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戴德梁行：蘇州上半年寫字樓市場持續(xù)承壓，多元路徑謀求破局

蘇州，2025年7月17日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行針對2025年上半年蘇州的寫字樓市場進(jìn)行了解讀。受2024年供應(yīng)高峰的后續(xù)影響，蘇州寫字樓市場在2025年上半年面臨巨大去化壓力，多個項目推遲上市，二季度僅尼盛中心一個新項目上市。受新增需求持續(xù)放緩影響，寫字樓租金承壓態(tài)勢明顯。展望下半年，隨著多個高品質(zhì)大體量辦公項目集中入市，市場競爭格局將進(jìn)一步加劇。

寫字樓租賃市場：市場需求收縮，供應(yīng)陸續(xù)推遲，租金承壓下降

受2024年蘇州寫字樓市場供應(yīng)高峰影響，2025年上半年蘇州寫字樓市場面臨巨大去化壓力，多個項目延緩上市節(jié)奏，全市新增供應(yīng)節(jié)奏放緩。二季度工業(yè)園區(qū)湖西板塊新上市尼盛中心，全市新增3.7萬平方米優(yōu)質(zhì)商辦空間。從需求端來看，二季度雖得益于吳中太湖新城管委會促成的一單2.6萬平方米大面積成交，使得凈吸納量短期內(nèi)有所回升，但是整體來看，全市新增需求仍顯低迷，部分企業(yè)退租、縮租導(dǎo)致全市上半年成交量與去年同期相比有所收縮。上半年全市凈吸納量共計3.39萬平方米，截至二季度末，空置率達(dá)到 29.7%，達(dá)到五年內(nèi)最高水平。

在新增需求不足的情況下，整體市場更趨內(nèi)卷，業(yè)主通過租金優(yōu)惠、延長免租期、爭取優(yōu)惠政策等綜合優(yōu)惠措施，一方面積極爭取存量客戶續(xù)租，另一方面積極吸引區(qū)域內(nèi)外客戶搬遷、吸納新客戶。截至二季度末，全市租金錄得69.30元/平方米/月，處于近三年最低位。

統(tǒng)計范圍：全市各板塊甲級寫字樓；數(shù)據(jù)來源：戴德梁行項目及企業(yè)服務(wù)部；數(shù)據(jù)截止：2025H1

從行業(yè)成交結(jié)構(gòu)看，2025年上半年電子信息科技（智能科技、互聯(lián)網(wǎng)、能源科技、無人機(jī)、新材料為主）、專業(yè)服務(wù)業(yè)（律所、留學(xué)培訓(xùn)為主）企業(yè)成交活躍。新興制造業(yè)企業(yè)（智能家電、能源科技為主）在上半年成交同比增加，成交數(shù)量位居第三，金融業(yè)（保險、證券、融資租賃為主）依然保持穩(wěn)定成交。從成交面積分布來看，二季度政府促成一起新興制造業(yè)新設(shè)2.6萬平方米研發(fā)中心的成交，在蘇州1000平方米以上大面積成交中表現(xiàn)突出，但此類成交具有較強(qiáng)的偶然性。整體來看，上半年1000平方米以上大面積成交相對有限，專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)（保險、租賃融資）和聯(lián)合辦公是主要需求來源。從租賃類型來看，在整體市場租金下調(diào)的背景下，全市企業(yè)搬遷升級較為活躍，其中電子信息科技、專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)紛紛抓住機(jī)遇，向核心區(qū)或品質(zhì)更好的新項目搬遷。

統(tǒng)計范圍：全市各板塊甲級寫字樓；數(shù)據(jù)來源：戴德梁行項目及企業(yè)服務(wù)部；數(shù)據(jù)截止：2025H1

寫字樓銷售市場：上半年供求同比雙雙回落，均價受大宗個案短期上揚(yáng)

2025年上半年銷售市場與去年同期市場供應(yīng)高峰相比有所回落。上半年，全市共上市高新區(qū)集成電路創(chuàng)新中心、相城區(qū)澄陽創(chuàng)智中心、高新區(qū)科技城陽山數(shù)字產(chǎn)業(yè)中心、吳江盛澤恒力盛澤商務(wù)中心四個項目，總計約15.7萬平方米，同比下降約50%。

