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文/樂居財經(jīng) 嚴明會

連續(xù)幾日收漲，華潤萬象生活（01209.HK）市值重返千億，坐穩(wěn)物業(yè)股“市值一哥”寶座，控股股東華潤置地（01109.HK）的減持套現(xiàn)也隨之而來令。

11月13日早間，華潤萬象生活發(fā)布內(nèi)幕消息稱，當日其控股股東華潤置地與UBS AG Hong Kong Branch訂立配售協(xié)議，以每股41.7港元的價格配售所持華潤萬象生活4950萬股股份。

配售股份占華潤萬象生活已發(fā)行股份總數(shù)約2.17%。交易完成后，華潤置地在華潤萬象生活的持股比例將從72.29%降至70.12%，最終控股股東中國華潤有限公司通過華潤置地、華潤集團(置地)有限公司及合貿(mào)有限公司間接持有本公司的股權(quán)，則將減少至71.55%。

這是華潤萬象生活上市以來首次配售，定價41.7港元/股較11月12日的收盤價46.12港元/股折讓約9.58%，較配售前五日平均收盤價折讓1.27%。

盡管華潤置地在公告中表示，此番配售可以令華潤萬象生活“股東結(jié)構(gòu)多元化”，從而能夠鼓勵及吸引機構(gòu)投資者對華潤萬象生活作出投資、并增加其股份的流動性，增強市場信心及提高華潤萬象生活股份價值。

但市場卻以大幅下跌回應，11月13日開盤后，華潤萬象生活股價大幅走低，最大跌幅超8%，當日最后收跌3.51%，報44.50港元/股，總市值定格在1015.71億港元。

市場關注華潤置地此次減持后，華潤萬象生活在資本市場的流動性是否真能改善。

上游地產(chǎn)進入下行周期，2021年下半年開始，物業(yè)股也進入下行通道經(jīng)歷多輪殺估值，時至今日仍處在底部盤整與修復期。

在市場波動中，央國企背景的物企因其更穩(wěn)健的財務狀況和更可靠的母公司背景，展現(xiàn)出更強的抗風險能力。但在資本市場的審視下，央國企物管也亟需尋找并夯實新的價值支點。

聚焦華潤萬象生活，其2025年中期業(yè)績呈現(xiàn)出鮮明的兩面性。

一方面，商業(yè)運營服務表現(xiàn)強勁，購物中心零售額同比增長21.1%，毛利率大幅提升至78.7%；另一方面，物業(yè)航道增值服務收入下降超30%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物較2024年末下降21.7%。

具體來看，今年上半年，華潤萬象生活實現(xiàn)營業(yè)收入85.24億元，同比增長6.5%，股東應占核心凈利潤達到20.11億元，同比增長15%。在行業(yè)普遍面臨盈利承壓大背景下，其整體毛利率達到37.1%，同比提升3.1個百分點，顯示較強的盈利能力。

商業(yè)航道是華潤萬象生活業(yè)績增長的主要引擎，報告期內(nèi)貢獻收入同比上升14.6%至32.67億元。

其中，購物中心業(yè)務表現(xiàn)尤為出色，收入同比增長19.8%至22.64億元，毛利率高達78.7%，同比大幅提升6.2個百分點。旗下在營購物中心實現(xiàn)零售額1220億元，同比增長21.1%，增速全面跑贏社會消費零售總額5.0%的增速。

截至2025年6月30日，華潤萬象生活在營購物中心達125座，其中53座零售額穩(wěn)居當?shù)厥袌霭袷祝?/span>104座躋身當?shù)厥袌銮叭?/span>

與商業(yè)運營服務高歌猛進形成鮮明對比的是，華潤萬象生活的物業(yè)航道面臨明顯挑戰(zhàn)。報告期內(nèi)，物業(yè)航道業(yè)務收入約為51.57億元，同比微增1.1%，顯示出增長乏力。

更值得關注的是，物業(yè)航道的增值服務出現(xiàn)大幅收縮，來自社區(qū)空間的業(yè)主增值服務收入為4.86億元，較去年同期下降32.7%。

同時，受母公司拿地項目與交付項目面積較往期縮減影響，非業(yè)主增值服務收入同樣下滑34.6%至2.2億元。

華潤萬象生活管理層解釋，這一下滑是由于“公司剝離了部分盈利能力偏弱、庫存成本高、增長潛力有限的業(yè)務，并著力推動核心業(yè)務向平臺化、輕資產(chǎn)化的模式轉(zhuǎn)型”。

業(yè)務調(diào)整期的陣痛體現(xiàn)在財務報表上，報告期末其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約75.1億元，較2024年末的95.99億元下降21.7%。與此同時，貿(mào)易應收款項及應收票據(jù)約28.23億元，回款壓力較大。

“當前物管行業(yè)進入調(diào)整期，對于公司來說需要重找定位，重構(gòu)業(yè)務賽道。”

面對業(yè)務結(jié)構(gòu)挑戰(zhàn)，華潤萬象生活積極推進“2 1”業(yè)務模式轉(zhuǎn)型，即商業(yè)運營物業(yè)管理大會員體系。但其能否憑借這一業(yè)務模式和會員經(jīng)濟突破重圍，仍需市場檢驗。

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