抵債資產退貨，物企與關聯方變“戲發”
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樂居財經
徐酒眠
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2025-10-22 19:35
文/樂居財經 徐酒眠
以資抵債，又有物企向關聯方退貨了。
10月21日，德商產投服務（02270.HK）刊發公告，宣布其全資附屬公司成都德商與相關債務人及車位出售方訂立終止協議。
據此，成都德商同意將652個停車位退還至車位出售方，相關債務人則同意向成都德商支付總額2252萬元的款項。
這批車位資產的來處，可以追溯到2023年末，當時成都德商與關聯方訂立債務清償協議，涉及1512個車位，總代價5164萬元，按等額基準抵銷應收款。
2024年9月初，德商產投服務宣布將向相關債務人及車位出售方退還485個停車位，并由相關債務人支付總額為1546萬元的款項。當時市場對其這番“減重”之舉頗為贊賞，直言其“扳回一城”。
加上本次退還的停車位，當初抵債收入的1512個車位，德商產投服務已經退還了1137個了。
“關債務人以現金支付，一方面有助于擴充本公司現金流。另一方面有利于車位的快速去化，節約銷售成本。”
前后兩次退還車位，德商產投服務給出了同樣的理由，也表明將在“收到相關債務人支付的全部款項后，將該等652個停車位以現狀方式全部退還給車位出售方”。但值得注意的是，公告中并未披露還款退貨的具體日期。
近幾年，上市物企與關聯方的“以資抵債”協議一樁接一樁，車位、商鋪、辦公樓、商品房……流水一樣進入上市物企的賬面。
這的確好過應收賬款變成計提的壞賬，但也有一個不得不警惕的現實問題：對走輕資產路線的物企而言，這類資產拿到手，若能出售套現，是否賣得上價；若自用或自營，又何時能回本。
因此，對于物企與關聯方的“以資抵債”思路，市場一直喜憂參半。
尤其是大多數情況下，劃撥出來抵債的資產大多集中在低能級城市，流動性差、變現困難。比如德商產投服務，前后退還了近75%的抵債車位資產，可見其去化確實緩慢。
另一方面，重資產的流入還會增加存貨規模，從而可能加劇物企的流動性風險，增加財務負擔。
因此，退貨能換回真金白銀當然好，但物企與關聯地產之間的復雜關系，目前行業就已經有退貨收不到退款、還錄得虧損的案例。
比如遠洋服務與遠洋集團之間：
兩年前的7月份，遠洋服務以6.26個小目標收購遠洋集團相關資產，其中包括4961個停車位與168項商用物業，對應代價分別為4.74億元、1.52億元，交易以遠洋集團欠遠洋服務的應收賬款結算。
然而，今年7月中旬，遠洋服務公告稱，將向遠洋集團退回位于中國華東區域的2684個停車位，總建筑面積合計約為42,174平方米。
退還車位在此前的交易價約為3.23億元，按照最新協議將予以原數退回，但遠洋服務仍未能拿到真金白銀。公告顯示，3.23億元將由遠洋服務作為貸款人向遠洋集團借款人提供的長期貸款結算，遠洋集團為擔保人。
根據確認的有擔保貸款應收款的現值與交易車位資產賬面（2.46億元）之間的差額，減去交易成本后計算，遠洋服務初步估計將在此筆交易中確認約1.8億元的虧損。
而在最新劇集中，又因266個車位成功完成過戶，貸款金額隨之下調至3.124億元，但遠洋服務還是預計因此錄得1.74億元的虧損。
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