好房子的秘密被發現了：我家的陽臺封閉，憑啥要多交40w｜市場
01
北京的「好房子」，還在半推半就，披著一層神秘面紗。
這層神密面紗到底是啥？背后又有開發商哪些不便明說的背后秘密？我們今天就來揭密真相。
先說現狀。到目前為止，架空層和風雨連廊還少有現房實景，北京買房人更關心「好陽臺」，討論依然聚焦在陽臺贈送的原始認知：
陽臺部分一半面積計容，另一半面積贈送。
以交付時，將陽臺封閉成為室內面積為最佳。
這里有兩個問題，想看看大家的選擇。
我們就以順義、大興、昌平等平原多點地區，常見的120㎡、550萬左右房子為基準來說：
真相往往藏在錢里，藏在賬本里，藏在政策文件里。
02
再來問小伙伴一個問題：平時說的封閉陽臺不都是半計贈送，是給購房者的「福利」嗎？
真是這樣嗎？
要回答這個問題，需要把時針往前倒拔兩周，來看一份很容易被忽略的重要官方文件細節。
正月十五元宵節那天，北京市規自委發布了《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》（以下簡稱《要點》）。
之前的文件是要上馬好房子，是表態擺姿勢。這次是怎么干好房子，明確審批標準及管理尺度。
正式的說法是：之前的導則是指明方向，本次則是具體落實的依據。
但是，其中有一條細則被很多人忽略了，但又極其重要：
確定了陽臺的設置尺度，以及各類陽臺的計容標準。
這可是題眼啊。先來看文件是怎么說的：
大家最為關注的封閉陽臺，是否能夠只算一半面積，是北京樓市近幾個月的爭論焦點。
本次的《要點》，從官方給予了確認：
封閉陽臺，半計面積。
03
但是……
關鍵是后面，《要點》中對于陽臺，有關于地價款的表述。
水平投影面積的1/2計容，沒有問題，明確了大家的爭論點。
但收取地價款的表述中，沒有提到「1/2」。
這個「賬」沒對上。
也就是說，如果有封閉陽臺，陽臺面積的1/2，
開發商是要補繳土地款的。
還有一個細節：
全社區都做了封閉陽臺，并且頂《要點》上限的套內10%來計算：
當項目設置封閉陽臺時，開發商需要補繳4%的土地款。
這意味著，土地成本會比拿地時多4%。
成本增加，利潤就會減少。
換句話說，方案剛確定，但房子還沒賣，項目的利潤就先折損了。
04
我們都知道，開發商拿地，都有自己的目標利潤率刻度。這個刻度是由集團高層制定的，地區公司不能隨意調減。
所以在拿地前，地區公司會進行周密的可行性研究。主要目的，就在于確保項目可以達到集團的利潤率要求。
達不到怎么辦？特別是在市場下行環境里。
所以這部分補繳土地款造成的利潤折損，肯定要補回來。
至于怎么補……
05
先別著急發火，讓我們先把賬一點一點算完。
以去年平原地區成交的套均面積117㎡、平均單價4.5萬元/㎡來算：
半個陽臺，是20w。
也就是說，購房款中的40w，是用來買陽臺的。
回到文章最開始的問題，
當贈送面積開始算錢了，40萬買個陽臺，還值得嗎？
其實，政策出發點也很明確，陽臺不建議封，特別是經過三年疫情后，更多人喜歡上了居家有陽臺。
但是，對于剛需小戶型，封陽臺能增加室內面積，就有了家政間，就特別希望封陽臺。
說到底，還是不同客群的訴求，在陽臺封閉上拐個彎。
但是，陽臺封閉如果加重了剛需買房人負擔，封陽臺依然沒有便宜占。
那么，陽臺到底封，還是不封？銷冠100
來源：銷冠100
作者：銷冠小表弟
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