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文/樂居財經(jīng) 嚴明會

物企以資抵債有了新劇情——退貨。

7月16日，遠洋服務（06677.HK）與遠洋集團（03377.HK）刊發(fā)公告，宣布雙方訂立了一份框架協(xié)議。據(jù)此，前者向后者退回位于中國華東區(qū)域的2684個停車位，總建筑面積合計約為42,174平方米。

近一兩年物企宣布退貨并不是稀奇的劇本，不過有意思的是，遠洋服務此番交易中的車位資產(chǎn)，來源于兩年前遠洋集團向其抵償應收款交易的一部分。

兩年前，也是7月份，遠洋服務以6.26個小目標收購遠洋集團相關(guān)資產(chǎn)，其中包括4961個停車位與168項商用物業(yè)，對應代價分別為4.74億元、1.52億元，交易以遠洋集團欠遠洋服務的應收賬款結(jié)算。

根據(jù)公告，最新交易涉及的2684個停車位便是來源于此，此前的交易價約為3.23億元，按照最新協(xié)議將予以原數(shù)退回，但遠洋服務仍未能拿到真金白銀。公告顯示，3.23億元將由遠洋服務作為貸款人向遠洋集團借款人提供的長期貸款結(jié)算，遠洋集團為擔保人。

值得注意的是，根據(jù)確認的有擔保貸款應收款的現(xiàn)值與交易車位資產(chǎn)賬面（2.46億元）之間的差額，減去交易成本后計算，遠洋服務初步估計將在此筆交易中確認約1.8億元的虧損。

年利率2.00%

地產(chǎn)陷入流動性及資金籌措困境，加劇物業(yè)應收款變成壞賬的風險。在此背景下，應收款變貸款在物業(yè)與地產(chǎn)之間早有先例。

2022年7月，金科服務是將金科股份的未償還應收款項轉(zhuǎn)換為借款，涉及金額15億，在約定8.6%年利率的同時，還以價值超22億的商鋪及車位等作了抵押。只是后來的劇情并不美好，金科集團未能按時履行約定還款責任，金科服務不得不向法院申請司法強制執(zhí)行。

遠洋服務與遠洋集團之間的交易將往何處走？

根據(jù)公告，遠洋服務與遠洋集團之間形成的貸款期限，為自有擔保貸款動用日期起120個月。而利息每半年支付一次，悉數(shù)以現(xiàn)金支付及到期后支付，年利率為2.00%。

這算得上十分“親情價”了。資料顯示，目前國有大行及股份制銀行企業(yè)貸款年利率普遍在2.6%-3.95%區(qū)間，抵押貸款可低至2.6%，信用貸款多在3%-4%區(qū)間。

雙方約定，本金償還將在貸款動用后的第48個月。而對于前48個月應付的任何利息，遠洋集團借款人將有權(quán)將貸款本金各部分的有關(guān)利息，遞延至本金有關(guān)部分的相應攤銷支付日期支付，并不會產(chǎn)生任何利息。

其中，動用日期后第25個月至第36個月的利息期，應至少支付有擔保貸款未償還本金0.25%的利息；動用日期后第37個月至第 48個月的利息期，應至少支付有擔保貸款未償還本金1.5%的利息。

選擇背后

無論是兩年前接受資產(chǎn)銷債應收款，還是如今退回部分資產(chǎn)、退款變貸款，看起來都是遠洋服務無奈的選擇。

接受停車位、商業(yè)物業(yè)之后，2023年末，遠洋服務賬上的存貨從上一年同期的2.50億元飆增至6.51億元。而截至2024年12月31日，遠洋服務的存貨仍高達6.14億元。在一定程度上，這或也可以說明其停車位等資產(chǎn)的去化節(jié)奏其實很慢。

而變現(xiàn)力度似乎也并不理想。根據(jù)遠洋服務公告，2023年、2024年兩個年度，此番退回的2684個停車位就沒有產(chǎn)生任何凈溢利。

房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，遠洋集團銷售額進一步下滑，在融資方面仍面臨重重困難。兩年前抵償債務給了遠洋服務的停車位資產(chǎn)，如今披露陷入法律糾紛中。

“由于在開發(fā)項目公司層面的相關(guān)遠洋關(guān)連人士(作為目標資產(chǎn)注冊擁有人)涉及訴訟、糾紛或未償還債務，目標資產(chǎn)面臨或可能面臨被凍結(jié)及╱或強制執(zhí)行的措施。”遠洋服務在公告中表示，此番交易中的停車位資產(chǎn)正面臨被凍結(jié)及持續(xù)的訴訟風險，而這也可能進一步導致資產(chǎn)減值風險。

目前，遠洋集團可動用的現(xiàn)金資源已預留作中國“保交樓”及“保運營”政策下關(guān)鍵業(yè)務運營之用。撤銷原資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，并以有擔保貸款結(jié)算該對價，似乎的確是個較優(yōu)的選擇。

未擺脫的關(guān)聯(lián)方

據(jù)悉，在上市前遠洋服務就為遠洋集團貸款發(fā)行過一筆資產(chǎn)支持證券，年利率高達8.04%，總金額為31.53億元，2027年到期，這使得遠洋服務成為資產(chǎn)負債率較高的物企。

上市后，遠洋服務也多番通過收購關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)“反哺”。如5億收購的紅星物業(yè)100%股權(quán)，7736萬收購的位于北京、深圳的辦公樓，以及5400萬收購的遠洋機電設備技術(shù)發(fā)展有限公司等。

樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，今年3月27日，遠洋集團相關(guān)境外債務重組生效，而其持有遠洋服務的605,600,000股股份已被訂立押記。抵押股份占遠洋服務已發(fā)行股本的51.15%，而遠洋集團共持有遠洋服務已發(fā)行股本的63.82%。

聚焦遠洋服務，其過去的2024年實現(xiàn)總營收約為28.40億元，同比下降9%。期內(nèi)錄得毛利約5.17億元，同比減少13.46%，整體毛利率約為毛利率18.21%，而上一年同期約為19.08%；凈利潤2859萬元，同比減少28.53%。

“2025年我們對第三方拓展定位為規(guī)模增長的主要來源，預期實現(xiàn)1個億的合同額指標。”3月底的業(yè)績發(fā)布會上，遠洋服務管理層立下目標，將加大對第三方市場的增拓力度。

地產(chǎn)危機爆發(fā)后，物企獨立意識愈發(fā)凸顯。

就遠洋服務而言，其2024年新增合約面積640萬平方米中，就有81%來自第三方，但外拓的規(guī)模效應尚未完全體現(xiàn)到財務數(shù)據(jù)中。

“通過主動清退現(xiàn)金流不佳的低效項目，（全年）一共撤場了接近1870萬平方米”。

截至2024年末，遠洋服務合約面積為1.22億平方米，在管面積9252.5萬平方米，較上年同期分別下降10%、8%。其中，來自關(guān)聯(lián)方的合約面積占比48%、來自關(guān)聯(lián)方的在管面積占比為55%，較上年同期均有所拔高。