城。
表妹聽說，在老城區居住的不少人，都辦了環球影城的年卡。
別人去逛園區、去環球，叫度假，云璟攬閱的業主，就是一腳油門的事兒。
你看，這就是溜達圈的資源優勢，窗外價值。
07
其實，讓梨園板塊更宜居的因素還有一個因素，眼光獨到的主流房企招商蛇口入駐。
2023年，招商蛇口在梨園打造了璀璨公元，闖進了近三年通州區新增項目去化率的TOP4，更在剛過去的一月份成為通州網簽金額、面積、套數三冠王。
2025年招商再進入梨園板塊打造新項目-招商云璟攬閱，就在距離梨園地鐵站的400多米的位置。
它的出現，不光是說項目能享受到北京城市副中心的利好，更重要的是，它代表副中心終于進入了主流開發商的視野。
未來，也會吸引更多的主流開發商進駐。
更妙的是，北京開始正式推行「好房子」，副中心也可參照執行，這會突破很多技術要點。
據表妹所知，招商云璟攬閱就是副中心首個好房子試點項目。
標志著副中心擁有了跨時代的產品力。??
比如，云璟攬閱在洋房高得房率的基礎上，又擁有超大贈送，室外景觀更是打造了全維度會客廳體系，亮點十足。
能讓梨園板塊迅速追平產品的代際差，也理所當然的成為板塊內的「標桿項目」。
這樣的招商云璟攬閱，如果要歸納它的價值，表妹想到一個公式：
溜達圈=煙火氣+城市核心資源+含公量=
城市能級（城市副中心）X地段資源（五心之心）X 產品段位（好房子）X 名企背書（招商蛇口）
這個公式的另一端，還有一個等式，叫做：
穿越
核心資產擁有穿越周期的能力。我想，這就是當下最稀缺的買房指標，溜達圈。銷冠100
來源：銷冠100
作者：銷冠小表妹
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