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文/樂居財經 嚴明會

7月初，曹舟南在朋友圈發布了一張圖，圖中配文“藍綠雙城榮膺2024上半年共建/代建銷售金額TOP2”。

“共建/代建”的字樣看起來有些怪異，因為各機構出的榜單，只涉及過代建。

上述配文的出處是某機構發布的《2024年1-6月中國房地產代建企業代建銷售規模排行榜》，藍綠雙城上半年實現107.1億元的銷售金額。

2018年二次創業以來，曹舟南一直強調藍綠雙城做的是“共建”，而非代建。與傳統代建商的乙方角色不同，共建各方風險共擔、利益共享。

所以，當榜單列入藍綠雙城，曹舟南特別加注了“共建”二字。

曹舟南的藍綠雙城是要奔著上市去的。

2019年1月的媒體交流會上，曹舟南曾表示力爭在四年內達到輕資產、高質量上市的目標。2021年10月底的股東大會上，曹舟南又表示，上市計劃正在緊鑼密鼓的推進。這兩年來，關于藍綠雙城上市的聲音一直未中斷。

盡管，曹舟南已經比較少在公開場合露面。今年6月中旬，在藍綠雙城的項目經營復盤會上，作為董事長的曹舟南強調：用“新模式”共建“好房子”的戰略契機已經成熟。

規模訴求

在公司治理上，曹舟南推行“合伙人模式”，并實行首席負責的管理制度，吸引了行業綠城、藍城、華潤、融創等大量人才加入。

創立兩年后，藍綠雙城已在40余城市落地項目超過60個、產業基地3個，規劃總建筑面積超過1300萬平方米，預估可售貨值超過1500億。

2022年，藍綠雙城頻繁出現在大眾視野，紓困停工或爛尾等變量項目成為藍綠雙城的發展路徑之一。

去年10月，花樣年與藍綠雙城訂立框架合作協議，后者將深度參與花樣年業務開發以推動其境內資產重組，包括協助制定境內物業項目重組計劃，與境內債權人進行溝通、協調及磋商，以及制定加快出售物業及其他資產的計劃。

截至2023年年底，藍綠雙城累計簽約項目超過170個，總建筑面積超過5000萬㎡，進駐城市超100個，年銷售額超200億元。

增量市場方面，藍綠雙城在土拍市場多次出手。

2023年10月，藍綠雙城以73026萬元、溢價4.88%競得溫州市蒼南縣30-2號地塊項目。今年的5月，該項目已推售，數據顯示開盤去化近9成。

這是藍綠雙城自2020年1月、9月在杭州競得并成功運作春和云境、溪悅云和項目之后，再次投資拿地。

目前，藍綠雙城所屬公司83家，其中39家屬于房地產業，14家屬于科學研究和技術服務業，13家屬于租賃和商務服務業，6家屬于建筑業。曹舟南100%控股的公司，只有杭州澄訊科技控股有限公司一家。

密集的股權出質

快速發展，還要出資參與項目共建，藍綠雙城的錢從哪里來？

曹舟南說，嘗試了多種可能性。

成立之初，藍綠雙城最初資本金5億，但有很多的金融機構愿意以基金的方式，還有社會上一些投資人也在洽談，到位資金有幾十億，足以支持現在發展。

在后續發展過程中，曹舟南相繼為藍綠雙城引入了戰略投資者---光大信托和五礦信托。

同時，藍綠雙城多次將旗下項目公司的股權出質，質權人主要為五礦國際信托和溫州銀行。

2019年7月29日，藍綠雙城進行第一次股權出質，將杭州澤誠置業發展有限公司1000萬股權數額出質于溫州銀行股份有限公司杭州分行。

截至目前，藍綠雙城共存6筆股權出質。在藍綠雙城規模快速擴大的2020年和2021年，項目公司股權出質尤為頻繁。這跟杭州、寧波、版納的幾個小股投資項目有關。

2020年7月，藍綠雙城為追討一筆500萬元的借款將成都瀚源房地產開發有限責任公司（瀚源房地產）、都江堰青城湖旅游發展有限責任公司（青城湖旅游）及朱志強三方告上了法庭。

