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文/北京進深  嚴明會

開盤23天，中鐵建花語璟云的網簽破十了。

比它晚開盤的招商朝棠攬閱二期，網簽量已反超它。

花語璟云，是中鐵建地產闊別三年，重回北京的關鍵一子。

但以目前花語璟云的樓面價和售價來測算，中鐵建地產這次可能不賺錢。

站在中鐵建地產回歸大本營的戰略角度，北方公司總經理楊細初的這場戰役，打得并不漂亮。

不賺錢的背后，或許是楊細初背后團隊在投拓上的失誤。

這塊地的樓面價被抬太高了，土拍現場經歷了215輪叫價，溢價率達到22%，樓面價3.58萬/㎡，但中鐵建地產還是心甘情愿將它囊入懷中。

往更遠的考慮，重回北京第一槍“啞火”以后，楊細初向總部申請在京拿地將更難了。

此前，楊細初一直是在上海戰場。

八年前，他曾是上海中鐵京賢房地產總經理。而后，他一步步晉升，到中鐵建華東公司副總經理、滬通事業部總經理。

2024年以后，楊細初從華東轉戰北方區域。

在中鐵建地產體系里，中鐵房地產集團北方有限公司存在感很低，2023年的凈利潤只有287.17萬元。這或許也是集團將他調來的原因之一。

走馬上任后，楊細初欲苦練內功，開創北方公司發展新局面。

理想豐滿，現實骨感。楊細初進京的第一戰并不順遂。

2025年1-6月，中鐵建地產實現營業收入121.48億元，同期凈利潤為9077.42萬元。楊細初或許最為擔心，北京區域是否拖累集團業績增長的后腿？

更何況，現在很多房企內部都開啟了優化裁員，以及末位淘汰制，區域總并不好坐。

01

8月24日，帝都人民等來了中鐵建花語璟云開盤。它首批推售房源113套，官宣開盤去化率80%，也就是90套左右。

至于這份海報是否有水分，或者只有楊細初等高管心里最為清楚。

截至9月16日，花語璟云完成11套網簽。

網簽破十的代價是“讓利”。花語璟云成交均價5.86萬元/㎡，它的預售價為6.47-6.79萬元/㎡。

花語璟云東側的云璟攬閱，是招商蛇口的項目。后者在去年10月底拿地，今年3月開盤，共367套房源，目前網簽239套，成交均價5.8萬元/㎡。

一路之隔，兩項目的地價，差出7200/㎡。招商云璟攬閱的樓面價是2.86萬/㎡，但花語璟云的樓面價3.58萬/㎡。

按照云璟攬閱5.8萬/㎡的成交均價，如果追求差不多的利潤水平，花語璟云至少需要賣到6.5萬元/㎡。

但眼下，花語璟云卻未能站上6萬/㎡，兩者房子成交價僅相差600元/平米。

而且，花語璟云后續能否扛住這個價格還是一個未知數。

為了跟隔壁招商云璟攬閱的產品定位做出差異化，花語璟云放棄了90平以下純剛需戶型，集中精力做好94-126㎡面積段。

但從未在北京“打過仗”的楊細初，并未在花語璟云產品上做太大的創新，小戶型直接照抄了云璟攬閱，甚至連隔壁案名都借鑒來了兩個字。

02

原本花語璟云是要在8月2日開盤，但中鐵建把時間延后了22天。

同在通州，比花語璟云早拿地20天的招商蛇口另一個項目——朝棠攬閱，已經開始瘋狂出貨了。

一期（西區）7月20日開盤，目前網簽295套，取證房源去化率超58%，成交均價5.81萬元/㎡。

嘗到了小戶型的甜頭后，朝棠攬閱調整了二期（東區）方案，把原來的120㎡大戶型，都改成69㎡和89㎡的，總戶數增至394戶。

二期備案價6.6萬元/㎡，較一期每平米高了將近1000元，并在8月30日火速開盤。

比花語璟云晚開盤的朝棠攬閱二期，目前網簽量超越前者，共計29套，成交均價5.98萬元/㎡。

在通州，一步慢，就步步慢。

拖到了中建玖合的“運河八子”面世，花語璟云的四個面積段——94平米、106平米、110平米和126平米，直接與中建玖合后排小戶型產品“撞車”。

無論是地段景觀優勢、社區規模，還是贈送尺度，運河玖院在整個通州樓市都可謂一騎絕塵。

9月13日，中建運河玖院取得預售許可證，共14棟住宅樓764套房源，擬售均價6.03萬-7.94萬元/㎡。

03

作為區域總，楊細初還擅長調兵遣將。

此次，他派來一位“火槍手”——方兵，作為花語璟云項目總。

在北京市場，方兵也是一位“新兵”，他從天津調來。

方兵還曾是天津弘創置業經理（目前，他均從這家項目公司中退出）。

現在，方兵的重心全撲在通州項目上，此前他所在的天津“后院”卻著火了。

6月，天津弘創置業被法院列為被執行人，被執行總金額23.3萬元。它是中鐵建天津西派國印的項目公司。

天津弘創置業曾被渠道分銷公司告上法庭，索要傭金89317.4元。

更早之前的2020年，董某購買天津弘創置業開發的天津市河北區方秀道與華新大街交口國印欣苑XXX及底商商品房一套。

商品房交付后，他發現自家水管存在漏水情況無法正常使用。天津弘創置業維修過程中，因操作失誤，不慎將水管旁的地暖管砸壞，導致地暖無法使用。

經過多次協商，雙方未能達成一致意見。購房者將天津弘創置業告上法庭。最終，法院判決開發商賠償董某地暖管維修費用1000元。