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文/樂居財經 嚴明會

胡新立主導的第二年，象嶼地產交出了一份史上最好的成績單。

2024年，象嶼地產實現營業收入314.64億元，同比增長292%；凈利潤20.17億元，同比增長126%，其中，歸母凈利潤8.52億元，同比增長40.54%。

在當下低迷的行情下，這樣的業績增幅已經秒殺一眾規模房企。

但象嶼的盈利水平與收入、利潤的增長態勢背道而馳。2024年，象嶼地產的毛利率為16.75%，同比下降11.99個百分點。凈利率僅為6.41%，是2022年以來最低。

樂居財經查了下，去年象嶼的營業成本為261.94億元，同比增長358.02%。象嶼給出的原因是：項目集中竣工結轉導致成本大幅上升。

就商品房銷售業務而言，該部分業務入較上年同期增長309.74%，占總營收的98.53%。同時，成本增長376.92%，毛利率下降41.73%。這對最后的利潤表現影響很大。

費用端的壓力同樣顯著。期內，象嶼的銷售費用、管理費用、財務費用同比均大幅提升。銷售費用由2023年的4.13億元增加至2024年的6.63億元，管理費用由2.75億元增加至3.55億元，財務費用由0.9億元增加至1.45億元。三項費用的增幅均遠超利潤增速，進一步侵蝕了盈利空間。

截至2024年末，象嶼地產的總資產超996.68億元，負債總計748.63億元，資產負債率為75.11%。

期末，象嶼地產合并報表范圍內有息債務余額277.74 億元，同比增加25.08%。其中，一年內到期的有息債務余額為29.02億元，期末現金及現金等價物余額為136.83億元，現金短債比4.7。

有息債務增加，但象嶼的利息支出反而少了。2023年的利息支出為11.5億元，2024年為11.47億元。

2024年，象嶼地產向其母公司象嶼集團拆借了26.82億元，代價是一年付出6.11億元的利息。

再往前看兩年，2023年，象嶼地產向象嶼集團拆借了625.47億元的資金，支付了4.34億元的利息；2022年，拆借了431.26億元，支付利息4.91億元。

2024年拆入的資金最少，支出的利息卻是最多。在2024年的財務報告中，象嶼地產并未將2023年從象嶼集團拆入的資金金額寫上去。

象嶼集團大手筆支持象嶼地產的那兩年，也是象嶼地產在上海快速擴張、業績增長最快的兩年。

2022年，象嶼地產在上海獲取了6宗地塊。2023年，象嶼地產在上海獲取4宗地塊，在上海區域的全口徑銷售額為284.7億元，排上海第五，上海區域的銷售額已經占到了其總銷售額的近7成。

2024年6月之后，上海土地市場恢復價高者得，投資風險加劇，大量土地溢價成交，對房企的投拓能力更具有挑戰。這一年，象嶼參與了多宗熱門地塊的競拍，但似乎缺少了點運氣。

期間，象嶼地產在上海只斬獲3塊地，合計約80.13億元，創下三年來在滬拿地數量新低。

2024年，象嶼地產在上海實現119.1億元的銷售額，位列上海房企第14。相比2023年，銷售額下滑了不止一半。

象嶼期內的合同負債從2023年末的437.03億元下降至2024年的309.59億元，降幅29.16%。這意味著，后期回款也會相應減少。

去年，象嶼在上海招兵買馬，擴大團隊。

2月，原金地商置華東區域副總裁兼環滬公司總經理鮑軼群加盟象嶼地產滬浙區域，擔任滬浙區域總經理。此前，他在綠地集團、上海城開集團、復星集團等上海本土企業任職多年，在上海和環滬市場有著豐富的投資拿地經驗和資源。

11月，在綠地、旭輝、泰禾、上坤等地產公司有過營銷任職經歷的佟文艷加入象嶼地產，擔任區域總經理助理。

前不久，象嶼地產進行了一次大規模的組織架構調整。天津公司、唐山公司合并至滬浙區域，重慶公司合并至江蘇區域。調整后，象嶼地產在全國僅剩余三家區域公司：浙滬區域、江蘇區域、海西區域。

很明顯，長三角已經成為象嶼的主戰場。

鮑軼群履新一年，業績如何？象嶼并未直接公布上海的業績貢獻，從部分子公司可窺見一二。

去年，象嶼在上海的四家子公司共計貢獻了51.63億元的利潤。

根據象嶼地產發布的2025年公司債券募集說明書，截至2024年9月，象嶼地產銷售項目主要集中在上海、蘇州、福州等一二線城市。上海的銷售金額占公司總銷售額的比重為55.77%。

今年以來，象嶼地產在上海的動作很多，多次參與土地競拍、開產品發布會、新項目造勢準備入市。

近期，象嶼押寶了兩大項目，一個是其在上海首個內環豪宅項目蘇河琹廬即將入市，另一個是在外環外的閔行浦江，象嶼在此打造了對標市區豪宅的天宸雅頌。