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文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

物企與地產(chǎn)以資抵債，進入2025年又添了一筆。

2月17日，弘陽服務（01971.HK）發(fā)布了一則收購，涉及兩筆關聯(lián)交易，交易總金額約4.88億元。

具體來看，一是弘陽地產(chǎn)向弘陽服務轉讓了6258個停車位，交易價為2.31億元；二是弘陽地產(chǎn)向弘陽服務出售3家子公司的股權，交易金額為2.57億元。

其中，停車位交易，弘陽服務計劃以現(xiàn)金支付；3家公司的股權交易，則以弘陽地產(chǎn)對弘陽服務的欠款抵償。

從股權關系來看，弘陽服務與弘陽地產(chǎn)是“兄弟”關系。在業(yè)務關聯(lián)上，截至2024年6月39日，弘陽服務在管面積中，有33.4%是弘陽地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)，另有17.7%來自弘陽地產(chǎn)的合營企業(yè)及聯(lián)營公司。

根據(jù)公告披露，截至2024年12月31日，弘陽服務來自弘陽地產(chǎn)的關聯(lián)應收款余額約為4.59億元，其中包括一筆與停車位銷售代理服務相關的可退回按金，約2.86億元。

弘陽地產(chǎn)仍未擺脫流動性債務危機，此番與弘陽服務達成的兩筆關聯(lián)交易，其一方面直接獲得了2.31億元現(xiàn)金補充，同時也一口氣減少了約2.57億元債務，合計釋放近5億元流動性。

于弘陽服務而言，接下的這一大批停車位資產(chǎn)與3家公司股權后，后續(xù)將考慮的是如何變現(xiàn)。

公告顯示，交易的6258個停車位位于江蘇、安徽、四川、江西、河南、廣東及湖北等地，均屬于弘陽地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)項目的一部分。目前尚未出售或出租，并無產(chǎn)生任何收入。

“本公司于管理及出租停車位方面擁有豐富經(jīng)驗，作為其社區(qū)增值服務的一部分，當中包括(其中包括)物業(yè)經(jīng)紀服務及資產(chǎn)管理服務，并已建立營銷渠道及營運專業(yè)知識，以向個人使用者效推廣、銷售及出租停車位。”

弘陽服務表示，這批停車位將通過出售及租賃變現(xiàn)。此外，也可能能探索額外的收入機會，例如自目標停車位產(chǎn)生廣告收入。

“收購完成后，停車位所產(chǎn)生收入將納入弘陽服務社區(qū)增值服務板塊。”數(shù)據(jù)顯示，2022年、2023年，弘陽服務的社區(qū)增值服務貢獻的營收分別為1.44億元、1.57億元，占總收入的13.0%、14.7%。

2024年上半年，該板塊營收約0.7億元，占總收入的15.0%，不過對比2023年上半年同期的數(shù)額減少了約4.6%。彼時，弘陽服務在業(yè)績報中解釋稱，這主要是因為車位銷售及租賃代理服務收入減少了。

此前，弘陽服務就曾收購過關聯(lián)方的停車位。

2021年12月13日，弘陽服務全資子公司弘生活置業(yè)，曾從弘陽地產(chǎn)的間接全資附屬公司弘陽置地收購256個停車位的使用權，總代價約1463萬元。交易停車位分別位于弘陽地產(chǎn)開發(fā)的武漢印月府、襄御瀾庭、烏鎮(zhèn)昕悅棠及中意湖燕瀾府等4個項目。

以應收款抵銷收購的3家公司股權，分別是成都弘勝和鼎房地產(chǎn)70%股權、宿遷市通金弘置業(yè)20%股權，以及句容金嘉潤房地產(chǎn)19%股權，交易對家分別為代價分別為1.424億元、0.74億元及0.41億元。

公告披露，這3家公司均從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。成都弘勝和鼎房地產(chǎn)位于四川彭州的物業(yè)項目已進入最后銷售階段。

宿遷市通金弘置業(yè)與句容金嘉潤房地產(chǎn)，是兩家與獨立第三方企業(yè)的聯(lián)營公司。前者所持住宅與商業(yè)項目已有26.76萬平方米完成交付，剩余在建部分最遲于2026年底完成；后者持有一幅3.87萬平方米的土地，用作住宅及商業(yè)用途，目前并無具體發(fā)展計劃，但可根據(jù)市況及行業(yè)趨勢靈活啟用或出售。

“本公司將收購目標公司股權視為策略性股權投資，而非轉向房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務轉移。”弘陽服務表示，如能尋到合適買方，其最終可能會出售上述3家公司的股權，從而實現(xiàn)股權投資回報。

風暴從三年多前起，席卷地產(chǎn)行業(yè)霜雪仍消散，回望房企們化債紓困路上的艱難與掙扎，令人唏噓。

弘陽地產(chǎn)仍未爬出債務泥沼。最近一期業(yè)績報顯示，弘陽地產(chǎn)的總借貸約211億元，其中須于一年內或按要求償還的計息銀行借貸及其他借款66.18億元，需按要求償還的優(yōu)先票據(jù)約105.17億元。

2025年1月13日，弘陽地產(chǎn)又有一筆美元債到期無法償付。2月6日，據(jù)弘陽地產(chǎn)債權人透露，已收集到超過弘陽地產(chǎn)美元債券面值25%債權人的反對意向，并正在籌備成立美元債券持有人小組。

關聯(lián)地產(chǎn)債務壓頂，物業(yè)難以獨善其身。

此前，弘陽地產(chǎn)被債權人清盤呈請。彼時，有行業(yè)觀察者分析表示，如果和債權人溝通無果，或香港高等法院做出不利關聯(lián)方的裁決，一方面弘陽服務股權或成為抵債的砝碼，另一方面公司財務也或將繼續(xù)計提關聯(lián)方應收賬款。

去年8月19日，弘陽集團將所持弘陽服務全部股份質押予債權人，質押股份合共3.02億，占弘陽服務已發(fā)行股本總數(shù)約72.77%。

弘陽地產(chǎn)的蕭條，也影響到了弘陽服務的業(yè)績。

2024年上半年，弘陽服務實現(xiàn)營收4.65億元，同比下降14.4%；同期錄得毛利約1.28億元，同比增加5.9%；凈利潤約為4013.1萬元，同比減少28.0%；股東凈利潤約為3660.2萬元，同比下降31.0%。

“努力化解應收款”“企業(yè)在積極自救”“沒有躺平”，最新兩筆關聯(lián)收購交易披露后，弘陽服務對樂居財經(jīng)如是表示。

事實上，進入2025年，弘陽服務的確加大市場化增拓力度。

2月7日，其官方微信公眾號發(fā)文稱，近期連續(xù)拓展了8個項目，包括武漢八大家花園42街項目、如東翰林府小區(qū)、蘇州太湖香頤花園、中國移動（西部）云計算中心、南京省建大廈、金壇東城街道社區(qū)、京東南京超體店及武漢農(nóng)商行武昌支行網(wǎng)點等。

據(jù)了解，這8個項目面積合計85萬平方米。

2024年全年，弘陽服務累計拓展項目數(shù)量為46個，新增簽約面積約為229萬平方米，涵蓋住宅、商業(yè)綜合體、醫(yī)院、辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐、停車場、顧問咨詢等業(yè)態(tài)。

開年一個多月，就趕超了去年三分之一的成績，弘陽服務開拓步伐明顯加快。

被迫或主動，弘陽服務有意減少對弘陽地產(chǎn)業(yè)務輸送的依賴，其未來業(yè)務增拓將會重點發(fā)力商寫辦公、產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)院、學校等非住業(yè)態(tài)。