成交方面，2025年上半年總計成交12.6萬平方米，大宗成交主要為集成電路創(chuàng)新中心和中海星湖ONE北京銀行多層成交，其他大面積成交包括陽山數(shù)字產(chǎn)業(yè)中心、恒力盛澤商務(wù)中心、泓贊商務(wù)大廈，其余市場成交主要以存量項目持續(xù)散售去化為主。

價格方面，一季度市場受個別大宗成交價格影響，成交均價短期上揚(yáng)，二季度價格保持平穩(wěn)，季末錄得1.71萬元/平方米。

戴德梁行華東區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部董事袁曉玲表示，下半年市場將面臨環(huán)貿(mào)廣場ICC、南岸新地二期、新裕大廈、集成電路中心二期等超170萬平方米高品質(zhì)大體量項目上市，這一波供應(yīng)潮將使市場供需關(guān)系進(jìn)一步失衡，市場競爭或?qū)⒂纱诉M(jìn)入白熱化階段。在當(dāng)前新增需求不足的格局下，市場內(nèi)卷態(tài)勢持續(xù)加劇，多數(shù)業(yè)主的租金讓利空間已逼近成本紅線，單純依靠價格戰(zhàn)的運(yùn)營模式難以為繼。未來，項目競爭力的核心將轉(zhuǎn)向企業(yè)辦公空間、產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建，通過整合政策資源、搭建企業(yè)發(fā)展平臺、引入政企服務(wù)機(jī)構(gòu)等產(chǎn)業(yè)運(yùn)營手段，為入駐企業(yè)提供長效的全周期賦能，成為突破同質(zhì)化競爭的關(guān)鍵路徑。

戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie表示，未來，租戶決策邏輯逐步從成本敏感轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)生態(tài)黏性轉(zhuǎn)變，樓宇價值綁定區(qū)域創(chuàng)新能力而非單純地段，這就要求寫字樓運(yùn)營商須兼具空間重塑能力與產(chǎn)業(yè)資源整合能力，同時更注重通過智慧運(yùn)維降低全周期成本，而非短期的租金收益，從而實現(xiàn)良好的租賃生態(tài)模式。

戴德梁行蘇州公司總經(jīng)理楊婕表示，2025上半年，蘇州全市密集出臺《蘇州科技金融國際合作發(fā)展區(qū)工作方案》《蘇州工業(yè)園區(qū)具身智能機(jī)器人產(chǎn)業(yè)發(fā)展行動計劃（2025-2027）》《蘇州工業(yè)園區(qū)加快生物醫(yī)藥及大健康產(chǎn)業(yè)騰飛行動計劃（2025-2027年）》等多項產(chǎn)業(yè)政策，精準(zhǔn)聚焦人工智能、量子科技、生物醫(yī)藥等前沿領(lǐng)域，并通過稅收減免、人才補(bǔ)貼、研發(fā)資金扶持等組合拳，構(gòu)建起極具吸引力的產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)。蘇州全球招商大會簽約417個重點項目，總投資突破3415.7億元，加之低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)大會、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)大會等專業(yè)產(chǎn)業(yè)大會的持續(xù)舉辦，形成了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)聚合效應(yīng)。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文總結(jié)道，從“最強(qiáng)地級市”到“全球產(chǎn)業(yè)磁極”，蘇州正在用一場系統(tǒng)級躍遷重新定義自己的城市坐標(biāo)。蘇州擁有多個千億級產(chǎn)業(yè)集群，在長三角城市群中承擔(dān)重要經(jīng)濟(jì)樞紐功能。隨著大批優(yōu)質(zhì)項目的落地轉(zhuǎn)化，將吸引更多優(yōu)秀的高科技企業(yè)進(jìn)入蘇州，進(jìn)而催生新質(zhì)辦公需求，有望重塑寫字樓市場的需求結(jié)構(gòu)，為核心板塊及產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域的辦公物業(yè)帶來結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。