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文/上海進(jìn)深 魏薇

東安新村最后一個(gè)壓軸地塊的出讓，在端午假期低調(diào)落定。

上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司以協(xié)議出讓方式獲得該地塊，即徐匯區(qū)C030301單元125-31地塊，成交價(jià)341.35億元。新東安由上海地產(chǎn)集團(tuán)和徐匯城投分別持股50%。

此前，東安新村127b-23地塊、127b-24地塊的受讓人上海新百安經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司、上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司，同樣也是由上海地產(chǎn)和徐匯城投共同持股，出讓日期分別為3月26日、5月16日。

這三幅地塊的出讓總金額高達(dá)523.03億，刷新世界總價(jià)地王紀(jì)錄。無論哪一個(gè)地塊，放到土拍市場(chǎng)上，都是“王炸”級(jí)別。

2024年，上海土拍出讓金額累計(jì)為1321.61億元，上述三個(gè)地塊的協(xié)議出讓金額就占到了去年公開市場(chǎng)土地出讓金的約四成。

今年1月，徐匯規(guī)資局發(fā)布了斜土社區(qū)C030301單元控制性詳細(xì)規(guī)劃125、127b街坊局調(diào)公示，標(biāo)志著東安新村舊改項(xiàng)目正式啟動(dòng)。

東安新村舊改項(xiàng)目地塊總出讓面積為159261平方米，總建筑面積600367平方米，其中住宅建筑面積為418346平方米。整個(gè)項(xiàng)目將打造成為集地標(biāo)建筑、住宅、辦公、商業(yè)街區(qū)、研發(fā)和社區(qū)配套于一體的城市綜合體。

三幅地塊：127b-23地塊、127b-24地塊、125-31地塊，對(duì)應(yīng)的單價(jià)分別為12.6萬/㎡、12.4萬/㎡、12.5萬/㎡。逼近綠城潮鳴東方（13.1萬/㎡）的上海單價(jià)地王紀(jì)錄。

其中，127b-23地塊、127b-24地塊為純住宅用地，容積率分別為2.63、2.62；125-31地塊是商業(yè)、住宅、辦公混合用地，容積率4.38，中小套比例要求為15%。

徐匯濱江板塊豪宅火熱。5月11日，距離東安新村直線距離約500米的綠城潮鳴東方，120套房源開盤日光，均價(jià)19.5萬/㎡，總銷售額近70億。

這一次的熱銷，可以視作開發(fā)商在當(dāng)下市場(chǎng)的探路。

東安新村地塊的位置更靠近內(nèi)環(huán)核心區(qū)位，售價(jià)有望突破20萬/㎡，總貨值預(yù)計(jì)約800億元。

協(xié)議出讓，正成為土地出讓的一條隱秘戰(zhàn)線。數(shù)據(jù)顯示，2024年，上海公開出讓涉宅用地47宗，累計(jì)出讓金額達(dá)到1321億元，雖然公開交易的土地規(guī)模環(huán)比有所下降，但去年上海協(xié)議出讓的宅地金額超過1000億元。

上海地產(chǎn)鮮少參與公開土拍，但通過協(xié)議出讓的方式獲得了諸多核心地段的地塊，堪稱開發(fā)商中的“隱形地主”。

僅是今年以來，上海地產(chǎn)與合作方已經(jīng)通過協(xié)議方式拿下13個(gè)核心地塊，總金額超618億元。

除了東安新村3個(gè)地塊，3月21日，上海地產(chǎn)集團(tuán)分別斥資86.5億元和37億元，以協(xié)議出讓方式獲得楊浦新江灣兩幅宅地，其中一幅容積率僅1.1，樓板價(jià)分別是5.4萬元/㎡和5.9萬元/㎡。

5月1日，上海市規(guī)劃和自然資源局公示了淮海東路7幅舊改項(xiàng)目地塊的協(xié)議出讓結(jié)果，出讓價(jià)格總計(jì)73.27億元，意向用地者為上海黃浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司，該公司由上海地產(chǎn)集團(tuán)、黃浦區(qū)國資委分別持股60%、40%。

5月24日，上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司以協(xié)議出讓方式競(jìng)得浦東新區(qū)上鋼社區(qū)一宗地塊，總價(jià)85.4億元，折合樓面價(jià)7.03萬元/㎡，容積率2.9。

這些地塊的開發(fā)路徑高度相似。上海地產(chǎn)集團(tuán)通常并非最終開發(fā)者，其慣常操作模式是：協(xié)議拿地后，通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)，引入實(shí)力央企國企開發(fā)商接盤開發(fā)。

例如，去年2月，上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下公司楊浦城市更新建設(shè)，以37.58億元摘得定海社區(qū)風(fēng)貌舊改地塊，一個(gè)月后就在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，最終被中建系的中建壹品拿下，即中建壹品·外灘源著項(xiàng)目。

去年8月，招商蛇口聯(lián)合體從上海地產(chǎn)集團(tuán)手中拿下徐匯新長橋舊改項(xiàng)目一幅地塊，總價(jià)近16.99億元，即海上·清和璽，該項(xiàng)目從去年11月入市以來三開三捷。

上海地產(chǎn)和徐匯城投拿下的這三個(gè)地塊，大概率也不是由自己開發(fā)。據(jù)悉，招商蛇口、中海地產(chǎn)和華潤置地在內(nèi)的多家公司，都在積極接洽意圖參與東安新村的開發(fā)。