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文/樂居財經(jīng) 林振興

11月10日，北京城建集團副總經(jīng)理張鎖全，穿著翻領(lǐng)夾克，戴著一副眼鏡，出現(xiàn)在住總集團干部大會上。

這一天，55歲的張鎖全多了個新身份，住總集團董事長人選，并兼任該集團黨委書記、董事。

前董事長謝夫海掌舵兩年后，不再擔(dān)任住總集團相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。

輪到張鎖全上臺發(fā)言時，他表示，自己將盡快融入新角色，團結(jié)帶領(lǐng)住總廣大干部職工落實城建集團黨委戰(zhàn)略決策，全力支持經(jīng)營班子工作，營造干事創(chuàng)業(yè)的良好氛圍。

在北京城建集團董事長李偉東看來，此次任職調(diào)整的目的是，進一步強化地產(chǎn)板塊統(tǒng)籌與工程板塊融合，為城建集團產(chǎn)業(yè)升級注入新動力。

張鎖全也領(lǐng)到了住總的新kpi，一是全力沖刺年度指標(biāo)，二是嚴(yán)守安全穩(wěn)定底線，全面加強從嚴(yán)治黨。

關(guān)于沖年度指標(biāo)，他必須緊盯營收、利潤等關(guān)鍵指標(biāo)，加快推進收款結(jié)算，確保全年任務(wù)圓滿完成。

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按理說，住總集團二把手、總經(jīng)理常江是董事長的最佳人選。但這次頗為意外，他卻沒能再上一步臺階。

不止住總集團，早前城建集團也另派集團總會計師齊占峰，擔(dān)任城建發(fā)展董事長一職。

住總新掌門張鎖全是北京城建的“老人”，他長期在城建集團及其下屬單位任職。同事們給予他的評價是，“工作作風(fēng)扎實，堅持原則，認(rèn)真負責(zé)，敢于擔(dān)當(dāng)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)溝通能力強”。

最初，他曾任北京城建四建設(shè)工程有限責(zé)任公司董事、副經(jīng)理、總經(jīng)理；以及北京城建十六建筑工程有限責(zé)任公司經(jīng)理、董事、董事長、黨委書記等職位。

而后，張鎖全還分管了投資、建筑工程等業(yè)務(wù)。在資本運作上，他有自己一套玩法。

擔(dān)任北京城建集團投資有限公司董事長期間，他推進建筑科技產(chǎn)業(yè)園、通州平臺公司、北京市冬奧會速滑館等跟蹤項目的落地，并積極探索和拓展PPP業(yè)務(wù)。

在任職建筑工程總承包部總經(jīng)理期間，張鎖全參與多個重大項目建設(shè)，如高安市新型城鎮(zhèn)化工程、北京城市副中心站綜合交通樞紐、國家高山滑雪中心等。

此外，張鎖全還作為城建集團建筑部總經(jīng)理，是世園會建筑工程的擔(dān)綱者。他也是一位感性的人，提到自己“給拼命的弟兄們加壓”，也曾哽咽流淚。

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“前任”謝夫海比張鎖全小4歲，是一位老住總?cè)耍谧】傁到y(tǒng)內(nèi)部工作了長達26年。

他25歲參加工作，加入北京市第六住宅建筑工程公司，從技術(shù)部科員做起，后成為該公司市政公司技術(shù)負責(zé)人、主任工程師。

2002年，他任職北京住總第六開發(fā)建設(shè)有限公司，先后擔(dān)任鵬麗公寓項目主任工程師，百強項目部副主任工程師、 主任工程師；三年后，他一步步成長該公司副總工程師兼技術(shù)部部長，總經(jīng)理助理、總經(jīng)濟師。

2009年，謝夫海迎來了事業(yè)的轉(zhuǎn)折點，來到住總集團，擔(dān)任施工管理部部長。

隨后在2010年至2016年期間，他擔(dān)任北京住總第六開發(fā)建設(shè)有限公司黨委書記、董事長。2016年后，他歷任住總置地黨委書記、董事長，住總置業(yè)黨委書記、董事長等職。

