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文/樂居財經 嚴明會

12,689個停車位，5,479套儲藏間（總建筑面積合共約3.62萬平方米），112套住宅、公寓及商業單位（總建筑面積合共約2.59萬平方米）。

今年“618”年中購物節狂歡的最后時間點，榮萬家（02146.HK）以約10.70億元的總代價，“買下”了控股股東榮盛發展（002146.SZ）的一個資產包。

毫無意外，這又是一筆“以資抵債”交易。

對關聯方高度依賴，截至2024年12月31日，榮萬家物業在管面積中仍有93.4%來自榮盛集團，對應面積約8342.9萬平方米。同時，基礎物業管理服務收入13.93億元，占總收入的96.9%；而由榮盛集團開發商的物業貢獻的約13.65億元，占比97.9%。

業務和收入依賴程度高的另一面，是占比龐大的關聯應收款，而房地產市場持續低迷，物業回款愈發艱難。

財報顯示，2022年-2024年，榮萬家對貿易應收款的減值撥備金額分別為1.41億元、1.58億元及1.31億元。截至2024年12月31日，其的貿易應收款項及預付款項28.05億元。

2023年11月，榮萬家與榮盛發展訂立債務抵償框架協議，收購榮盛發展出售的清償物業，將按等額基準抵銷應收款項。

去年1月，雙方正式簽訂債務抵償框架協議，涉及有關物業管理服務總協議、總小型工程及相關咨詢服務協議項下所提供服務的應收款項合共約12.64億元，已到期且截至債務抵償框架協議日期仍未償還。

截至2025年6月18日，榮萬家根據債務抵償框架協議結清應收款項約2.88億元。而截至2024年12月31日，上述服務協議項下的應收款余額約為12.52億元。

此番抵債資產包，停車位中近一半集中在河北、遼寧及山東，儲藏間則大部分位于安徽境內，有5051套，涉及住宅、寫字樓及商鋪則分布在河南、遼寧、重慶等10個省/市。

采用市場法評估，經由獨立估值師估值，上述清償資產評估值約10.76億元。換而言之，榮萬家幾乎是原價“購買”了。

債務重壓下榮盛發展自顧不暇，接受清償物業資產包抵銷部分應收款，對榮萬家而言的確好過了計提成為壞賬。但這個近11億元的資產包后續要如何變現，卻是個難題。

事實上，2023年11月，榮萬家已經收下過榮盛發展價值5.68億元的資產包，其中包括分布在全國各地的10870個停車位，332套住宅、寫字樓及商鋪（總建筑面積約為2.63萬平方米）。

根據當時的公告，榮盛發展對上述清償物業的開發建設成本約為9.18億，而當下估值約為5.76億，對比抵債的5.68億元，榮萬家似乎撿到了便宜。

然而，在此番公告中，榮萬家披露，債務抵償框架協議生效日期不久后，部分清償物業便被政府或法院沒收、凍結。這也是為什么從簽訂抵債協議至今，榮萬家僅成功結清應收款項約2.88億元的原因。

更需要注意的是，榮萬家對抵償物業變現也不如意，截至今年6月18日，在差不多一年半時間里，榮萬家僅成功出售價值約922.05萬元的物業。

資產處置進展緩慢，榮萬家存貨負擔陡增，截至2024年末，其存貨規模高達3.39億元，同比激增516%。而此番交易完成后，榮萬家存貨規模又將增加約10.7億元。

榮萬家表示，其目前在全國擁有一支超過45人組成的代理團隊，涵蓋市場營銷、代理及銷售的全方位服務。其中半數僱員擁有超過5年的房地產經紀經驗。截至2024年12月31日止年度，成功完成超過10,000個停車位的租賃。