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文/樂居財經 李奕和

進入九月份，港股上市房企的年中業績會已告一段落。

從各家房企管理層的表態看，財務上的降負債，業務結構上的經營性支撐，以及產品力方面的好房子等，仍是被反復提及的關鍵詞。

今年以來，隨著行業“好房子”的深入貫徹，各地的供地，從容積率的下降，到各項土地指標的平衡?！昂玫貕K”為“好房子”的推進，提供了最底層的現實基礎。

一個從土地供給，到政策導向，到產品落地，全面革新、提升品質的新居住時代，已然來臨。

只不過，相比產品已先一步進入新階段，房地產行業的利空出清，仍在持續。

今年上半年，房企所面臨的業績壓力仍較為嚴峻，多數房企業績仍在下滑。這不僅體現在房企營收的下降，利潤的下滑甚至虧損，更成為它們在債務處理之外面臨的又一問題所在。

樂居財經統計整理了已發中報的83家港股上市房企發現，2025年中期，營收下降房企有58家，占比69.88%；僅25家內房股營收增長，占30.12%。

此外，24家歸母凈利潤為正的房企中，下降的13家，占比54.17%；歸母凈利潤增長的11家，占比45.83%。甚至，今年上半年有59家內房股歸母凈利潤錄得虧損，占統計房企總數的71.08%。

不過行業分化也在持續，部分公司憑借自身產品力、市場規模及利潤的韌性，以及通過資產轉讓、債務重組等方式，在財務報表上有較好的表現，甚至實現扭虧。

另外，一部分房企也在一邊積極推進化債，一邊努力探索新業務和新增長點。試圖以多元場景、多業態復合融合發展，推動經營回歸，重塑市場信心。

萬科營收破千億，華潤置地成“利潤王”

樂居財經統計整理的榜單顯示，2025年上半年，83家房企實現總營業收入8840.6億元。當中，萬科企業以1053.23億元的營業收入，排在內房股的首位。

其也是今年上半年唯一一家營業收入突破千億的內房股。

緊隨其后，華潤置地實現營業收入949.21億元，位列第二。中國海外發展營收832.19億元，排在第三。碧桂園營收725.7億元，排在第四。

龍湖集團、綠城中國則均以超過500億元的營收，分列第5位和第6位。

這里值得一提的是，如果算上A股，保利發展實現營收1168.57億元，同樣突破千億。綠地控股、招商蛇口實現營收944.96億元、514.85億元。也均突破五百億。

盈利方面，83家內房股上半年累計實現歸母凈利潤-1016.29億元。受市場及行業影響，虧損仍是內房股房企頭頂難以掃清的陰霾。

這里面，僅24家內房股在2025上半年實現歸母凈利潤的正向盈利，共錄得歸母凈利潤434.23億元。

其中，華潤置地以118.8億元的歸母凈利，位列榜首，成為上半年內房股“利潤王”。遠洋集團以102.02億元，位列第二。中國海外發展以85.99億元，位列第三。

然而，從83家房企的整體情況來看，上半年陷入較大額度虧損的內房股也不在少數。除了上面24家實現正向盈利的房企，剩余的59家房企在上半年合計錄得了1450.61億元的虧損。

甚至，不少房企在上半年虧損超百億。

如，碧桂園歸母凈利潤-190.78億元；融創中國歸母凈利潤-128.09億元；萬科企業雖然營收突破千億位于內房股榜首，但歸母凈利潤錄得119.47億元的虧損；佳兆業集團歸母凈利潤-100.3億元。

此外，諸如世茂集團、中國奧園、雅居樂集團、正榮地產、旭輝控股集團、禹洲集團，在上半年也錄得50-90億左右的歸母凈利潤虧損。

事實上，即便將統計范圍放大，虧損也依然地產行業面臨的一大嚴峻問題。

如A股房企中，據樂居財經統計，上半年實現歸母凈利正向盈利的房企不到五成。另外超過五成的房企均錄得虧損。期內，*ST金科、華夏幸福、金地集團、信達地產、綠地控股、華僑城A、榮盛發展等A股房企均錄得較大虧損。

遠洋凈利意外躍居第二，房企化債漸入新階段

回到這次榜單的主角內房股，2025年上半年，83家在港上市房企中，有52家房企同比上年中錄得歸母凈利的續虧。

也就是說，占了六成多的房企，去年上半年歸母凈利虧損的情況下，今年上半年依然錄得虧損。像融創中國、碧桂園還連續兩個半年報虧損超百億。

另外，中國奧園、合生創展集團、中渝置地、渝太地產、中國新城市、辰興發展、明發集團7家房企，在今年上半年盈轉虧。特別是中國奧園，去年中歸母凈利223.12億元，今年中盈轉虧為-88.14億元。

究其原因，結轉項目減少，營收、毛利率下降以及資產減值，仍成為房企盈利的攔路虎。

最典型的如萬科，曾就業績預虧表示，主要由于房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位；結合行業、市場和經營環境變化，考慮到業務風險敞口升高，新增計提了資產減值；部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

當然，即便在市場仍處于低迷周期的大環境下，也有房企的業績錄得增長，實現持續盈利甚至扭虧為盈。

樂居財經統計的83家港股上市房企中，有20家房企在今年年中以及去年年中實現了持續的盈利，這個比例占24%左右。盈利較大的，如，華潤置地連續兩個年中報歸母凈利破百億。

中國海外發展去年中歸母凈利103.14億元，今年中也達85.99億元；被譽為民營房企之光的龍湖集團，去年中歸母凈利58.66億元，今年中依然保持32.16億元的歸母凈利盈利。

事實上，現如今的房地產市場，其土拍中，也主要以這些能夠持續保持正向盈利的房企在活躍。

期內，還有4家房企同比去年實現了扭虧。包括遠洋集團、粵海置地、粵港灣控股、恒達集團控股。

特別值得一提的是遠洋集團。去年上半年，該公司歸母凈利虧損53.82億元，今年上半年扭虧大增錄得102.02億元的歸母凈利。

不過，這一業績的變化，主要是由于遠洋集團完成境外債務重組錄得的非現金收益所致。如果撇除前述一次性境外債務重組收益的影響后，遠洋集團于同樣錄得歸母凈利虧損。

不僅是遠洋集團如此。早在去年中，中國奧園就曾以223.12億元的歸母凈利，一躍成為內房股榜首。當時，也主要由于奧園集團完成境外債務重組為其帶來266.38億元收益所致。

雖然不是直接經營所致，但這也至少從側面表明，房企的債務重組已經逐步步入新階段，曙光漸現。

更值得一提的是，不少房企也在一邊化債，一邊通過各方協作融合發展，探尋新增長點，并取得不錯成效。典型的如萬科。

得益于大股東深鐵以及各方的支持，其妥善解決到期債務特別是公開債務的兌付問題，截至目前，萬科已經順利完成243.9億元公開債務償還，2027年前已無境外公開債到期。

并且，該公司持續整合資源，推動公司多元場景、復合業態的融合發展。如跟大股東深鐵集團產業協作，共同打造出的“軌道交通 機器人配送”，成為全球首個實現地鐵無人配送的商業化案例。

今年以來，關于房地產的利好政策仍在持續出臺，政策利好之下，房企的化債也進入關鍵節點。隨著政策效果顯現，房企化債進入新階段以及新業務增長極漸成體量，這些利好都將持續成為房企銷售、業績逆勢回升的關鍵。