2019年，住總集團并入城建集團的關(guān)鍵整合期，謝夫海被任命為住總集團副總經(jīng)理，次年升任為總經(jīng)理。

謝夫海用了三年時間，從副手成為掌舵者，在2023年10月，他坐上了住總集團董事長的位置，全面接管這家市屬建筑施工國企。

但，他僅僅在一把手位置上坐了兩年時間，就突然抽離。對于謝夫海去向，住總集團未明確透露，僅稱“另有任用”。

在此次干部大會上，北京城建集團董事長李偉東表示，“自2019年住總集團并入城建集團以來，在歷屆領(lǐng)導(dǎo)班子的帶領(lǐng)下，企業(yè)保持了平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，成績值得肯定。”

這也間接肯定了謝夫海為住總集團做出的貢獻。

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先來看看謝夫海卸任前的最后一張成績單。

截止2025年9月底，住總集團營業(yè)收入為296億元，上年同期為304億元；凈利潤為3.43億元，上年同期為5.49億元。同期，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為126.63億元。

再將時間線拉長，2023年-2024年，住總集團營業(yè)收入分別為421.14億元、373.28億元；同期，凈利潤分別為7.3億元、5.91億元。

營收凈利雙降的同時，住總集團資產(chǎn)負債率卻持續(xù)攀升，2022-2024年、2025年3月，分別為76.63%、76.84%、78.31%、78.98%。

據(jù)了解，住總集團業(yè)務(wù)涉及建筑施工、土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)和生產(chǎn)性服務(wù)等板塊。2022-2024 年，公司主營業(yè)務(wù)收入持續(xù)下降。

從收入構(gòu)成來看，住總集團核心業(yè)務(wù)為建筑施工，收入占比較高，毛利率波動上升；土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)以存量項目開發(fā)為主，前期開發(fā)高峰已過，收入規(guī)模逐年下降；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)受結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模影響亦呈持續(xù)下降趨勢；生產(chǎn)性服務(wù)收入占比維持在 30%左右，收入規(guī)模和毛利率相對穩(wěn)定。

評級報告顯示，2024 年，住總集團新簽建筑施工合同總額 334.81 億元，合計為上年施工收入的1.90倍；截至 2024 年底，該公司在施合同額 607.19 億元，對未來收入形成支撐。

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在謝夫海掌舵住總集團期間，房地產(chǎn)板塊（住總地產(chǎn)）也完成了人事?lián)Q防與平臺整合。

謝夫海擔(dān)任住總集團董事長7個月后，劉連福接任李作揚，出任住總地產(chǎn)董事長。

去年，住總集團對住總地產(chǎn)、住總置業(yè)進一步實施重組整合，擬由開發(fā)公司吸收合并置業(yè)公司，將置業(yè)公司現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)歸并到開發(fā)公司統(tǒng)一管理。

調(diào)整后，住總集團旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)更加聚焦。但當(dāng)前，去化回款仍是劉連福要面臨的主要問題。

近兩年，住總地產(chǎn)的營收、凈利雙雙開倒車。營收從2023年43.15億元下降至2024年的39.10億元，凈利潤則從2023年的2.94億元下降至2024年的1.66億元，同比減少超43%。

截止2025年9月底，住總地產(chǎn)營業(yè)收入為34.67億元，上年同期為29.98億元；凈利潤為7981.09萬元，上年同期為1.86億元，陷入“增收不增利”。

在北京，住總項目多布局于懷柔、密云、順義、大興、延慶以及平谷等地。不少樓盤由于區(qū)域熱度較低、競品較多造成分流等因素，導(dǎo)致很多項目仍未清盤。

一些住總遠郊盤，打起了“降價換量”的策略，甚至還有樓盤不惜調(diào)規(guī)自救，例如昌平的清樾府二期。

清樾府二期調(diào)規(guī)后，南向一部分飄窗改成了內(nèi)嵌式陽臺，進深1.2米/1.5米/1.8米不等。

從目前網(wǎng)簽來看，清樾府一期還有一半房源沒網(wǎng)簽，成交均價4.3萬元/㎡，約為指導(dǎo)價的77折，每平米直降1.3萬 。

幾次降價沒能換來高流量量，項目公司董事長宋磊和總經(jīng)理趙會濤必須要采取策略，打一輪“挽尊之戰(zhàn)”。

眼下，住總新掌門張鎖全的到來，也給清樾府給予很高的期待，它是否能通過調(diào)規(guī)涅槃重生？