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北京進深 徐迪 11月19日，中建運河玖院二期設計方案反饋情況通告。

二期包括0807、0808、0810、0811四幅地塊，總用地面積約5.17萬㎡，容積率2。

總建筑面積17.33萬㎡：地上計容建面約11.72萬㎡，不計容建面0.36萬㎡；地下建面5.25萬㎡。

規劃16棟10-28F洋房+高層。其中有一棟通州目前最高的28層住宅樓，總高近90米。

方案于10月9日-16日進行了網上公示，期間收到公眾反饋意見3條，共涉及4個方面：

1、關于地上不計容面積問題。

建設單位及設計單位意見：本項目地上不計容面積包括底層架空空間、開敞式風雨連廊、鄰里共享公共空間，用于營造多樣化生活場景，方便居民室外休閑活動，提升小區生活宜居度、便利度。

由我單位負責建設實施，建成后由我單位自持，并面向全體居民運營，不分割登記，不轉讓、抵押。

2、關于家園中心設計問題。

建設單位及設計單位意見：本項目家園中心由我單位進行代建，建成后無償移交通州區政府，由區政府統籌安排。

家園中心均采用錯層式設計，間距和日照滿足相關規范要求。

為提高家園中心的服務品質和效率，設計上充分考慮人行和車行的交通流線組織，家園中心沿街均設有對外出入口，并在潞濱三街設置獨立的機動車出入口，按相關配置標準配建機動車停車位，共86輛布置在地下車庫，最大程度減少家園中心人行和車行流線與住宅存在交叉。

3、關于消防車登高操作場地問題。

建設單位及設計單位意見：經核，公眾反饋意見中提出的0808-2#、4#樓，0810-3#樓，0811-3#樓的消防車登高操作場地滿足《建筑防火通用規范》（GB 55037-2022）中第3.4.6條高層建筑應至少沿其一條長邊設置消防車登高操作場地要求。

4、關于景觀亭是否占用公共綠地問題。

建設單位及設計單位意見：本項目景觀亭為構筑物，無圍護結構，不占用公共綠地。

附：中建運河玖院二期建設工程設計方案總平面圖

上周六（11月15日），運河玖院二期已經開始認籌排卡。

簡化了購房流程，不再凍資，直接開盤選房或交錢排卡，小戶型認籌金10萬，大戶型30萬。

首開0807和0810地塊，大約360套房源。

其中不臨河的0807地塊仍是以小戶型為主，包括90/92㎡共44套，109㎡68套，121/127㎡68套。

前排0810地塊主力建面為150㎡，100套左右；其余60套為215㎡及以上戶型。

整體延續了一期的贈送尺度，取消花池但保留了1.8米進深的陽臺，大戶型得房率有所提高。

二期增加了90㎡剛需小戶型，同時減少了頂配260㎡戶型的配比，取而代之的是150㎡和200㎡面積段。

這樣一來總價門檻拉下來了，戶型分配比較均勻，但預計開盤價格要比一期稍微要高一點。

6月4日，中建玖合發展集團有限公司以底價74.91億元摘得北京城市副中心站綜合交通樞紐地區FZX-0101-0705等8幅地塊。

綜合樓面價2.86萬元/㎡，住宅樓面價約為3.06萬元/㎡。

8幅地塊土地面積達到11.28公頃，規劃建筑規模超26萬㎡，其中7幅住宅地塊建面總計23.7萬㎡。

以潞濱二街為界，東西兩側各有4塊地，一期推出除多功能用地外，西邊的3幅居住用地。

一期推出3個地塊，規劃16棟住宅樓，1棟11F洋房、3棟25F高層，其余12棟均為17F小高層。

9月13日和10月25日，兩批次共838套房源全部取得預售許可證，其中：

不臨河的0705+0706地塊，為90/106/126㎡中小戶型；

臨河0708地塊則以大戶型為主，面積段150/182/200/250㎡。

項目的預售單價跨度很大，從5.49萬-8.3萬不等，大戶型、臨河高層房源預售價普遍偏高。

前排河景房均價都在8萬+的水平。

9月20日開盤，目前累計網簽640套，金額總計51.88億元，取證房源去化率約76%。

成交均價6.2萬元/㎡，其中第二批次的兩棟臨河樓棟成交均價接近6.8萬元㎡。

基本達到當前通州普宅的最高價位。

項目東側緊鄰東六環高線公園，距市政府約2公里，地理位置優越。

西側濱水區域，緊鄰京杭大運河，可俯瞰副中心三大文化設施，景觀優勢明顯；

南側緊鄰運通隧道約20分鐘可直達東四環，交通很便利；

北側緊鄰副中心站交通樞紐，地下包括地鐵6號線、M101線、平谷線、城際鐵路聯絡線、京唐鐵路等軌道線路。

樞紐站上蓋規劃辦公、商業、酒店等功能，大型集中商業區、濱水文化特色商業區，可提供餐飲娛樂休閑等服務。

運河沿岸、副中心站樞紐、北京政務區。

這個位置賣的顯然不只是產品力本身，還有副中心十年萬億級的城市配套。

每塊地雖然只有五六棟樓，但都配置了景觀亭和獨立室外運動場地。

二期臨河地塊沒做下沉庭院，增加了風雨連廊和游廊式景觀亭，動線更為豐富。

部分風雨連廊之間還設置樓梯，連接跨街天橋，將來業主可踩著風雨連廊直達運河碼頭。

會所占地面積約3000㎡，有風雨連廊+4.5米層高架空層。4000㎡首層架空泛會所，是北京首個全域50%架空的項目。

此外，項目整體配建1.38萬㎡的家園中心，包括社區衛生服務中心、養老及助殘中心、室內體育設施、社區文化設施、郵政所等。

贈送方面，各種大大小小的臺子讓人眼花繚亂。

特別是前排沿河地塊，邊戶房源三面有贈送，內嵌陽臺+設備平臺+陽光花池（部分邊戶為270度弧形轉角花池）+環繞式奇偶陽臺。

加贈后得房率88%-95%。