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文/粵進深 嚴明會

拿地兩個余月，國貿石圍塘規劃圖來了。

這個備受關注的廣州荔灣剛需上車盤，離入市似乎已越來越近。

據11月19日披露的最新規劃圖，國貿石圍塘項目由兩棟均為26層的樓棟組成。

兩棟住宅樓均為一層五戶設計，戶型布局一樣。

整個小區看，中規中矩，畢竟地塊不大，所能發揮的空間有限。

正門設計在小區的東南角，上面還有鏤空花架。

這跟一般樓盤將大門放在中間不同。估計也是由于地塊原因。

兩棟樓東西排布，南北進深短，且靠近芳村大道一側還有居民樓。

將正門設在東南角，不僅空間寬裕很多，還可以最大化小區的園林，一舉多得。

也因為這個布局，小區在較小空間內打造了一個游園。

項目兩棟樓首層局部架空，并分別設有居民健身場所。

另外比較值得一提的，小區的東西兩邊分別有2層的商業。

還規劃有室外樓梯，看起來相比普通底商應該要好。

除此之外，總平圖透露的信息不多，戶型上可以看出新規的陽臺。

但對于飄窗這些細節，沒有體現。

從拿地到引入保利置業合作，到如今披露總平圖。

短短兩個月左右時間，國貿石圍塘的進展其實已經算快了。

但奇怪的是，項目至今仍沒有披露正式的案名。

這引起不少好奇，國貿石圍塘項目到底會叫什么？

其實，項目的戶型圖也早在此前已經傳出了。

主要有三個面積段，約73㎡的三房，約87、106㎡的四房。

73㎡的戶型，有入戶花園，三個臥室；四開間朝南，主臥還是獨立衛生間。

稍有不足的是，餐廳空間略顯局促；主衛同樣也是，只做1.5個衛生間，有馬桶跟洗手池，沒有浴室。

87㎡有兩個戶型，其中一個有入戶花園。

該面積戶型，四房兩衛；四開間朝南。

不足是，入戶門進來的臥室較為擁擠；另外，其中一個戶型的餐廳空間同樣略顯局促。

106㎡戶型，四房兩衛；相比前面戶型，臥室空間相對大了一些。

不足則是入戶玄關鞋柜的空間不大。

根據披露的主要工期節點。項目預計在明年2月達到預售條件。

現在，就等著項目案名的公布了。

今年9月2日，荔灣區石圍塘AF0107048地塊競價出讓。

最終被國貿地產，以底價5.06億元收入囊中，折合樓面價2.15萬元/㎡。

隨后國貿引入了保利置業合作開發。

項目的開發主體為廣州貿盈房地產開發有限公司。

該公司注冊資本1000萬元，法定代表人、董事長、經理均為蘇瑋薇。

據公開資料，蘇瑋薇為國貿地產廣州公司總經理。

股權上，廣州貿盈由廣州國貿房地產100%持有。

其已將廣州貿盈部分股權，質押給了保利置業，質押比例為49%。

通過股權質押達成合作，是國央企慣用的方式。

優缺點上看，國貿石圍塘項目一半一半吧。

優勢方面：

1）從上面戶型就可看到，使用率不低。項目三個戶型使用率據悉110%起步，最高能到120%。還是挺能打的。

2）區位交通，這點其實不用多說。距離白鵝潭CBD核心區約1公里，靠近11號線石圍塘站；周邊商業、交通都是一大加分項。

3）江景資源。項目距離珠江后航道約500米。高層北向單位或能看到二線江景。

4）小戶型，可以快速走量。要知道，荔灣小戶型供應還是比較稀缺；項目面市，或一定程度可滿足剛需和剛改需求。

不足方面：

1）小區體量較小，僅2棟住宅。綠化、園林空間相對有限；居住舒適度或受到一定影響。

2）另外，兩棟樓都是一層五戶設計。項目在對視或隱私性方面可能受一定影響。比如中間的兩個73㎡戶型與北邊的87、106㎡戶型。就可能存在這方面問題。具體要看開發商如何設計避免。

3）項目目前周邊以茶葉城、物流園、城中村為主；城市界面較雜亂，短期內難以快速改善。

在荔灣這個主打改善的市場，目前項目的競爭樓盤主要是建鑫·如意芳華，同樣是小面積剛需盤。

不過國貿石圍塘項目最小戶型面積更小，意味著上車門檻可以做到更低。建鑫·如意芳華參考單價約4萬/㎡。

鑒于國貿項目更靠近地鐵、白鵝潭核心區，以及跟保利置業合作，定價上可能比建鑫·如意芳華要稍高一些。