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中金發(fā)布研報稱，考慮到市場風(fēng)險偏好顯著改善，龍湖集團(00960)財務(wù)安全性有所夯實，維持跑贏行業(yè)和目標價11.5港元，對應(yīng)0.46倍2025年目標P/B和9%上行空間。公司交易于0.4倍2025年P(guān)/B和1.1%股息收益率(假設(shè)全年派息率34%)。公司公布1H25業(yè)績，收入同比增25%至587.5億元，主要由于開發(fā)結(jié)算規(guī)模提升;歸母核心凈利潤13.8億元，符合市場預(yù)期。公司宣告中期每股派息0.07元，派息比率小幅提升至34.2%。

中金主要觀點如下：

減債與優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)有序推進

上半年公司有息負債較2024年末壓降65億元至1,698億元，帶動凈負債率、扣預(yù)負債率分別較2024年末下降0.5ppt、1.2ppt至51.2%、56.1%，年內(nèi)到期的信用債及中債增信債券已全額兌付。結(jié)構(gòu)端，經(jīng)營性物業(yè)貸及長租貸較2024年末提升100億元至930億元、占比達到55%;得益于此，公司1H25融資成本降至3.58%、平均借貸年期提升至10.95年。

運營、服務(wù)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)揮利潤壓艙石作用

公司1H25運營業(yè)務(wù)收入同比+2.5%至70.1億元，其中購物中心零售額同比+17%(同店同比+3%)至402億元，租金收入則同比+5%至55.0億元，主要受到重慶北城天街等重點項目局部裝修改造影響。1H25服務(wù)業(yè)務(wù)收入同比基本持平于62.6億元，其中物業(yè)管理在管面積約4億平米(2024年末約4.1億平米)，主要由于公司主動退出部分低質(zhì)效第三方項目。整體看，公司預(yù)計運營、服務(wù)業(yè)務(wù)上半年貢獻核心凈利潤約40億元。

優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)與現(xiàn)金流管理為公司重點戰(zhàn)略方向

公司預(yù)計截至2025年末其有息負債將再降約200億元至1,450億元左右，其中約1,000億元為經(jīng)營性物業(yè)貸及長租貸，信用融資占比有望繼續(xù)壓降，進一步夯實公司財務(wù)安全性?，F(xiàn)金流管理方面，上半年公司經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入20億元以上，公司預(yù)計全年凈流入可達約100億元，開發(fā)及多元賽道現(xiàn)金流均為正向貢獻。

經(jīng)常性業(yè)務(wù)料延續(xù)發(fā)展勢頭

公司預(yù)計2026年起商場租金收入增速有望趨于正?；紤]到公司下半年將開業(yè)10座商場(7座重資產(chǎn)、3座輕資產(chǎn))，且公司重點調(diào)改項目有望于明年逐步釋放租金貢獻。該行預(yù)計運營及服務(wù)業(yè)務(wù)有望持續(xù)作為公司現(xiàn)金流及核心凈利潤的壓艙石。