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文/樂居財經 徐酒眠

買雞蛋·找管家·送到家！

業績轉虧后，第一服務控股（02107.HK）在邊路悄悄發育，向業主賣起了雞蛋。

2025年6月6日，星期五，第一服務控股正式與正大集團正式簽署雙方戰略合作協議，并就“正大食品”在物業行業內的代理授權內容達成一致并簽訂了物業渠道商務授權。

對于本次合作，第一服務控股頗為重視，首席執行官兼總經理劉培慶攜一眾管理層出席。

“剔除中間環節的模糊地帶，將源頭可控、品質過硬、價格實在的安心好物，直接送到業主手中?！睋ぃ罂缮掣晃r雞蛋上線第一服務社區短短數周，截至目前已售超過11萬枚。

業主資源是物企龐大的掘金場，據住建部最新數據，2024年社區增值服務市場規模突破8000億元，頭部物企該板塊毛利率高達45%。

具體到第一服務控股，過去的2024 年，第一服務控股實現營收13.27億元，同比增長9.6%，增速較上年同期上升1.7個百分點。不過，仍未能逃脫增收不增利的困境，報告期內錄得毛利約3.09億元，同比微增1.6%；毛利率約23.3%，同比下降2.1個百分點。

在應收款及合約資產減值虧損沖擊之下，第一服務控股年內凈利潤虧損約627.3萬元，同比減少108.9%；剔除這部分影響，其核心溢利約1.42億元。當期，公司權益股東應占全面收益總額為虧損為1163.6萬元。

物業管理服務、增值服務，以及綠色人居解決方案，是第一服務控股的三條業務線。

其中，物業管理服務主要包括向物業開發商、業主及住戶提供的清潔、保安、園藝、維修及保養服務，得益于在管面積從4202.9萬方增加至5326.3萬方，該業務2024年貢獻營收9.56億元，同比增長10.0%，毛利率約為21.6%，與上一年基本持平。

增值服務包括向非業主提供的協銷服務、前期規劃及設計咨詢服務，向業主提供的停車場管理服務、家居服務，以及公共區域租賃服務。2024年該業務實現營收2.36億元，同比增加14.7%。

地產低迷，非業主增值服務持續萎縮。2024年收入1445.4萬元，而上年同期約為2488.5萬元，在增值服務中的占比從12.1%減少至6.1%。業主增值服務收入2.21億元，而上年同期約為1.81億元。其中戰略發展資源向社區類業務傾斜，家居類服務收入從上一年的8479.6萬元增超1.23億元。

不過因擴張低毛利的社區類家居業務，其2024年增值服務毛利率同比減少約11.4個百分點至32.6%。

“綠色人居”是第一服務控股的特色業務，此前沖刺上市曾打出了“獨一份”的標簽。該業務線主要包括運維能源站以提供中央供暖及制冷的能源運維服務，以及設計及安裝能源系統、銷售其自主開發的恐龍系列產品。

獨具特色，但業務占比較小。2024年該業務貢獻營收約1.35億元，同比減少約0.7%。其中能源運維服務收入1.25億元，較上年同期基本維持穩定。毛利約為19.5%，與上年基本持平。

值得注意的是，2022年底，第一服務控股以20.88%的股份交換世紀金源服務8%的股權。這筆交易橫跨一年半、經歷兩次終止日延期，在去年5月落下帷幕。

第一服務控股原來的控股股東張雷、張鵬持股從原來的33.49%、17.08%稀釋至26.5%、13.51%。緊隨此番股權交易完成后，世紀金源服務背后的黃如論家族獲得一定話語權，但第一服務控股目前仍未能斬斷關聯地產的負面效益。

截至2024年末，第一服務控股對關聯方應收款項及合約資產的預期虧損約為1.48億元，同比增長約239%。減值撥備后，該部分應收款項下降至2391萬元。

事實上，去年第一服務控股不僅接受來自關聯方虧本的以資抵債，還參與了關聯方法拍資產收購。

去年12月23日，第一服務控股旗下五家間接全資附屬公司與當代置業旗下九家附屬公司之間分別簽訂了五份抵銷協議，用于抵銷債款的物業合計241個停車位，有意思的是，這一停車位資產包的賬面總凈值約為890.92萬元，略低于抵銷的905.66萬元應收賬款規模。

同一天，第一服務控股方還與北京騰云簽訂了一份投資協議，以最高1650萬元的注資參與北京當代萬國城法拍資產的收購。

地產下行，第一服務控股也有意增強業務獨立性。

截至2024年12月31日，其合約建筑面積約8690萬平方米，同比增長11.6%；在管面積約7410萬平方米，同比增長約17.3%。期內第三方拓展項目100個，單年合約金額約1.7億元。同期，來自當代置業的在管建筑面積約為1899.8萬平方米，占總面積比重為25.6%，同比下降3.8個百分點。

不過，市場外拓也帶來了第三方應收款增長。

數據顯示，截至2024年末，減值撥備前其來自第三方的貿易應收款項約為6.06億元，同比增長約25.99%。而該項數據于2023年約為4.81億元，同比增速僅為12.47%。

2024年，其對第三方貿易應收款預期減值撥備約2.28億元，同比增長47.1%。