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文/樂居財經 徐酒眠

一場精心設計的資本游戲，正在港股物業市場悄然上演。

11月18日，金科服務(09666.HK)與博裕資本旗下Broad Gongga Investment Pte. Ltd.聯合公告，中金代表要約人提出經修訂要約，并建議撤銷金科服務的上市地位及恢復買賣。

“每股6.67港元，或滿足條件后每股8.69港元”，Broad Gongga對金科服務的收購要約，設置了精妙的雙重價格與退市條件，中小股東面臨著一場利益與風險并存的抉擇。

而這場交易，不僅關乎股東們能否獲得高達26.49%的溢價，更決定著這家目前市值近50億港元的物企是否會從港交所退市。

全面要約收購修訂公告刊出后，金科服務股份隨即恢復買賣，股價高開高走，11月18日收漲17.18%，報8.05港元/股，總市值約為48.07億港元。

雙重要約價格

金科服務的收購案設計頗為精妙，要約人Broad Gongga給出了兩個層次的要約價格。

基礎要約為每股6.67港元，而經提高要約價則達每股8.69港元，但后者僅在滿足兩項條件時才會支付。

這一溢價水平相當可觀——較金科服務，較本次修訂最后交易日收盤價6.87港元高出26.49%，較今年3月13日最后不受干擾日收盤價7.36港元也高出18.07%。

對于股東而言，這意味著他們的決策將直接影響到最終收益，兩個價格之間的每股差額為2.02港元，幅度超過30%。

獲得8.69港元高價的條件十分明確，且兩者缺一不可：

首先，退市決議案必須在臨時股東大會上獲得通過。根據《收購守則》和上市規則，該決議案需獲得無利害關系股份所附票數至少75%的批準，且反對票不得超過所有無利害關系股份所附票數的10%。

其次，要約人必須獲得不少于90%無利害關系股份的有效接納。這一比例設置得較高，相當于至少需要2.37億股無利害關系股份的支持。

截至公告日，要約人及其一致行動人士已持有金科服務約63.29%的股份，他們仍需獲得至少32.30%股份的有效接納，才能達成退市接受條件。

這場收購并非突然之舉，而是博裕資本逐步增持金科服務過程中的最新一步。

博裕資本與金科服務的淵源可追溯至2021年底。彼時，金科股份為金科服務引入戰略投資者，向博裕資本旗下的Broad Gongga出售了約22%股權，交易對價達37.34億港元。

隨后在2022年11月，博裕資本再次通過要約收購了金科服務11.94%的股份，從而成為金科服務最大單一持股股東，持股比例達34.63%。

2025年初，隨著金科地產進入債務重組，其持有的1.08億股金科服務股份被掛上淘寶拍賣平臺，用于清償對Broad Gongga的債務。這一關鍵舉措使得博裕資本進一步鞏固了其在金科服務的股權地位。

獨立化之路

面對這次要約收購，金科服務的股東們實際上有多種選擇。

股東可選擇接受基礎要約，以每股6.67港元的價格出售股份；也可等待兩項退市條件達成，獲取每股8.69港元的高價。

值得一提的是，金科服務還提供了“存續選項”——在兩項退市條件達成后，股東可將全部或部分現金對價轉投至Top Yingchun Investment IV，從而保留在金科服務的間接權益。

這一設計為，時間是對仍看好金科服務長期發展，但又希望獲得部分現金回報的股東提供了折中方案。

房地產行業深度調整，金科服務在金科地產的流動性危機中，正在從地產附屬品蛻變為具有獨立市場價值的商業實體。

2025年上半年，金科服務實現扭虧為盈。報告期內總營收約23.35億元，同比微降3.1%；期內溢利7230萬元，擁有人應占溢利6500萬元，成功實現扭虧為盈；綜合毛利率約為19.6%，同比提振0.3個百分點。

主動收縮低質效業務、聚焦核心能力建設，今年上半年，其住宅服務貢獻收入17.47億元，占比74.8%，果斷退出8.7萬平方米低質效住宅項目，期內該板塊毛利率提升22.1%。換而言之，其從規模擴張轉向質量提升的轉型已有成效。

規模方面，截至2025年6月30日，金科服務在管面積約為2.03億平方米，較去年末微降1.9%，但第三方開發物業占比達44.2%，合約建筑面積中第三方占比更高達46.8%，獨立性與市場化程度進一步提升。

財務方面，金科服務呈現出“低風險、高安全”的特征。同期，其現金及現金等價物為19.80億元、定期存款2.96億元，無銀行借款，資本負債比率為零。這種零負債的資本結構為其提供了穩定的財務基礎。

在行業轉型期，金科服務主動調整，通過聚焦高質量項目、優化業務結構、強化成本管控，實現盈利能力的提升。

無論退市與否，可以確定的是，在擺脫地產掣肘后，未來金科服務將進一步發揮市場化優勢，沿著第三方物管平臺持續進化。