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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

地產(chǎn)人素來愛學(xué)習(xí)。

十多年前，華南的萬科，華東的綠城，西南的龍湖，都是業(yè)內(nèi)的爭(zhēng)相取經(jīng)的學(xué)習(xí)對(duì)象。

但這幾年，大家學(xué)習(xí)的一家房企，竟是來自河南的一家小型房企——金沙地產(chǎn)。

就像許昌的胖東來一樣，深耕商丘的金沙地產(chǎn)，被譽(yù)為地產(chǎn)界的河南“胖東來”。幾乎每天，都有全國各地房企參觀團(tuán)來考察學(xué)習(xí)金沙。

在2024年的地產(chǎn)銷售百強(qiáng)榜上，甚至看不到金沙的身影。金沙地產(chǎn)所處的城市，也不是熱門的一二線，而是三線城市商丘，它經(jīng)過18年開發(fā)了43個(gè)樓盤。

金沙地產(chǎn)是用怎樣的方式火出了圈？

01

金沙地產(chǎn)的主體公司為河南金沙置業(yè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“金沙置業(yè)”）。

它成立于2018年，注冊(cè)資本10000萬元，毛志敏和楊利民分別持股60%和40%，毛永杰為財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。

目前，金沙置業(yè)旗下20家子公司，清一色都是100%持股。在地產(chǎn)圈，這樣的現(xiàn)象十分罕見。

尤其是行業(yè)下行，不管是民企還是央國企地產(chǎn)商，都喜歡抱團(tuán)取暖，共同拿地，降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)減輕資金壓力。

但金沙置業(yè)卻特立獨(dú)行，獨(dú)自拿地開發(fā)。這樣一來，資金壓力其實(shí)不小。

而且這兩三年，房企接連暴雷，民企基本不敢拿地，金沙卻沒有停止拿地，做到了很多規(guī)模房企“做不到”的奇跡。

眾所周知，地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，金沙地產(chǎn)的錢從何處來？

一來，金沙地產(chǎn)沒有上市，不能從公開渠道融資。對(duì)于這樣的中小民營(yíng)房企而言，股權(quán)出質(zhì)就成為它們搞錢的重要出路。

但樂居財(cái)經(jīng)查閱了金沙置業(yè)旗下所有企業(yè)，卻沒有發(fā)現(xiàn)它有股權(quán)出質(zhì)的動(dòng)作。

當(dāng)然，還有不少地產(chǎn)老板名下因?yàn)橛写罅拷鹑凇⑿≠J公司，通過“左右手”互倒，也可以弄到不少錢。但金沙地產(chǎn)兩位老板名下卻很“干凈”。

在地產(chǎn)圈，毛志敏和楊利民究竟從哪里搞來真金白銀進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，至今成謎。

另有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，在高周轉(zhuǎn)時(shí)代，金沙也堅(jiān)持不欠賬不借錢，而且負(fù)債為0。這更不容易了。

02

但金沙置業(yè)名下公司，卻屢屢因?yàn)檫`規(guī)，收到罰單。

其中，子公司商丘碧勝置業(yè)，曾在南京路南、紫荊路西、宇航路北建設(shè)的睢陽區(qū)遠(yuǎn)大凱旋城（國安城）建設(shè)項(xiàng)目，小區(qū)南側(cè)大門及13#樓未經(jīng)允許私自加建及改變規(guī)劃審批內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，被商丘市自然資源和規(guī)劃局責(zé)令停止建設(shè)，罰款共計(jì)187498元。

另外，子公司民權(quán)縣金興置業(yè)，曾因?yàn)槲唇?jīng)批準(zhǔn)擅自占用城市道路，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自挖掘城市道路，以及施工工地部分裸露土方未采取覆蓋和灑水抑塵，收到多張行政罰單和環(huán)保罰單。

金沙的發(fā)家地并不是商丘，而是商丘下轄的一個(gè)小縣城——柘城。

還有子公司柘城縣金信置業(yè)在2020年開發(fā)國安府樓盤時(shí)，委托河南畫商文化傳播印制宣傳彩頁在金沙國安府售樓部進(jìn)行宣傳銷售，彩頁中明確印有”國安府采用兩手準(zhǔn)備（市政供暖主管道到位前自購燃?xì)忮仩t供暖，市政供暖管道到位后對(duì)接市政供暖管道），真正實(shí)現(xiàn)小區(qū)集中供服。”的內(nèi)容。

該樓盤于2023年6月份交房，在供暖周期內(nèi)因市政供暖管道不到位，公司資金緊張，未能自購燃?xì)忮仩t供暖，沒能做到宣傳銷售的條件。

去年年中，柘城縣市場(chǎng)監(jiān)督管理局處以柘城縣金信置業(yè)3200元罰款。

柘城縣金信置業(yè)還因?yàn)檫`規(guī)收取燃?xì)忾_口費(fèi)，卷入輿論漩渦。

事件起因?yàn)椋铣强h國安府小區(qū)的一位業(yè)主反饋，金沙國安府小區(qū)于2022年7月24、25號(hào)兩天交房，交房后2020年4月份所收天然氣開口費(fèi)2800元是不合理收費(fèi)，至今仍未退回。

