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北京進(jìn)深 徐迪 11月19日，北京城建摘得東城區(qū)祈年大街項(xiàng)目，成交價20.28億元，折合樓面價8.11萬元/㎡，溢價率4%。

之前報名的山東民企百年基石并未現(xiàn)身拍賣現(xiàn)場，參與競價的僅有中海新城和北京城建兩家房企，但還是經(jīng)歷了數(shù)十輪較量。

盡管體量不大，但二環(huán)內(nèi)核心位置+低密別墅潛質(zhì)，還是讓這宗地塊成為北京第七批次土拍中最大的亮點(diǎn)之一。

地塊位于東城區(qū)天壇街道，東至祈年大街，西至金魚池小區(qū)，南至天壇路，北至珠市口東大街。

地塊具有一定特殊性，首先是地理位置上的絕對核心，需要兼顧文旅方面的考慮。

項(xiàng)目位于全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位天壇和市級文物保護(hù)單位金臺書院的建設(shè)控制地帶內(nèi)，同時位于北京中軸線世界文化遺產(chǎn)緩沖區(qū)內(nèi)。

其次還有項(xiàng)目自身罕見的地形條件。

項(xiàng)目占地2.28公頃，建筑控制規(guī)模2.5萬㎡，容積率不到1.1。

四幅子地塊均為多功能用地，以東曉市街為界，分成兩部分：

北邊0201、0202地塊中間隔了條10寬的胡同，南邊0203和0204地塊中間也有一條12米寬的規(guī)劃道路。

其中，0201地塊占地0.38公頃，0203地塊0.52公頃，0204地塊0.73公頃，這三幅地塊限高18米；

0202地塊占地0.64公頃，限高3.3米。

出讓文件也明確提到了，0202地塊應(yīng)嚴(yán)格遵循北京老城風(fēng)貌、傳統(tǒng)四合院形態(tài)及文物保護(hù)等要求進(jìn)行建設(shè)，以優(yōu)化片區(qū)街巷肌理，落實(shí)老城高質(zhì)量發(fā)展。

禁止通過高低配的方式建造別墅及私家莊園。

天壇邊上，皇城根兒里，這個容積率、這個高度的地塊，會做出什么樣的產(chǎn)品。

考驗(yàn)開發(fā)商想像力和設(shè)計(jì)水平的項(xiàng)目來了。

這宗地塊還專門針對銷售監(jiān)管要求出具了一份補(bǔ)充說明。

一是按照房地產(chǎn)調(diào)控銷售價格監(jiān)測機(jī)制，商品房銷售項(xiàng)目需報市住建委進(jìn)行銷售價格監(jiān)測。

依據(jù)《商品房銷售管理辦法》等法規(guī)政策規(guī)定，開發(fā)企業(yè)銷售前需根據(jù)項(xiàng)目情況辦理新建商品房期房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售備案。

依據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)北京市涉及國家安全事項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目審批管理工作實(shí)施意見》相關(guān)要求，開發(fā)企業(yè)需辦理涉及國家安全事項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目審查。

二是開發(fā)企業(yè)取得銷售手續(xù)后，按照商品房銷售相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定開展新建商品房銷售工作，執(zhí)行本市限購政策，審核購房人資格，銷售給符合資格的購房人，并整院售賣。

按照政策法規(guī)，將“房屋使用過程中要符合核心區(qū)控規(guī)、風(fēng)貌保護(hù)及安全政策法規(guī)規(guī)定，不得擅自改建、裝修、拆分”等相關(guān)要求，以補(bǔ)充條款在購房合同中明確約定。

本地塊涉及全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位天壇、先農(nóng)壇的建設(shè)控制地帶及北京市文物保護(hù)單位金臺書院的規(guī)劃綠地，建筑高度符合相應(yīng)的管控要求。

此外，4號地塊院落布局應(yīng)與金臺書院相呼應(yīng)，避免正南正北向院落與金臺書院之間出現(xiàn)大量三角形空間。

關(guān)于城市設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)的要求，設(shè)計(jì)方案應(yīng)維護(hù)中軸線的對稱性和嚴(yán)整性，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)、與城市整體風(fēng)貌相融合；

在滿足建筑功能的同時，注重創(chuàng)造宜人的外部空間，注重建筑文化內(nèi)涵和品質(zhì)，提升建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量，強(qiáng)化首都風(fēng)范、古都風(fēng)韻、時代風(fēng)貌的城市特色；

建筑第五立面、材質(zhì)、色彩、裝飾構(gòu)件等應(yīng)統(tǒng)籌考慮視廊景觀和風(fēng)貌保護(hù)要求，做好傳統(tǒng)風(fēng)貌與現(xiàn)代風(fēng)貌的銜接，不得濫用傳統(tǒng)元素。

關(guān)于建設(shè)內(nèi)容。項(xiàng)目應(yīng)落實(shí)相關(guān)要求，以科創(chuàng)、金融、文化為主要方向，以總部為主要業(yè)態(tài)，推動產(chǎn)業(yè)融合下服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，培育新質(zhì)生產(chǎn)力。

地塊位于東城區(qū)天壇街道，二環(huán)內(nèi)，位置不用多說了，步行到天安門廣場半小時。

周邊有大大小小的老胡同，北邊是前門大街，南邊是天壇公園，皇城根兒的居住氛圍感。

交通也便捷，離7號線橋?yàn)痴竞?號線磁器口站都不遠(yuǎn)。

商業(yè)方面，步行可達(dá)國瑞購物中心、新世界百貨、合景魔方購物中心。

學(xué)區(qū)配套，隔壁是金臺書院小學(xué)，往東往西各有一個十一中校區(qū)。

此外還有北京醫(yī)院、同仁醫(yī)院、友誼醫(yī)院等醫(yī)療資源。

近五年來，二環(huán)內(nèi)唯一成交的涉宅地塊就是河北鑫界的金魚池地塊，住宅建筑面積僅1700㎡。

一年多了還沒出設(shè)計(jì)方案，這個體量對外銷售的可能性也不大。

本次擬供應(yīng)的祈年大街項(xiàng)目，在金魚池地塊往東500米左右。

也是住宅混合公建用地，占地2.27公頃，規(guī)劃地上建面2.5萬㎡，容積率僅1.1。

按此前發(fā)布的規(guī)劃，住宅建面約1.75萬㎡，怎么也能有百來套房子，夠得上一個小規(guī)模社區(qū)。

參考金魚池期房指導(dǎo)價，15.1萬/㎡。