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   文/上海進深 嚴明會

曾以“永泰三里城”之名在浦東樓市激起水花的項目，二期換上了“前灘東方灣”的全新外衣高調歸來。

這場“變形記”演得頗為賣力。

從案名到產品，它都在試圖與過去劃清界限。

前灘東方灣，將緊鄰前灘的地理優勢體現了出來。

從產品端來看，前灘東方灣相比于永泰三里城確實做出了不少升級。

層高做到了3.1-3.15米，全系無連廊設計。

其中103㎡戶型為兩梯兩戶，其余更大面積戶型則升級為一梯一戶。

當下流行的多陽臺、270度轉角飄窗等也都配上了。

社區內還規劃了室內恒溫泳池、會所、健身兒童活動區等配套。

真正見證項目改頭換面決心的，是其在方案公示后的兩次規劃調整。

兩度調規

永泰三里城分三期開發，一期預計2026年8月交付，二期地塊位于一期東側，即15-15A地塊，三期尚處于規劃階段。

今年4月底，15-15A地塊規劃方案首次公示，擬建7幢17F高層住宅、1幢19F自持租賃房、1幢10F保障房，可售商品房364套。

今年8月，項目定名為前灘東方灣。項目戶型圖隨后也公示，推出建面約103-120-140-175㎡三至四房，樣板間在11月7日開放。

整盤均價預計8.5萬/㎡左右，比一期8.2萬/㎡的均價高出了三四千一平，首開3號、5號樓，包含103-120㎡戶型。

前灘東方灣正式亮相前，在6月和9月進行了兩次規劃調整。

第一次調整：傷筋動骨

1-1號自持租賃房和2至8號商品住宅集體動刀優化戶型，建筑輪廓變更，其中2號、6號、8號樓新增首層架空。同時，整個社區的綠地景觀和道路系統全面優化，取消了6號與7號樓之間的道路和室外健身點，增加了景觀小品架構。

這一輪調整直接導致項目“增重”：總建筑面積從約93216平方米增加至約94727平方米，地上地下空間同步擴容。

具體變更內容如下：

第二次調整：品質升級

這一次的報規圖，信息更全面。

除了總平面圖，還有各個方向的立面圖、整體效果圖。

最大的亮點是住宅山墻立面材質從真石漆升級為鋁板幕墻。同時，2號、6號、8號樓的架空層取消室內外高差，架空層高度增加，并添加無障礙坡道。

此外，兒童游戲場從4號樓東側遷至北側，公共服務設施面積不足的問題也通過局部增建得到解決。

具體變更內容如下：

這一次，經濟指標也發生微調，總建筑面積由此前的94727平方米增加至94740.74平方米，其中地上建筑面積由62859.45平方米增加至62872.76平方米，地下建筑面積不變。

兩次調整下來，項目的總建筑面積一共增加1524平方米。

二次規劃調整期間，居民提出交通組織優化及15-15A地塊西側公共通道位置設置機動車出入口產生噪音和消防影響的問題。

浦東規資局回應稱：項目兩個機動車出入口及一個人行出入口均嚴格按公安交管部門審批設置，符合規范；開發商亦已在銷售階段通過合同補充條款對不利因素履行告知義務。此外，項目消防設計已征詢主管部門意見，須待驗收合格后方可投用。

被名字“忽悠”了的實力派？

永泰三里城和前灘東方灣的開發商都為上海香印城市建設投資發展有限公司，由上海市浦東新區房地產交易市場有限公司持股90.009%、上海三林集鎮開發建設有限公司持股10.009%。

股權穿透后發現，香印城市建設由東揚地產持股49.5%、云浪貿易持股40.5%、三林集鎮開發持股10%。

法定代表人為高幸奇，此人同時也是公司的董事長、總經理。董事名單里還有個高幸龍，名字如此相似，不禁讓人猜測二人之間的關系。

最讓人懵圈的是，“上海市浦東新區房地產交易市場有限公司”這個聽起來像政府機構的名字，實際上是一家不折不扣的民營企業，創始人正是高幸奇本人。

此“交易市場”非彼“交易中心”，跟官方的浦東新區不動產登記事務中心八竿子打不著。

這家開發商，實際是個深耕上海三十年的“老炮”——從1993年成立至今，已經開發了東方城市花園、淡水灣花園、東方城市華庭、金龍東苑、錦繡苑、等二十多個樓盤。

它旗下還有一家拆遷公司：上海市浦東城鄉拆遷有限公司，曾參與過浦東國際機場、地鐵二號線等重大工程的動遷工作，累計拆遷面積超過420萬平方米。

信任危機猶在

永泰三里城在去年3月、6月兩次開盤，一共推出612套房源。網上房地產顯示，目前還有29套可售。

在前灘東方灣全力向上攀登的同時，尚未交付的永泰三里城，正遭遇業主們的批判。

“毫不夸張地說，永泰是全上海乃至全世界8萬價位里，能把項目做成這種質量和質感的唯一一家。”

一位一期業主在社交平臺的吐槽，道出了滿滿的失望。

業主們指出，項目實際距離地鐵站將近1公里，與銷售階段承諾的“350米即達”嚴重不符。銷售人員當初極力推薦的“北門5分鐘地鐵路線”，在實際中因上橋通道未打通而無法實現。

更令人擔憂的是安全隱患。有業主發現，熱水器本為室內款，卻被直接裸露安裝在室外，存在明顯安全問題。

此外，非人車分流的設計讓電動車在小區內隨意穿行，而高層入戶實景與當初精美的效果圖更是相差甚遠。

就連尚未正式使用的地庫也已問題頻現。示范區立柱破損掉漆、地磚開裂，品質堪憂。

其實，這些都不是技術難題，而是基本的專業態度問題。

這一切，為即將面市的前灘東方灣蒙上了一層陰影。

不少潛在業主看到一期的現狀，猶豫了。

畢竟，誰也不想買房即維權。

盡管二期在規劃和產品上做了大量升級，試圖擺脫一期的負面形象，但信任一旦破裂，重建談何容易。

在上海樓市這個永不缺新故事的戰場上，前灘東方灣能否真正實現逆風翻盤？市場正在等待答案。

而業主們，正在用放大鏡審視每一個細節。