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樂居財經 徐迪 8月27日，中國海外發展舉行2025年中期業績發布會。董事局主席顏建國、行政總裁張智超、副總裁郭光輝等管理層出席。

上半年，中國海外發展實現合約物業銷售額1,201.5億元（單位：人民幣，下同），位居全行業第二。期內收入832.2億元，除稅前溢利130.0億元，核心股東應占溢利87.8億元。

1-7月，集團共獲取22幅地塊，權益購地金額550.1億元，投資規模行業第一。公司的資產負債率53.7%、凈借貸比率為28.4%，持有現金超過1000億元，繼續保持在“綠檔”。

以下為業績會現場問答實錄>>

提問：請教管理層如何看待下半年核心城市地產市場走勢？公司今年銷售是否有信心保持穩健？下半年計劃比方在推盤方面大概什么計劃？關于土地投資和城市布局。管理層如何評估當前城市土地熱度和價格水平，中海在四大一線城市投資銷售都非常成功，一線城市土地競爭非常激烈，中海往后會否考慮在其他二三線城市尋找利潤率更高、更好的機會，未來投資的步伐和節奏是否會更加積極、審慎？ 

中國海外發展行政總裁張智超：上半年房地產市場總體還處于一個微跌盤整、降幅收窄階段，總體呈現逐步筑底企穩態勢，但城市間分化相對比較大。一線城市總體表現更具有韌性，呈現量微升、價基本平的狀態，這也是中海這幾年強聚焦一線城市的重要基礎。 

我們對國家經濟保持信心。全年仍將保持5%左右經濟增速，對刺激消費需求、居民收入增長、股市向好等方面都有比較大的促進。

從政策面可以看到，從8月18日中央國務院會議后，上海出臺了相關政策，此前北京也出臺支持住房消費的相關政策。7月份全國城市工作會議，把城市更新也作為城市高質量發展的重要抓手，重點要推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。結合當前低息環境，我們對未來，特別是下半年房地產市場走勢有信心。

當下的市場給我們這類經營穩健、布局良好、貨量優質的企業更多更好的機會。今年上半年銷售較去年同期有所下降，一是我們在今年上半年的貨量，較去年同期可售貨量減少640億可售貨量。

二是去年同期我們在幾個一線城市有超過400億高貨值暢銷型項目集中銷售，基本是開盤售罄。但總的來說，我們今年上半年整體銷售質量、去化率要略優于去年同期的水平，完成全年銷售指引目標，我們充滿信心。

另外一方面，行業投資都更加關注一線城市和重點二線城市，投資競爭相對激烈。中海除了有比較強的資金優勢，還是少數具有全產業鏈的企業，具有雙甲級設計單位，在好產品研發上具備獨特的能力；有非常優秀的總承包企業，在工程進度與質量方面，保持“工科中海”的優勢；我們還有專業化生態供應鏈企業，在地產下半場無論產品力、成本力這些方面都會構建比較明顯的優勢。

除此之外，我們也有著類型豐富的持有型業態，我們主力做的，包括辦公、商業、長租公寓，養老等業態，這些業態在核心城市獲取一些大型綜合性項目具備很強的優勢。

中海長期深耕主流城市，無論客戶的黏性，品牌知名度和渠道都占有一定優勢，這對公司投資形成強力支撐。

下半年，公司統籌發展與安全，堅持以銷定投，預計下半年投資的方面會實現一定增長，對公司未來的銷售與利潤規模，保持有力的支撐。

提問：最近幾個月看到香港住宅市場有一個挺平穩上升的表現，請問公司在香港的投資跟銷售有什么特別的計劃？對于下半年或者明年對于香港住宅市場有什么看法？今年全年的利潤指引如何？

中國海外發展行政總裁張智超：香港市場經過幾年調整，現在從社會的經濟面和商貿活躍度，特別是金融市場穩定上漲，以及中央政府持續對香港加大支持，香港國際金融中心的地位進一步鞏固，對香港樓市平穩回升形成了重要支撐。

從去年9月至今，香港的CCL指數來看，已經處于企穩狀態。今年5月以后，我們監測的市場來訪和成交來看，呈現明顯上揚，達到疫情前2019年高峰時期的水準。我們判斷香港市場基本已經筑底，處于往上的狀態。現在香港住房租賃市場收益率基本能達到3.5%左右，在這種情況下，無論是購房自住的客戶，還是一些帶有投資性的客戶，進場積極性在明顯強化，銷售上將迎來比較好的契機。

截至目前，公司今年在香港全口徑銷售已經超過100億港幣，今年有望突破200億港幣，這也是近幾年的高峰。今年公司在旺角獲取一宗項目，我們對香港市場未來總體是充滿信心的。

中國海外發展副總裁郭光輝：目前行業仍在下行筑底過程中，行業邊際是有所改善的。在這個情況下，中海發展2025年上半年取得比較好的成績，除稅前溢利達到130億，凈利潤95.3億，核心歸母凈利潤87.8億，特別是核心歸母凈利潤率達到10.6%，核心歸母凈利潤率和毛利率目前依然處于行業領先水平。

從未來來看，公司有信心、有基礎、有能力保持凈利潤和毛利率水平的穩健。從以下幾個方面來看：

第一，今年上半年我們的已售未結轉金額和回報率都處在高位。

第二，我們近幾年聚焦一線城市、強二線城市投資，投資規模始終處在行業第一位，我們的貨量足、質優、以新帶舊，發展從容。公司通過打造中海好房子、通過設計、產品力進行了價值創造，為未來的利潤和毛利率奠定了基礎。

