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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

“為進(jìn)一步優(yōu)化戰(zhàn)略布局，將更多資源與管理精力聚焦投入在一二線核心城市”，4月30日一早，融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）宣布全面退出彰泰服務(wù)集團(tuán)。

根據(jù)公告，融創(chuàng)服務(wù)全資附屬公司融遠(yuǎn)投資與廣西老彰家物業(yè)服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱“廣西老彰家”），在此前一天已簽署股權(quán)交易協(xié)議。據(jù)此，前者將向后者轉(zhuǎn)讓廣西彰泰融創(chuàng)智慧城市運(yùn)營(yíng)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“彰泰融創(chuàng)城運(yùn)”）80%股權(quán)，總對(duì)價(jià)8.2662億元。

在交易安排方面，各方初步協(xié)議交易完成日不晚于7月15日。此番交易，預(yù)計(jì)將為融創(chuàng)服務(wù)帶來4200萬元的凈收益。

資本市場(chǎng)給出了較為積極的反應(yīng)，公告當(dāng)日融創(chuàng)服務(wù)股價(jià)收漲3.37%，報(bào)1.84港元/股，總市值約為56.25億港元。

四年前，2021年，也是在4月份，孫宏斌親自到廣西會(huì)見了彰泰老板黃海濤。二人一拍即合，在地產(chǎn)和物業(yè)板塊達(dá)成深度合作。

一邊是融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）與彰泰集團(tuán)成立合資公司，另一邊是融創(chuàng)服務(wù)宣布將收購(gòu)彰泰服務(wù)80%股權(quán)。兩筆交易經(jīng)過一輪價(jià)格調(diào)減，最終前者以91.7億元達(dá)成，后者以7.3億元成交。

但很快，恒大出現(xiàn)坍塌跡象，緊接著地產(chǎn)寒潮四起，曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的頭部房企一個(gè)個(gè)陷入債務(wù)危機(jī)，融創(chuàng)也未能幸免。行業(yè)巨變，曾經(jīng)懷抱期待、白字黑字敲定合作條款變得難以兌現(xiàn)，“分手”成為必然選擇。

2024年11月初，融創(chuàng)中國(guó)官宣與彰泰集團(tuán)經(jīng)過協(xié)商解除合作，后者以32億元的代價(jià)收購(gòu)合資公司80%股權(quán)，完成后將持有合資公司100%股權(quán)。地產(chǎn)項(xiàng)目分家，融創(chuàng)在這筆交易中做出了較大讓步。

如今，輪到融創(chuàng)服務(wù)與彰泰服務(wù)分道揚(yáng)鑣了。根據(jù)公告，本次交易代價(jià)參考了當(dāng)年的收購(gòu)價(jià)，同時(shí)按照彰泰融創(chuàng)城運(yùn)2024年稅后凈溢利計(jì)算的市盈率約為12倍，這個(gè)數(shù)值不算低。

資料介紹，彰泰融創(chuàng)城運(yùn)持有廣西彰泰物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)，后者是一家位于廣西壯族自治區(qū)的綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商。

“收購(gòu)事項(xiàng)將有助于進(jìn)一步增加本集團(tuán)在廣西壯族自治區(qū)的業(yè)務(wù)規(guī)模及管理密度，并提升本集團(tuán)在廣西壯族自治區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力及影響力。”

四年前，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)起收購(gòu)之時(shí)，彰泰物業(yè)約有2478萬方合約面積及1197萬方在管面積，其中大部分項(xiàng)目都位于廣西，管理業(yè)態(tài)涵蓋住宅、酒店、文旅、商業(yè)綜合體等。

當(dāng)時(shí)，物企規(guī)模比拼如火如荼，這筆收購(gòu)為融創(chuàng)服務(wù)迅速打開了廣西市場(chǎng)。不過緊隨地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，彰泰集團(tuán)在二三線城市的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)承壓，也影響彰泰物業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，彰泰物業(yè)的在管建筑面積約為2049萬平方米。財(cái)務(wù)方面，2023年、2024年，其稅后凈利潤(rùn)分別約為8395萬元、8539萬元。對(duì)比2020年的除稅后純利約為8331萬元，彰泰物業(yè)一定程度盈利增長(zhǎng)表現(xiàn)乏力。

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，2021年融創(chuàng)服務(wù)收購(gòu)彰泰服務(wù)形成的商譽(yù)約為5.94億元。

由于項(xiàng)目拓展速度及利潤(rùn)率低于預(yù)期，且融創(chuàng)服務(wù)管理層預(yù)計(jì)彰泰服務(wù)的新增物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模將不及此前預(yù)期，加之服務(wù)成本不斷增加，導(dǎo)致彰泰服務(wù)于2024年12月31日的使用價(jià)值下降。

基于謹(jǐn)慎性考量，2024年底，融創(chuàng)服務(wù)對(duì)過往收購(gòu)彰泰服務(wù)產(chǎn)生的商譽(yù)，計(jì)提減值7470.4萬元。