讓利沒換來流量，中鐵建花語璟云開盤首月網簽12套
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進深
徐迪
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2025-09-19 09:30
北京進深 徐迪 截至9月19日，中鐵建花語璟云開盤近一個月。
共完成12套網簽，簽約面積1300.36㎡，成交均價5.86萬元/㎡，約為預售均價的89折。
已簽約房源，1#、2#樓各2套，3#、4#樓各4套。
這其中，只有2#樓房源低于小區6.6萬元的均價水平。
3#樓為中央樓王棟，售價也是小區最高的，20套房源的擬售均價超過6.78萬元/㎡。次頂層層房源最高達到6.97萬元/㎡。
1#樓和4#樓的備案均價也都在6.7萬元/㎡左右。
這也意味著，花語璟云開盤給出的優惠，實際上要低于89折。
最早網簽的3套房源，有兩套在3#樓：
建面94.16㎡，擬售單價67810.6元/㎡；建面105.66㎡，擬售單價68510.6元/㎡；
另外一套為4#樓次頂層，建面110.3㎡，擬售單價69510.6元/㎡。
這3套3套房的預售均價6.87萬元/㎡，實際網簽均價是5.89萬元/㎡，相當于每平米優惠了將近1萬元。
然而，大幅讓利的結果并沒有迎來預期中的開門紅。
項目首批推售113套，官宣開盤去化率80%，也就是90套左右。
將近1個月的時間，只有13%的網簽轉化，總價600萬級別的房子，這個速度不算太快。
花語璟云建設用地約1.27公頃，總建筑規模約3.38萬㎡，其中地上計容建面2.17萬㎡，容積率1.7。
規劃6棟4-16F住宅樓，8月2日取得預售許可證，備案均價6.6萬元/㎡。
面積段94㎡/105㎡/110㎡/124㎡，產權得房率77%-82.7%。
依托通州最低的容積率，項目打造了通州罕有的4層洋房，僅兩個單元16套，單套面積100㎡左右。
隔壁的云璟攬閱有大約一半的房源是90平米以下戶型。
1.7的容積率原本是項目賣點之一，但因為地塊南向有遮擋，樓棟距離用地紅線過遠，導致小區實際容積率被拉高。
當然，相較云璟攬閱和花溪云錦2.2的容積率，花語璟云還是更加低密。
樓棟朝向偏西南，樓間距比較寬裕。南北兩側樓棟距離用地紅線較遠，減少了臨街感。
室內擴容空間方面，南向有通面寬跑道式陽臺，進深1.5米；北面有設備平臺；部分端戶房源有側邊飄窗。
得房率BUFF三件套也配齊了，整體贈送尺度不輸云璟攬閱。
通州梨園板塊的三個新盤的案名皆占了云字，產品上也不乏相似之處，都是為“好房子”量身打造。
三個項目合計為北京城市副中心供應了近千套四代宅。
招商云璟攬閱樓面價是2.86萬/㎡，金隅花溪云錦2.5萬/㎡。銷售指導價都是6.2萬/㎡。
目前，兩個項目的成交均價分別是：5.8萬/㎡、5.5萬/㎡。
如果追求差不多的利潤水平，花語璟云至少需要賣到6.5萬元/㎡。
八里橋的朝棠攬閱，西區開盤不到半個月，已網簽191套，成交均價5.83萬/㎡。
此外還有中建玖合副中心站8合1地塊，住宅總體量23.7萬㎡，約等于10個花語璟云。
日前，這個超級大盤部分地塊的設計方案也出來了，前排河景大戶型做利潤，后排中小戶型做流量保成本。
花語璟云新的四個面積段，直接與中建玖合后排小戶型產品“撞車”。
地段上，“運河八子”的河景房基因領先花語璟云。
從體量上來看，中建玖合項目23.7萬㎡的規模，約等于10個花語璟云。
產品設計上，中建玖合也拿到了更好的資源，各種花式贈送，使用率預計能拿下全通州乃至整個北京新盤的TOP1。
來源：進深
作者：徐迪
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