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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

物管圈再現(xiàn)1元并購(gòu)案。

5月20日盤(pán)后，東原仁知服務(wù)（02352.HK）公告稱，當(dāng)日其全資附屬公司重慶新東原物業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“重慶東原”）與張利群訂立補(bǔ)償式股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。據(jù)此，后者須將其持有的湖南金典物業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“湖南金典”）20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給前者，交易將在7月完成，對(duì)價(jià)1元。

梳理這筆交易的始末，源于三年前的收購(gòu)對(duì)賭。

三年前，物業(yè)規(guī)模戰(zhàn)還有最后的瘋狂。2022年6月23日，登陸港股資本市場(chǎng)僅55天的東原仁知服務(wù)落子首筆收購(gòu)：

總斥資1.412億元（相當(dāng)于1.666億港元），收購(gòu)四川東藍(lán)商業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“四川東藍(lán)”）旗下2家物業(yè)公司——浙江中都100%股權(quán)、湖南金典80%股權(quán)，對(duì)應(yīng)代價(jià)分別為0.795億元、0.617億元。

按照2家物業(yè)公司2021年的凈利潤(rùn)計(jì)算，東原仁知服務(wù)收購(gòu)浙江中都、湖南金典的PE分別約為12.85倍、13.21倍。對(duì)比當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情，收購(gòu)溢價(jià)基本就是行業(yè)的均值。

彼時(shí)，東原仁知服務(wù)IPO募資中劃撥的對(duì)應(yīng)并購(gòu)金，并不足以覆蓋這筆交易。因此，其不得不決議連同使用內(nèi)部資源，以及更改所得款項(xiàng)凈額用途，在較早的時(shí)間內(nèi)動(dòng)用全部的IPO并購(gòu)金。

拼湊“家底”拿下，東原仁知服務(wù)與賣方及張利群在對(duì)湖南金典的收購(gòu)中，約定了三年業(yè)績(jī)擔(dān)保要求。

具體來(lái)看，截至2024年12月31日，湖南金典未來(lái)三個(gè)年度的總收益及凈利潤(rùn)累計(jì)增長(zhǎng)不得低于20%。其中，三個(gè)年度的總收益(扣除稅項(xiàng))不得低于約1.968億元，凈利潤(rùn)不得低于2030萬(wàn)元。

若任何業(yè)績(jī)承諾未達(dá)成，重慶東原將有權(quán)向張利群索賠，賠償金額最多不超過(guò)1300萬(wàn)元。

如今三年賭期已滿，清算業(yè)績(jī)，截至2024年12月31日止的三個(gè)年度，湖南金典總收益及凈利潤(rùn)累計(jì)增長(zhǎng)分別為16.1%、-86.4%，與履約擔(dān)保的差額分別為3.9%、106.4%)。其中三年總收益(扣除稅項(xiàng))為1.944億元，與履約擔(dān)保的差額位240萬(wàn)元；凈利潤(rùn)位1350萬(wàn)元，履約擔(dān)保的差額為680萬(wàn)元。

基于此，于是有了如今重慶東原以1元代價(jià)收購(gòu)張利群手中湖南金典20%股權(quán)的交易。

根據(jù)公開(kāi)資料，張利群是湖南金典的總經(jīng)理，2022年1月，他將手中20%股權(quán)質(zhì)押給了四川東藍(lán)，后者原本由朱桂瓊、任維碧分別持股占比51%、49%，目前已經(jīng)注銷。

東原仁知服務(wù)2024年財(cái)報(bào)披露，報(bào)告期內(nèi)湖南金典錄得收益5974.7萬(wàn)元，同比減少20.34%；年內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)約305.9萬(wàn)元，同比增115.88%；分配至非控股權(quán)益的利潤(rùn)為61.2萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)116.2%。同期實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)正，金額為258.6萬(wàn)元，上年同期則為-192.5萬(wàn)元；累計(jì)非控股權(quán)益增加10.6%至638.7萬(wàn)元。

盡管如此，東原仁知服務(wù)如今在湖南金典的所有人權(quán)益對(duì)比收購(gòu)前已縮水超三成。而回到其自身，2024年由盈轉(zhuǎn)虧。

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月31日，東原仁知服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收15.30億元，與上年同期基本持平。同期錄得毛利約2.08億元，同比減少2.3%，毛利率為13.6%；而凈利潤(rùn)虧損約6164.3萬(wàn)元，上一年同期盈利343.4萬(wàn)元。

盈轉(zhuǎn)虧的主要原因在于應(yīng)收款減值。

2024年，其貿(mào)易應(yīng)收款及應(yīng)收票據(jù)減值撥備1.18億元，而上年同期這一數(shù)據(jù)為0.43億元；同期，其他應(yīng)收款減值撥備402.6萬(wàn)元，上年同期為142.1萬(wàn)元。