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北京進深 徐迪 近日，北投通州張家灣新盤案名正式發布：棲澐灣。

項目原案名是北投云帆汀瀾，今年1月份取得預證，又于8月份重新調整設計方案。

增加了開敞陽臺等新規配置，躋身四代宅好房子行列。

10月23日，調整后的方案取得了建設工程規劃許可證。

在項目宣傳片中，新案名被注釋為：“棲”居時代主場，“澐”釀全球風尚，“灣”入世界潮流中心。

諧音梗玩得也是很接地氣了。

今年通州好幾個新盤都帶了云字，棲澐灣保留了“云”音，又加了所在張家灣的水元素。

更重要的是，與兄弟盤晟景汀瀾起碼在案名上做了分割，避免同一產品系的聯想。

項目所在北京城市副中心1102-6003、6004地塊成交2023年6月20日，由北投置業以25.9億元底價摘得，樓面價2.57萬元/㎡。

其中，西區6003地塊已于今年1月26日取得預售許可證，但一直未開盤。

8月12日，調整后的設計方案在網上公示，北投置業表示，本次調規是為打造綠色、低碳智能、安全、舒適的“好房子”。

調整涉及總平面圖、戶型、立面配套、技術經濟指標調整，修改后各項規劃指標符合原規劃要求。

相較前一版方案，最新總平圖調整主要內容如下：

1、取消東西向住宅，全部調整為南北向住宅；

2、根據“好房子”政策調整總體布局、戶型等；

3、配套商業原方案設于地上，現方案全部集中布置，圍繞下沉廣場，設于地下一層；

4、結合社區入口位置設置鄰里共享空間；

5、根據最新樓棟布置，調整滿足規范，控規要求的建筑出入口，小區內的道路，地下車庫出入口等；

6、根據調整后方案，技術經濟指標作相應調整。

項目總占地4.59公頃，建筑規模10.09萬㎡，容積率2.2。

調整后，地上不計容建面增至499㎡；建筑高度由此前的36米調高至45米。

規劃24棟住宅樓，東西區各12棟，包括4F-15F洋房及小高層。

兩幅地塊的西北角2#樓，西側3個單元為15F小高層；

其余22棟樓均為11F及以下洋房產品，多數樓棟帶頂退設計。

典型的行列式排布，多單元設計，最長2#樓東西長78.71米，分了4個單元，每單元兩戶，戶均面寬不足10米。

最大的調整還是將南向飄窗改為可封閉的陽臺，但不是全部，只把客廳的飄窗改成了陽臺；

部分邊戶增加側邊飄窗/轉角飄窗；北向設備平臺保留。

整體戶型使用率將有所增加，小戶型擴容有限，邊戶和大戶型贈送面積增加較為明顯。

原預證下的房源戶型包括建面75㎡兩居、85㎡/96㎡三居、120㎡/140㎡四居，產權得房率在75-82%區間。

從原戶型圖來看，可擴展空間不大。

項目沒有陽臺，南向為通面寬飄窗，北側有設備平臺。

戶型調整后，客廳0.5米的飄窗，改為1.5-1.8米的陽臺。

75㎡戶型的贈送面積至少增加1.6㎡。

項目開發主體北京北投宏象房地產開發有限公司，成立于2023年7月13日，注冊資本5000萬元。

今年8月底，該公司高管團隊變更，李國輝接替曹山山，成為項目公司新經理；屈晨從執行董事變更為董事。

北投宏象是北投置業全資子公司，隸屬于北京市國資委。

屈晨作為北投置業的總經理，同時擔任棲澐灣和通州另一個項目晟景汀瀾的項目公司法人。

這兩個項目進度都不算太快。

棲澐灣從拿地到首次取證用了一年半的時間，取證半年后又進行了大幅調整，周轉雖然慢，總歸是向“好房子”靠攏了一步。

晟景汀瀾自2023年底入市至今已有兩年時間，410套房源，網簽129套，成交均價從最初的5萬元/㎡一路下行，到最近的10月份，4套房源成交均價已跌破4.2萬/㎡。

位置上，北投棲澐灣處于東六環外，張家灣古鎮片區。

距離現有地鐵1、7號線花莊站約2.4公里，基本很難步行前往；距離正在建設的M101線（張家灣站）直線200米左右，該線路于2024年開工建設一期工程，預計于2027年開通運營。

張家灣古鎮地區是城市副中心“一河三城”歷史文化體系的重要支撐，將打造古今記憶交匯地區、漕運文化展示窗口、文化功能融合節點、文化旅游休閑勝地，為北京環球影城主題公園及度假區提供重要補充，形成一動一靜、錯位互補的發展格局。

在2022年發布的《北京城市副中心張家灣古鎮地區規劃綜合實施方案》（草案）中公示，項目西臨北京環球影城主題公園，東臨張家灣設計小鎮，北臨城市綠心，南臨涼水河。用地面積4.27平方公里。