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北京進深 徐迪 10月15日，昌平區未來科技城項目（南區）1703-0002、0003、0001地塊進入用地預申請。

交易起始價12.426億元，受理時間自2025年10月15日起至2025年11月13日下午17:00。

土地總面積4.3公頃，規劃建面約8.22萬㎡，其中住宅建面約6.2萬㎡，折合樓面價約2萬元/㎡。

跟節前掛牌的東小口地塊一樣，這宗地也不在第七輪供地清單中。

不過東小口地塊起碼上過第六輪供地清單，這個項目是純純的空降了。

出讓文件顯示，本項目符合《昌平分區規劃（國土空間規劃）（2017年—2035 年）》，位于分區規劃確定的城鎮建設用地范圍內。

根據《自然資源部關于進一步做好用地用海要素保障的通知》（自然資發〔2023〕89 號）要求，經依法批準的國土空間規劃（含土地利用總體規劃）確定的城市和村莊、集鎮建設用地范圍內的建設項目，可不進行建設項目用地預審。

本次進入預申請的包含3幅子地塊：

· 兩幅居住用地，西側02地塊占地1.87公頃，地上建面約4.02萬㎡，容積率2.15，限高80米；

· 東側03地塊占地0.99公頃，地上建面2.19萬㎡，容積率2.2，限高60米。

居住用地為同一實施主體時，在建筑規模總量不變的前提下，兩地塊之間可統籌地上建筑規模指標。

· 向北隔著3條路的01地塊為文化設施用地，占地1.44公頃，地上建筑規模2.01萬㎡，容積率1.4，限高24米。

01地塊不出讓，由住宅地塊二級競得人代建，要求與02、03住宅地塊同步實施，2027年8月完成精裝竣工備案并無償移交相關部門。

該地塊定位為集科技文化交流、創新成果發布、展覽展示、高端論壇舉辦于一體的綜合性科技文化交流中心，需與項目周邊綠地一體化設計，建設方案需經昌平區政府同意，建設標準需符合未來科學城管委會相關要求，并由昌平區政府監管落實。

地塊周邊涉及地鐵17號線未來科學城站，該站為已運營的地鐵17號線與規劃北部聯絡線換乘車站，后續地塊建成后，將結合規劃北部聯絡線實施方案做好配合工作。

01地塊內設1條街坊路(未來科學城路-英才南一街)，寬度不小于 11 米；02地塊內的街坊路(英才南三街-英華街)寬度應不小于8 米。

街坊路納入土地出讓范圍，由項目競得人負責建設，具體線型結合建筑方案確定，計入建設用地基底面積核算容積率，與項目同期建成并保證對外開放，由項目競得人進行養護和管理。

之前地塊規劃方案公示后，根據公眾反饋，主管部門表示，結合居住區內街坊路的實際需求，優先考慮規劃為步行街坊路。

此外，02、03 地塊間預留地下連通通道，通道的規劃用途為地下車庫，由項目競得人負責建設。

連通具體范圍以最終釘樁成果和設計方案為準，同步對接市政管理部門，做好與現狀市政管線的銜接配合。

項目競得人取得建設工程規劃許可證后，應及時簽訂土地出讓合同補充協議，補繳地下通道相應的地價款。

8月初，昌平集中公示了6幅居住用地的綜合實施方案，其中就包括1703-0001、0002地塊。

該地塊位于北七家鎮未來科技城(南區)土地一級開發范圍內，屬于未來科學城東區CP01-1703街區，向西2公里左右是北京國賢府項目。

此前用地性質為其他多功能用地，規劃方案公示后，公眾反饋提到關于將其他多功能用地調整為居住用地不利于房地產的相關意見。

對此，鎮政府回復稱，《北京城市總體規劃(2016年-2035 年)》提出，適度提高居住及其配套用地比重，到2035年，職住用地比例調整為 1:2 以上。

依據 2022 年國土變更調查，能源谷核心區職住用地比例約1:1.79，結合區域發展需求和目前已通過區級審查的《北京昌平區未來科學城組團CP01-0101等街區控制性詳細規劃(街區層面)(2023年2035 年)》，本次規劃落實文化設施用地及居住用地，優化居住環境，提供高品質服務。

北七家地處昌平南，未來科學城東區。鎮域面積56平方公里左右，人口近31萬，從地圖上和前期北七家地區的多個規劃文件看，未來北七家的開發區域主要集中在海鶄落和北七家工業園（即成果轉化基地）附近。

2019年，未來科學城擴區，由10平方公里擴大至170.6平方公里，明確了“能源谷”“生命谷”“沙河高教園”創新發展格局和“兩區一心”空間格局。其中，“東西兩區”是未來科學城的主體承載區，建設功能完備、宜居宜業的研發創新社區。

配套方面，1703街區規劃落實一處街道級公共文化設施，區級文化設施在未來科學城組團控規內結合全區文化發展需求統籌布局。

關于公共圖書館，將在文化中心項目的建筑方案階段統籌研究。

能源谷核心區基礎教育的規劃學位滿足規劃人口需求。

關于商業配套，規劃有保利商業綜合體即將建成運營，中央峰匯、東方藍海等小區首層已配套便民商業。

關于社區衛生服務站，魯家園南區內有現狀社區衛生服務站，嶺上北街與嶺上路交叉口西北處規劃社區衛生服務中心，可滿足本次規劃社區級醫療衛生需求。

本次預申請地塊距離北京國賢府不遠，但是在7月底，昌平還公示過1503-0019地塊的規劃方案，由于涉及到不確定的軌道線和站位，方案還經歷過一次緊急調整。

那塊地離北京國賢府更近，就在就在一期北區以北，隔著東二旗北街，地理位置上更適合開發為國賢府三期產品。

北京國賢府由中建智地操盤，分為兩期開發：

一期（盛世文庭）地塊由中建智地+未來科學城聯合體2023年7月20日摘得，成交價27億元，銷售指導價為6萬元/㎡。

住宅建面約10.63萬平米，規劃25棟樓822戶，2023年11月9日取得預售證，主力戶型為115-182㎡四居和100-107㎡三居。

目前網簽717套，去化近九成；成交均價約5.56萬元/㎡，約為指導價93折；網簽金額總計50.32億元，地價覆蓋率186%。

二期（逸賢華庭）地塊成交于去年12月30日，總價21.14億元，樓面價2.1萬/㎡。

地上建面9.23萬㎡，容積率1.3。規劃建設26棟6-9F洋房，共850戶。今年4月16日取證，與一期指導價相同。

目前網簽404套，去化率48%；成交均價5.31萬元/㎡，網簽金額總計22.69億元，地價覆蓋率107%。

除北京國賢府外，北七家0019地塊周邊在售新盤還有首開硅谷one。

共1089套房源，面積段71-129㎡，2022年4月29日取證，銷售指導價約5.4萬元/㎡。

目前網簽288套，去化率26%，均價4.8萬元/㎡。最近一套網簽還是今年3月份的。

板塊內住宅項目較多，包括北京壹號莊園、達華莊園等別墅項目，融尚未來、萬科翡翠公園、未來金茂府等，還有未來逸園等共有產權房以及大量回遷房。

周邊空地較多，整個城市界面的改善預計還需要幾年時間。1公里內缺乏像樣的商業配套，步行范圍內有北京規模最大的山姆會員店，預計是今年年底開業。