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文/北京進深 林振興

地產合伙生意，并不好做。

前有，金茂滿曜和保利朝觀天珺分家；后有，中建智地和越秀地產在璞樾項目上撕破臉。

11月10日，北京興鼎房地產（以下簡稱“中建智地”）向廣州越秀華城房地產（以下簡稱“越秀北京”）發了一封799字的函，內容關于要求立即停止惡意攻擊并移交北地塊營銷條線負責權。

中建智地不是口頭說說而已，它立馬行動了起來，停止北地塊所有審批、合同、用印及財務工作。

緊接著兩天后，北京興鼎房地產就將一封長達5頁的舉報信，上交給廣州市相關部門，措辭嚴厲，被舉報方則指向越秀地產北方區域總經理董毅及北京營銷負責人趙峰。

時間回溯至六個多月前，雙方還是如膠似漆。4月28日，中建智地 越秀地產 中國金茂 朝陽城發以126億底價摘得朝陽平房鄉黃杉木店、孫河組團。

中建智地是朝陽地界的老面孔，也是朝陽第一個打包地塊的受益者，打造了北京宸園神盤。它的成績非常亮眼，開盤169天，成交110億元。

相反，越秀則沒在朝陽拿過地。但因為海淀功德寺雙子，讓北方區域總經理董毅嘗到甜頭，他更加有勇氣帶領團隊跨區打仗。

董毅也很聰明，在沒有群眾基礎的條件下，選擇緊抱朝陽新晉一哥的大腿。

三個多月后，中建智地、金茂、越秀簽署合作協議。其中，中建智地負責南地塊（紫京宸園）營銷條線，越秀北京負責北地塊（璞樾）營銷條線。

甚至前段時間，雙方合體發了聯名海報，秀了一把恩愛。但，為何現在鬧掰了？

中建智地在去函中給出了答案：

自南地塊（璞樾）首開以來，越秀北京通過有預謀、有組織的低劣營銷行為持續進行惡意競爭，嚴重損害了項目整體和主要股東利益。

簡而言之，就是越秀北京通過調價，撬走了中建智地的客戶。

早前雙方商定，“璞樾均價比紫京宸園每平貴了兩三千”。目前，雙方成交均價僅相差1100元/㎡。

這導致紫京宸認購客戶流失131組，影響簽約金額超22億元。

身為京城地產新一哥，中建智地站了出來。

在他看來，“一方面，是為了項目股東利益和宸園品牌；另一方面，作為北京第一，我們有責任站出來，維護房地產市場穩健與健康，不讓劣幣驅逐良幣，而是應該用更好產品，更好的營銷方式，讓市場往上走。”

01

沒翻臉前，中建智地和越秀，明面上是兄弟齊心，要攜手一起重塑星河灣豪宅生活區價值。

為了避免打架，它們此前很有默契，采取了差異化的推盤戰術。

紫京宸園似乎有所保留，先賣位置相對較弱、臨東側高壓線的9棟樓；璞樾則掏出位置較好的西邊6棟樓，它們遠離高壓線和幼兒園。

翻臉后，徹底揭開了開發商合作脆弱的遮羞布。

在開盤前，雙方就火藥味十足。

紫京宸園發布會當天，璞樾給媒體發戶型圖；前者開放售樓處，后者給媒體和客戶發效果圖；等到紫京宸園開盤，璞樾又給客戶發價格差。

在中建智地看來，越秀北京的上述舉動，“不是一個正規軍或者一個有善意的合作伙伴，該有的行為”。

開盤后，雙方你追我趕，貼身肉搏，不斷上演著逆轉與反超的跌宕劇情。

截至11月14日，璞樾供應410套，網簽130套，成交均價9.96萬元/平米，總金額21.61億元；

中建智地紫京宸園供應813套，網簽120套，均價9.85萬元/平米，總金額19.74億元。

尤其在小戶型上，璞樾完勝紫京宸園。

看到璞樾這張的成績單，越秀北方區域總經理董毅或許很是欣慰，不枉他本人親自上陣到售樓處帶客戶看房。

另一邊，中建智地開始反思自己的不足，“明明每天到訪數據都不錯，為何轉化不佳？”