第三，我們在一線城市核心地段布局商業，在未來商業資產收入和利潤也會形成創利增效。比如今年上半年北京大吉巷開業，文化和商業高度融合形成標桿性項目，還有北京十八里店、上海徐匯西岸MAX、深圳超級總部等商業項目，這些項目陸陸續續入市，形成商業收入增長和持續性利潤穩健。

第四，在穿越周期過程中，我們不斷塑強自己成本費用管控能力。我們在銷售端、財務成本端都形成業內標桿，行政銷售費用僅占3.8%，平均融資成本2.9%，同時打造供應鏈整體集采體系，打造大供應鏈體系，成本競爭力進一步塑強。

如果市場止跌企穩，中海應當是率先實現企穩回升的企業，我們有信心。

提問：公司全年的商業收入如何？公司的十五五戰略規劃有哪些重點的思考或者計劃？

中國海外發展副總裁兼中海商業公司董事長王林林：上半年公司聚焦商業戰略，圍繞三核目標：核心城市、核心區位、核心資產。我們積極主動推動兩項經營策略落地：

一是積極推進資產優化工作。上半年退出部分資產，短期來看對收入有一定影響，但是資產結構更加扎實和健康。

二是有計劃地推動部分重點項目改造更新，比如北京環宇薈項目，改造后，租金增長32%，接下來租金收入增長也會在下一個階段經營周期中會充分顯現出來、兌現出來。

隨著資產結構優化，目前公司雙核業務購物中心+寫字樓，收入占比占到81%，同時一線城市城市資產收入占比比去年同期提升了3個百分點，大概在接近五成，有47%。公司核心資產壓艙石效應在不斷得到鞏固和凸顯。

上半年我們經營質效方面，購物中心銷售有7%增幅，客流有11%增幅，經營在穩步提升。2025年我們會腳踏實地，全力沖刺全年收入目標，為股東創造更好的回報。

中國海外發展行政總裁張智超：在制定十五五戰略規劃前，有必要再審視和看一看十四五的情況。十四五房地產行業經歷了大的周期調整，調整非常劇烈。背后是我國的人口結構、城市化進程、住房擁有率以及大的綜合性經濟環境綜合因素的影響，帶來了行業深刻的劇變。

在這個劇變中，中海的穩健經營優勢顯著，其中很重要的原因就是中海保持戰略定力、強化戰略引領性。這一輪行業大洗牌之后，中海的經營質量和抗風險能力得到了市場充分檢驗。在這種情況下，我們對未來大的判斷：

第一，中國是一個非常有活力的大的經濟體和大的市場，中國的房地產業同樣是一個非常有前景、非常大的產業。雖然銷售規模在降檔，但是房地產市場的規模依舊非常大，并且各個業態和細分市場都大有可為。

第二，從競爭環境來看，市場會高度聚焦和集中，未來市場主要是少數幾家優質全國性房企的競爭。

中海將堅守長期主義，堅定成為卓越的國際化不動產開發運營集團的戰略目標。從大的外部環境來看，我們對中國經濟、科技競爭，未來產業的發展都是非常有信心。同樣，對我們房地產行業也充滿信心。經歷調整后，房地產行業會更加健康。中國城鎮化也從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效階段。

我們會堅守不動產開發運營主航道，持續把經營質效做強，實現高質量發展。我們過往在香港市場保持中資房企第一的市場地位，2000年以后我們在美國、英國等國際市場發展，對成熟市場的發展特點和經驗有深刻的認識，有很強的國際視野。通過學習成熟市場的商業模式，這些對我們在下半場、在十五五期間的高質量發展奠定了很好的基礎。

中海將保持戰略定力，持續深化今天、明天、后天三大產業結構。我們在銷售型業務要牢牢占據市場第一的位置，未來我將充分把握改善性需求，聚焦核心城市，在住宅市場的規模和質效上保持行業領先地位，成為行業佼佼者。

此外，我們會持續做強做優持有型業務，包括商辦、購物中心，長租公寓、酒店、康養業務。從成熟市場經驗來看，這些業態在不同周期里同樣能取得比較好的效益。

同時，我們在資產交易的賽道上也將保持積極的發展態勢，強聚焦核心城市，積累核心資產，不斷提升持有業務經營業務收入。

最后，在兩條主賽道之外，將構建全產業鏈、全業態的生態型業務。包括比較突出的供應鏈業務，還做強代建、建筑規劃設計以及數字科技等業務。這些業務一方面會充分跟主業相結合，支撐我們的產品力、運營力以及創建新的商業模式，輕重并舉，充分發揮綜合實力。

相信在十五五以及面向未來的地產行業場景下，中海會走得更遠、走得更好。

中國海外發展董事局主席顏建國：針對十五五規劃，一個關鍵詞，充滿信心。回顧十四五，從2021年行業從高峰下行，到現在行業還處于周期低點。過程中，市場劇烈調整，中海發展非常穩健，我們一直對中國經濟充滿信心、對房地產行業充滿信心、對我們自身充滿信心。

對于十五五規劃，我們相信這“三個充滿信心”繼續存在。

第一，在十五五規劃期間，我們對中國經濟繼續充滿信心。中國的經濟發展以及中國經濟韌性，在未來五年還會更加彰顯出它的光彩和光輝。

第二，房地產行業雖然總體規模有所萎縮，但改善性需求將不斷增長，房地產市場仍然是一個龐大的市場。行業集中度會提升，中海的比較優勢會進一步凸顯，我們會占據相當的比例，市場有足夠空間讓中海繼續高質量發展。

第三，中海對自身還是充滿信心。我們保持攻守兼備的發展態勢，無論是財務資源，還是各項能力，包括投資力、產品力、成本競爭力都非常突出。

中海有一支能打硬仗的專業團隊，相信十五五期間，天時、地利、人和各方面要素都存在，我們充滿信心。我們將一步一個腳印，讓公司走得更穩、走得更遠。