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文/樂居財經 徐酒眠

朗詩綠色生活（01965.HK)打算收購朗詩集團旗下物業，愿意最高出價2700萬元。頗為特別的是，這筆關聯交易將通過司法拍賣進行，預計將在今年五月底至六月初前后落實。

5月初，朗詩綠色生活就對這筆潛在關聯交易進行了公告，5月13日，其再度發布了建議授權及股東特別大會通告。

田明直接及間接持有朗詩集團50%股權，他同時也是朗詩綠色生活的董事長、執行董事兼控股股東。本來是左手倒入右手，但朗詩集團的債務問題，因為該等物業已被法院頒令強制執行，因此朗詩綠色生活只能通過司法拍賣競標。

根據估值師對該等物業進行的估值，按市值基準計算，于2025年3月31日的估值總額約為2660萬元。

具體來看，該等物業位于南京市秦淮區建鄴路108號及豐富路18號10–11幢，總建筑面積約為3479.97平方米，是朗詩集團開發的商業及金融用途物業，土地使用權于2047年9月21日到期。

目前，該等物業是朗詩集團及其關聯方的辦公室，朗詩綠色生活自2022年8月1日開始也租賃了其中一間房的部分，約170平方米。相關資料顯示，南京市秦淮區建鄴路108號501室，正是南京朗詩物業管理有限公司的注冊地址。2022年、2023年、2024年，朗詩綠色生活就此支付的租金分別為3.9萬元、9.3萬元、9.3萬元。

樂居財經《物業K線》注意到，該等物業在朗詩集團手中，2023年、2024年的虧損凈額(除稅及非經常性項目前后)分別為205.3萬元、99.1萬元。

“董事認為可能收購事項，一方面將擴大本集團的資產及經常性收入基礎并對本公司及股東整體有利；另一方面，本集團將能節省物色合適搬遷場所可能所需時間及減少所需成本。”

決定出手收購該等物業，朗詩綠色生活表示，交易成功之后將保留402室、501室自用，其余部分將出租給朗詩集團及其關聯方，或者其他獨立第三方，以獲取租金收入。

根據朗詩綠色生活的計劃，其中約1677.36平方米將用以出租。而根據物業估值報告，與該等物業相似的辦公單位的單位租金介乎每平方米每天2.0元至2.3元。據此推算，若能全部出租，每年產生的租金約在122萬到140萬。

看起來既能開源又能節流，而且還能解關聯方之困，這筆買賣似乎的確值得做。

事實上，朗詩綠色生活此前就接手過關聯方資產。去年3月，其曾從朗詩綠色管理集團的成員公司，收購上海市普陀區的朗詩藏峰項目2套辦公房屋及6個停車位，交易對價為907.17萬元。這筆交易，實質上也是關聯地產公司的“以資抵債”。

回到朗詩綠色生活，最新財報顯示，其2024年實現總營收約7.89億元，同比減少15.3%。同期錄得毛利約0.68億元，同比大幅減少53.1%，毛利率較上年同期下滑7個百分之至8.6%。

更殘酷的是，報告期內凈利潤虧損約3.19億元，較2023年虧損的1.35億元增加約136.3%。朗詩綠色生活解釋稱，預期信貸虧損模式下的減值虧損約1.72億元，并進一步疊加商譽及無形資產減值虧損約1.40億元，是造成其凈虧損的主要原因。

值得一提的是，為投放更多時間和精力管理朗詩綠色生活，2024年3月8日，田明由非執行董事調任為了執行董事。但老板出山，朗詩綠色生活卻交出了一份虧損擴大的成績單。

從長年虧損及與其服務質量不相符的項目中退場，截至2024年12月31日，朗詩綠色生活的在管面積約為3362萬平方米。其中，在管建筑面積約為2862萬平方米，同比減少4.8%。

在管面積減少，作為主要營收的來源的物業管理服務收入6.71億元，同比下降4.6%；同時也影響到社區增值服務收入同比下降20.9%至0.68億元。

而上游關聯地產業務收縮，非業主增值服務收入約0.24億元，同比減少77.4%。此外，其寓經營及管理服務收入減少約27.8%至0.26億元。