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文/北京進深 林振興

在京城地產圈里，周月莉顏值高、人緣好。

11月19日，她率領未來科學城置業以12.426億元成功在昌平拿地后，一眾地產大佬為之慶賀，紛紛在朋友圈轉發了喜報。

他們包括：中建智地董事長樊飛軍、華潤置地北京公司總經理陳海鷗、中海地產北京公司總經理倪健剛、北京建工地產總經理宋鵬、金茂北京北區總經理王敬、貝好家北京總經理宋興華等。其中，越秀地產北方區域總經理董毅表示：“昌平大有可為”。

這些大佬，是周月莉的朋友，也是親密的合作伙伴。

周月莉擁有研究生學歷，僅38歲就坐到了未來科學城集團副總經理的位置。

今年初，她還多了一個新title，擔任未來科學城集團董事。周月莉是董事會成員里最年輕的，這是上級給予她的信任與嘉獎。

過去一段時間，雖然不是操盤方，但周月莉還是親自參與合作地塊的產品定位會。

通過與不同開發商的磨合，積累了關于產品、客戶等大量一線經驗。此次，她要帶領未來科學城置業在昌平打一場漂亮的仗。

01

拿地當天，好朋友貝好家也發出同款喜報，恭賀未來科學城拿地，兩張海報主KV是一樣的。

劇透了雙方即將合作開發此項目的意向。

項目總占地4.3公頃，規劃建面約8.22萬㎡，包含3幅子地塊。

其中，01文化設施地塊，占地1.44公頃，地上建筑規模2.01萬㎡，由未來科學城代建，后續無償移交相關部門。顯然，這是一個不小的“包袱”。

未來，該地塊將打造集科技文化交流、創新成果發布、展覽展示、高端論壇等功能于一體的綜合性場館。

西側02地塊占地1.87公頃，地上建面約4.02萬㎡，容積率2.15，限高80米；

東側03地塊占地0.99公頃，地上建面2.19萬㎡，容積率2.2，限高60米。

預計將規劃高層及中高層產品，但容積率并不占優勢。

而且，01地塊內設1條街坊路，寬度不小于11米；02地塊內的街坊路，寬度應不小于8 米。

街坊路由未來科學城負責建設，具體線型結合建筑方案確定，計入建設用地基底面積核算容積率，與項目同期建成并保證對外開放。

此外，02、03地塊間預留地下連通通道，通道的規劃用途為地下車庫，由未來科學城負責建設。待它取得建設工程規劃許可證后，還要補繳地下通道相應的地價款。

實際上，這塊新地還是很香的，位置很好、地鐵近、價格低。

地塊周邊涉及地鐵17號線未來科學城站；

折算下來，住宅樓面價約2萬元/㎡；

向西2公里左右是北京國賢府項目，一期網簽均價約5.56萬/㎡。

未來科學城新項目靠近地鐵，價格肯定更高，預計單價在5.8-6.2萬/㎡。

這樣看來，地價縫差4萬/㎡左右，還是相當誘人。那為何未來科學城的其他老伙伴，放棄了合作？

北京建工地產總經理宋鵬一語道破了其中的原因，他在朋友圈道賀的同時，還寫下，“請友商定價考慮下我們昌平庫存的去化問題?！?/p>

周月莉則很禮貌地回復他，“感謝支持，共同努力”。

實際上，整個昌平樓市，壓力都很大。

加上在售的北京國賢府一二期、星耀未來、清樾府、國譽燕園朗潤、龍湖觀萃，尾盤越秀星樾、中海寰宇未來、建發觀堂府，中海未來之鏡、國譽星城、龍湖凌云頌等。

今年昌平的供應量，妥妥突破1萬套。

過去，昌平樓市，全憑海淀的外溢購買力支撐。但近一年，海淀超大規模土地出讓，自身的購買力都不夠用了。

例如，昌平住總清樾府，開盤一年多，通過降價換量，目前完成網簽210套，還有1000多套房源待去化。以至于，該項目二期不得不通過調規來自救。 

明年上半年，昌平樓市將更熱鬧，東小口、歇甲村、未來科技城南區三個項目會同臺競技。

02

在昌平，未來科學城置業絕對是土拍大戶，它自稱第二，沒人敢排第一。最近成交的涉宅地塊里，除了東小口地塊，其余都有它的身影。

與中建智地聯手的項目就有3個，包括國賢府一、二期，還有上個月以26億剛拿到的歇甲地塊；

與中海地產聯手開發了寰宇未來和未來之境；

去年10月，還聯合越秀地產摘得小沙河地塊，開發為星耀未來。

緊接著今年6月，未來科學城置業又拉上越秀地產、北京城建 貝好家托底，以23.95億摘得昌平生命科學園地塊，打造國譽星城。

但是未來科學城置業自己單獨拿地，印象里只有幾年前的共有產權房項目。

得益于這些“好伙伴”，未來科學城置業在去年扭虧了。

2023年，該公司實現經營收入4.73億元，凈利潤-5.54億元；2024年，經營收入5947.79萬元，凈利潤4.34億元。

截至2024年末，未來科學城置業總資產67.21億元，負債13.73億元，凈資產53.49億元。

這張成績單，歸功于未來科學城置業前任董事長楊國浦。他也是周月莉的頂頭上司，現任未來科學城集團總經理。

楊國浦的職業生涯頗為勵志，他是從一名普通建筑師，一步步坐上這家昌平國企總經理的位置。

他最初曾任北京中科建筑研究設計所建筑師，之后跳槽到北京大象空間建筑設計，擔任經理。

楊國浦的職業轉折是從設計公司到地產公司，他擔任北京紫光高科置業總經理。隨后，他還擔任了北京通州商務園開發建設總經理(其間，兼任金融街(北京) 商務園置業董事);北京金信微通科技總經理;北京宋莊投資發展總經理。

去年，未來科學城置業還喪失了一頭“利潤奶?！薄?/p>

2024年11月，置業公司持有北京未來科學城昌泰置業(簡稱“昌泰置業”)100%的股權無償劃轉至昌平區國資委。

昌泰置業曾在2018年以32.85億元競得昌平北七家共有產權住房地塊，成交樓面地價約11506元/平方米，打造未來慧園。

昌泰公司2023年總資產、凈資產、營業收入及凈利潤分別占未來科學城集團合并口徑的10.50%、8.57%、0.003%及431.35%，屬于未來科學城重要子公司，劃轉后對發行人總資產、凈資產規模及盈利能力將造成一定程度縮減。

目前，未來科學城置業名下仍有19家子公司。它的地產“朋友圈”還有北京城建、中國金茂、華潤置地、保利發展、金融街等。