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文/樂居財經  李奕和

去年5月，國貿地產經過與保利、建發18輪競價廝殺，最終以24.8億元的封頂價，搖中廣州白云嘉禾望崗地塊。

走出廈門，在全國范圍逆勢擴張的國貿地產，還是挺受幸運女神眷顧的。這是國貿地產在廣州落下的第二子，總投資超37億。

不到三個月后，國貿地產在廣州文藝打卡地太古倉，舉行了白云項目的案名發布會。

這個來之不易的項目，被命名為國貿云上。

國貿云上屬于國貿地產“上”系產品，在其內部三大產品系中有著較高地位。國貿地產寄希望以此，表達持續深耕大灣區的決心。

如果僅從業績層面看，國貿云上似乎也不負重望。

剛過去的國慶節，國貿云上披露了一組數據，該樓盤國慶黃金周期間銷售超100套。據悉，樓盤國慶期間來訪客戶直線上升，其中國慶當天吸引了200多組客戶到訪。

國貿云上規劃7棟高層住宅，戶型為85平、105平、123平、143平，最早在今年1月首開，據當時消息，項目開盤，當晚去化破百套，銷售約5.8億。

不過，眼下的行情，項目的銷售數據，都成了開發商的文字游戲，具體情況如何，只有開發商冷暖自知。

樂居財經查閱廣州住建局數據，截至2024年10月11日，國貿云上住宅已售套數277套，住宅未售套數326套。也就是說，從1月開盤至今，項目的去化45%左右，不足五成。

根據CRIC數據，國貿云上130-150平米的戶型去化最好，供應套數32套，供求比達到1。此外，110-130平米戶型供應套數127套，供求比1.55；90-110平米戶型供應套數254套，供求比2.71；70-90平米戶型供應套數190套，供求比2.91。越小的戶型，供求比越大，去化越難。

較為熱銷的國貿云上也并非沒有缺點可言。從所處位置看，項目周邊發展需要時間，有大量待開發土地；學校存在不確定性，目前學校是村小加禾小學，西側教育用地尚未開發。

此外，項目本身的前后樓間距較窄，可能會導致低層房源采光不好以及隱私性不足等問題；而項目南邊是空港大道，車流量較大，也可能導致部分樓棟房源有噪音和粉塵影響。

不過，相較于國貿地產進入廣州的第一個項目，國貿云上的市場反饋顯然已是不錯。

2021年的廣州首次土拍，國貿地產跟融創組成聯合體，以總價43.18億元拿下廣州增城地塊。項目占地14萬平米，共規劃有24棟27-33層的高層住宅，約4430戶，容積率為3.6，體量超67萬平米。

但緊隨著融創的出險，國貿地產全盤接過了項目，命名為國貿學原。自2022年7月開盤以來，國貿學原的價格隨著增城的房價一路下探，網上平臺顯示，其首開均價約在1.8萬/平，至目前的均價僅1.35萬/平。

而即便不斷降價促銷，國貿學原的去化依然不甚理想。截至2024年10月11日，廣州住建局的數據顯示，國貿學原已取預售證的住宅已售套數186套，住宅未售套數2098套。據此計算的去化率僅有8.87%。

也因此，國貿地產對國貿云上項目寄予了更大的希望。在去年的那場發布會，國貿地產廣州公司總經理蘇瑋薇就借著國貿云上項目，向現場的一眾嘉賓描繪了國貿地產深耕灣區的戰略雄心。

只不過，市場將迎來一個怎樣的國貿云上，仍有待觀察。國貿云上交付時間最快的也要到2026年1月。不可否認的是，隨著外拓的增加，國貿地產近期以來的多個項目就曾因降價、質量等問題被推上風口浪尖。

迫于城市非核心區去化的壓力，國貿地產外拓的布局開始轉向核心區，第一次落子廣州選擇在增城，國貿云上所在的白云，則屬于廣州的幾大核心區之一。國貿地產還要進一步地聚焦。

今年6月，國貿地產通過合作的方式，入股了越秀地產天河的世界大觀三期項目。目前，該項目的開發主體廣州廣泰房地產開發有限公司由廣州國貿地產有限公司持有45%的股權，剩下的55%股份，則仍由越秀地產持有。

此前，國貿地產披露的2024年債券中期報告顯示，期內營收、利潤均錄得較大程度的下降。上半年，該公司實現營業收入56.49億元，比2023年同期的68.24億元，下降了17.22%；實現凈利潤1.27億元、歸母凈利潤2.75億元，同比更分別下降71.71%、41.98%。

盈利能力下滑的一大原因，是國貿地產錄得較大的資產減值損失，為4.22億元。去年同期，其僅有471.06萬元的資產減值損失，今年的數字比去年擴大了8867%。

中期財報顯示，國貿地產今年上半年的存貨為850.71億元，比上年同期的730.46億元，增長了16.46%。在低迷的市場，較大的存貨使得國貿地產計提了較大額度的跌價準備，達17.82億元。