被競品壓制！住總山瀾賦一個月網簽3套，成交價下滑
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進深
徐迪
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2025-10-21 18:45
北京進深 徐迪 國慶節前后，延慶新盤中建臻源府怒刷了一波熱度，9月27日開盤至今已完成238套網簽，全盤去化超七成。
然而人間的悲觀并不相通。
與臻源府一河之隔的住總山瀾賦，最近一個月僅有3套網簽。
并且隨著這3套房源的簽約，該項目整體成交均價還被拉低了幾十塊錢。
住總山瀾賦所在該地塊為北京住總房地產10月15日摘得，成交價2.46億元。
拿地當日即發布項目案名；11月9日公示項目設計方案。
項目總建筑面積近3.1萬平方米，容積率約1.6，規劃建設7棟4-8層電梯洋房，共167套住宅。
4月15日取得預售許可證，3天后的周末，正式開盤。
主推115—135㎡三居四居，銷售指導價3萬元/㎡
截至目前，項目累計網簽81套，成交均價2.92萬元/㎡，約為預售價的97折。
目前網簽金額累計2.85億元，拿地1年，地價覆蓋率116%。
能夠快速收回拿地成本，很大原因是住總山瀾賦的樓面價只有1.18萬元/㎡。
網簽均價，相當于樓面價的2.5倍。
在這個成交價下，完成四成左右的房源去化，即可收回土地成本。
項目主力戶型為115-135㎡，產權得房率80%左右：
1#樓8層兩個單元共32戶，其中建面114.98㎡三室兩廳，套內面積92.6㎡，得房率約80.5%。
2#樓4層兩個單元共12戶，其中建面134.8㎡三室兩廳，套內面積106.6㎡；建面117.1㎡三室兩廳，套內面積92.61㎡。得房率均為79.1%。
3#樓8層兩個單元共32戶，其中建面128.49㎡三室兩廳，套內面積103.6㎡，得房率80.6%。
作為在延慶山瀾闕府、山瀾樾府項目之后的重要迭代產品，山瀾賦通過“拿地即樣板間開放”的方式，全面展示項目戶型布局和裝修標準。
層高3米+，南向通面寬陽臺+北向設備平臺，端戶有大尺度側邊飄窗，近100%空間使用率。
主力135戶型南向四開間，客廳IMAX轉角270度全景落地窗，主臥近50平米行政套房設計，陽光主衛+書房+衣帽間。
項目位于北京世園公園4號門對面，緊鄰世園凱悅酒店。
周邊教育、醫療、休閑等公服設施完備，北望媯水河，西接世園公園。
區域內主要規劃用地為居住用地、商業商務用地、多功能用地、生產研發用地、教育科研用地，以及行政辦公用地等。
項目南側一街之隔是世園村項目，二期共247套住宅，2023年5月開盤，網簽價2.55萬元/㎡；
斜對面是碧桂園京源著，共1681戶，最新價格約2.6萬/㎡；
周邊還有同為住總開發的山瀾闕府和山瀾樾府等，均已在尾盤階段，網簽價2.8萬元/㎡左右。
最大的競品是中建臻源府，兩個項目分別位于媯水河的南北兩岸，直線距離3公里左右，體量、容積率相當。
中建臻源府規劃9棟4-9F住宅樓，全洋房社區，共318戶，戶型建面105-148㎡，南北均有大尺度贈送，綜合使用率97%-98%。
來源：進深
作者：徐迪
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