資料顯示，被告方瀚源房地產為青城湖旅游全資子公司，青城湖旅游則為香港綠城集團有限公司（香港綠城）全資子公司，二者均為香港綠城旗下全資控股公司。后經求證，香港綠城集團有限公司（香港綠城），與香港上市的綠城中國控股有限公司（HK.3900）并無股權關系。

2020年10月21日，藍綠雙城與光大信托共同成立海南省三亞藍綠光信信息咨詢有限公司（簡稱藍綠光信），注冊資本5000萬元，法人為顧建明。其中，藍綠雙城持股60%，光大信托持股40%。

2022年和2023年，藍綠光信因未依照《企業信息公示暫行條例》第八條規定的期限公示年度報告，被三亞市市場監督管理局列入經營異常名單。2024年6月藍綠光信已進入注銷程序。

之后在2023年4月10日，藍綠雙城與五礦信托合作成立杭州藍綠恒睿建設管理有限公司（藍綠恒睿），二者分別占股70%、30%，至今已承接多個變量共建項目。

上遷的戰投

藍綠雙城的輕資產主體是藍綠雙城科技集團有限公司，這是曹舟南開展輕資產業務的主要平臺。與藍綠雙城科技集團有限公司平行的還有浙江藍綠共建實業發展有限公司，主要從事重資產業務。

而在藍綠雙城科技集團有限公司、浙江藍綠共建實業發展有限公司之上的是藍綠雙城控股有限公司，是由之前的杭州綠芯企業管理有限公司（簡稱杭州綠芯）更名而來，以此形成藍綠雙城控股有限公司旗下“輕重結合”（輕資產操盤與重資產投資相結合）的新發展架構。

為了引進合伙人和資金方的進入，他多次讓渡股權。

2019年7月-2020年6月這一年間，藍綠雙城股權多次變動。

藍綠雙城在2018年11月初創時，曹舟南持有公司90%股權，是絕對控股，注冊資本為5億元，有兩家股東：一是杭州綠芯企業管理有限公司（簡稱杭州綠芯），二是杭州綠如藍企業管理有限公司（簡稱杭州綠如藍）。

杭州綠芯成立于2018年7月30日，注冊資金100萬，法人是曹舟南，該股東出資4.5億元持股90%；杭州綠如藍出資0.5億元持股10%，其兩大股東馬佩儒、俞飛武分別持股51%、49%。

2019年7月，曹舟南為藍綠雙城一次性引入了6家戰投公司。創始股東杭州綠如藍切換為杭州綠合股權投資合伙企業（簡稱杭州綠合），進而引入杭州雙鵬實業有限公司（簡稱杭州雙鵬）、舟山眾志信息咨詢合伙企業（簡稱舟山眾志）、浙江加利利電子科技集團有限公司（簡稱浙江加利利）、寧波梅山保稅港區赫晟投資管理合伙企業（簡稱赫晟投資）和華夢馨。

杭州綠合是一家合伙人公司，共有21位股東，包括馮鑫強、俞飛武等，是最早追隨曹舟南的創始團隊。

變更后，杭州綠芯持股從90%縮減至42.6%，但仍為公司第一大股東。杭州綠合、杭州雙鵬和舟山眾志三家公司持股比例超過10％，分別占19.4%、16%和11%。曹舟南持股42.6%，為公司實控人及最終受益人。

2020年3月，曹舟南又追回了一部分股份。杭州綠合的持股比例由32.83%降至27.12%，曹舟南100%控股的杭州綠芯持股由35.5%上升至41.21%。

2020年6月，藍綠雙城的新增一家股東，中光財金興隴（蘭考）股權投資基金合伙企業（有限合伙）（簡稱中光財金），持股比例4.76%。中光財金的實控人為光大信托。

2020年11月，藍綠雙城的戰投股東上遷到藍綠雙城控股有限公司。杭州雙鵬、舟山眾志、中光財金、浙江加利利、赫晟投資、自然人華夢馨6家戰投及杭州綠合均對應為藍綠雙城控股有限公司的股東。實控人曹舟南的持股比例為41.3675%。

隨后，隨著業務發展，藍綠雙城科技集團有限公司（輕資產板塊）的法人從曹舟南變為余海濤。2023年3月，又變更為姚光葉。目前藍綠雙城已經在“城市共建”“變量共建”“資本共建”等領域開拓市場。