相關(guān)部門回復(fù)稱，根據(jù)《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)燃?xì)夤こ贪惭b收費(fèi)的指導(dǎo)意見》(發(fā)改價(jià)格〔2019〕1131號(hào))精神，自2019年6月27日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、燃?xì)馄髽I(yè)不得向商品房買受人單獨(dú)收取燃?xì)夤こ贪惭b費(fèi)，您于上述時(shí)間節(jié)點(diǎn)之后簽訂《商品房買賣合同》，按文件要求不得單獨(dú)收取燃?xì)夤こ贪惭b費(fèi)。

柘城縣市場(chǎng)監(jiān)督管理局已督促柘城縣金信置業(yè)有限公司（2022年）9月中旬前退款完畢。

此外，2023年，柘城縣金信置因未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，被柘城縣城鄉(xiāng)綜合行政執(zhí)法局罰款91408.5元。

除了子公司罰單不斷，金沙置業(yè)還有孫公司商丘金發(fā)置業(yè)也收到了處罰。

商丘金發(fā)置業(yè)開發(fā)的“金沙國安天悅房地產(chǎn)項(xiàng)目”工程。公司開發(fā)資質(zhì)為二級(jí)（證書編號(hào)：41140300592），資質(zhì)限承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下（分期開發(fā)的項(xiàng)目按項(xiàng)目總規(guī)模計(jì)算）的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。經(jīng)查該項(xiàng)目總建筑面積324211.93平方米，超出資質(zhì)上限74211.93平方米，超越資質(zhì)等級(jí)限制面積29.6%。

2024年3月，商丘金發(fā)置業(yè)被商丘市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局處罰7萬元。

03

除了金沙置業(yè)，毛志敏和楊利民名下還有鄭州金沙置業(yè)（成立2008年），分持持股21.9048%和78.0952%。

鄭州金沙置業(yè)此前的大股東是楊愛民，他原來持股66.6667%。

離奇的是，楊愛民于2021年退出鄭州金沙置業(yè)。同年，河南金沙置業(yè)集團(tuán)也從鄭州金沙置剝離了出來。

目前，楊愛民名下投資了河南國安投資和柘城縣華悅景觀養(yǎng)護(hù)。

其中，河南國安投資由楊愛民和楊政分別持股51%和49%，它名下大多是與地產(chǎn)相關(guān)的建筑工程、門窗、造園工程、園林綠化、營(yíng)銷策劃、裝飾工程類企業(yè)。此外，它還持有河南柘城農(nóng)村商業(yè)銀行的部分股權(quán)。

另據(jù)了解，金沙地產(chǎn)建立完整的供應(yīng)鏈體系。從景觀公司開始，它逐步建立起了裝飾裝修公司、建筑公司、門窗廠和科技公司等專業(yè)公司，全力保障精細(xì)化理念落地。

河南國安投資，是否就是金沙地產(chǎn)所言的供應(yīng)鏈體系？

當(dāng)然，自有供應(yīng)鏈的最大好處就是，沒有中間商賺差價(jià)，可以省下一大筆成本。

雖然在鄭州金沙置業(yè)分道揚(yáng)鑣，但楊愛民和毛志敏、楊利民仍有剪不斷的聯(lián)系。

例如，河南國安投資和金沙置業(yè)子公司商丘國安置業(yè)，共同成立了夏邑縣國勝置業(yè)。

眼下，鄭州金沙置業(yè)名下仍有2家全資子公司，包括商丘信沙置業(yè)和河南崇麗置業(yè)。

其中，商丘信沙置業(yè)旗下全資子公司商丘國信置業(yè)，在今年2月被列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額92.6 萬元。

更早之前2023年，相關(guān)部門對(duì)商丘國信置業(yè)進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)其場(chǎng)所消防設(shè)施、器材未保持完好有效，商丘市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)消防救援大隊(duì)給予1萬元處罰。

在地產(chǎn)圈，毛志敏和楊利民很低調(diào)，甚至連企業(yè)官微都沒有這兩人的蹤跡。毛志敏更像是“甩手掌柜”，將公司交給總裁張永濤。

小道消息稱，為了學(xué)習(xí)永威，金沙創(chuàng)始人楊利民甚至在永威開發(fā)的樓盤買了房。

學(xué)成之后更是青出于藍(lán)，不管是設(shè)計(jì)、建造還是施工以及后期物業(yè)服務(wù)，只要發(fā)現(xiàn)“不夠美、不夠好”，直接自己砸。