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第一上海發(fā)布研報稱，中國海外發(fā)展(00688)近幾年高度聚焦高能級城市及核心區(qū)域投資，擁有“好產(chǎn)品”的口碑，市占率不斷提升。同時，公司融資能力和成本費(fèi)用管控能力行業(yè)領(lǐng)先，為公司的盈利水準(zhǔn)的提升和長遠(yuǎn)發(fā)展提供堅實(shí)保障。該行預(yù)計公司2025年至2027年的歸母核心凈利潤分別161億元、171億元及180億元，給予2025年12倍市盈率，目標(biāo)價19.35港元，買入評級。

第一上海主要觀點(diǎn)如下：

2025H1銷售額排名第二，重點(diǎn)城市銷售強(qiáng)勁

2025年上半年公司合同銷售額約1201.5億元，同比下降19.0%，行業(yè)排名第二。合同銷售面積約512萬方，同比下降5.9%，銷售均價提升1%至23500元/平方米，整體市占率為2.72%，保持市場前列。公司依然聚焦主流城市主流地段布局，北上廣深及香港的合約銷售金額占集團(tuán)系列公司(不含中海宏洋)合約銷售金額為53.7%，其中北京實(shí)現(xiàn)銷售金額超300億元，主要得益于公司聚焦“好房子”，樹立市場標(biāo)桿，項(xiàng)目逆市熱銷。

土地儲備充足且優(yōu)質(zhì)

2025年上半年公司新增總購地金額403.7億元，新增土地建面為258萬方，拿地規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先。截止7月末，新增土地投資的一線及強(qiáng)二線城市占比86%，土儲優(yōu)質(zhì)。截至2025年6月末，公司總土儲約4047萬方(其中中海宏洋土儲為1354萬方)。集團(tuán)旗下系列公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額保持2088億元(其中中海宏洋為338億元)的高位，為后續(xù)的業(yè)績穩(wěn)中有升提供厚實(shí)保障。

利潤率有所下降但仍維持行業(yè)領(lǐng)先，負(fù)債率持續(xù)壓降

2025年上半年公司收入同比下降4.3%至832.2億元，整體毛利率為17.4%，同比下降4.7個ppt;分銷及行政費(fèi)用占收入比例為3.8%，處于行業(yè)領(lǐng)先位置。歸屬股東的核心凈利潤同比下降17.5%至87.8億元，核心凈利潤率下降1.6個ppt至10.6%，但仍處于行業(yè)第一梯隊(duì)，價值創(chuàng)造能力行業(yè)領(lǐng)先。中期股息每股25港仙，核心凈利潤口徑派息率31.3%。公司資產(chǎn)負(fù)債率約53.7%，較2024年末下降2.1個ppt，平均融資成本進(jìn)一步下降至2.9%。公司在手現(xiàn)金約1089.6億元，占總資產(chǎn)12.1%，人民幣借貸占比提升至84.8%，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，發(fā)展動能充足。

商業(yè)運(yùn)營質(zhì)效獲提升，首個REIT獲受理

期內(nèi)公司商業(yè)運(yùn)營收入35.4億元，同比基本持平，其中一線城市收入占比提升至47%。購物中心的成熟項(xiàng)目出租率96.2%，整體銷售額同比提升6.7%，同店提升3.9%，經(jīng)營利潤率56.8%。寫字樓業(yè)務(wù)成熟期項(xiàng)目出租率78.3%，續(xù)租率提升16個百分點(diǎn)至77%，經(jīng)營利潤率59.7%。公司首個商業(yè)RETI獲中國證監(jiān)會及深交所受理，全周期資產(chǎn)管理能力搭建取得關(guān)鍵進(jìn)展。