它開始做出調整，例如，梳理了紫京宸園的創新理念，以及宸園品牌，加強銷售團隊人員培訓，溝通分銷，提振信心等等。

調整后的十一月初，紫京宸園到訪轉化率得到了改善。但隨后，又陷入了之前的尷尬局面。

跟多位客戶溝通后，讓中建智地發現越秀北京在背地里搞了一些動作，“一位客戶對于我們項目所有的產品都非常認可，但是由于北地塊的攻擊之后，客戶兩邊都不買了，放棄了購買的意愿。”“還有客戶因為璞樾價格折扣的釋放，然后買了隔壁。”

02

面對對方的背地調價，中建智地有兩條出路，一是，忍氣吞聲，打價格戰；二是，開始反擊，收回操盤權。

第一條路，不僅會損害股東利益和宸園品牌，還將折損朝青這個優質板塊，甚至會導致周圍新房和二手房價格的一蹶不振。

這個局面，是中建智地最不愿意看到的。

最終，中建智地選擇率后者，鼓起勇氣，列舉了越秀北京的三條罪狀：

一、北地塊首開不合理定價：

無視北地塊整盤定價邏輯，降低優勢房源定價，拉低板塊整體價格。具體表現為:

①未推售劣勢樓棟均價高于已開盤推售優勢樓棟均價，樓棟價差設定極不合理:

②同戶型優劣勢樓棟實際價差大幅壓縮:

③邊戶與中戶價差設置拉大:

④拉低優質樓層價格，調高劣質樓層價格:

不合理定價導致南北地塊房源定價邏輯完全失衡，價格體系統一性被打亂。具體表現為：

①南北地塊同素質樓棟對比，北地塊價格低很多:

②南北地塊不同素質樓棟對比出現價格倒掛:

③樓王戶型樓層價差邏輯矛盾，北地塊高區優勢房源價格低于南地塊、北地塊低區劣勢房源價格高于南地塊:

二、續銷期間持續惡意攻擊：

續銷期間有組織、有針對性地惡意攻擊南地塊，導致南地塊已購客戶流失到板塊外競品。

經初步評估，影響南地塊簽約金額222503萬元，造成貨值損失已達36508萬。

三、惡意競爭導致客戶流失：

北地塊有組織、有針對性的惡意攻擊，引起南地塊置業顧問的被迫自發還擊，最終導致客戶兩邊都不選，流失到板塊外競品。

鷸蚌相爭，漁人得利。這件事反而間接給了中海萬吉玖序帶來了一點利好。

03

只有永遠的利益，沒有永遠的朋友。尤其是合伙生意，各股東利益眾口難調。

黃衫木店“雙子星”中，中建智地都是大股東。

紫京宸園的項目公司為北京興昶房地產，它由北京興鼎房地產（中建智地和朝陽城開分別持股97%和3%）、中國金茂旗下北京方興亦城置業、越秀地產旗下廣州越秀華城房地產，分別持股50.1%、32.9%、17%。

璞樾的項目公司為北京茂越置業，由北京興鼎房地產、北京方興亦城置業、廣州越秀華城房地產，分別持股49.9%、33.1%、17%。

不同于紫京宸園由中建智地負責產品兼營銷，璞樾在執行層面更加復雜，它由金茂負責產品設計，越秀來做營銷和物業。

合伙的生意并不好干，金茂在朝陽深有體會。

9月17日，中國金茂發出一則股權交易公告。提煉出來就是：金茂增持金茂滿曜股權至70%，減持保利朝觀天珺股權至30%。

此前，這兩個樓盤，金茂和保利各持股50%。

為何要分家？在公告中，金茂給出了答案：有利于促進各自操盤項目開發工作順利進行。

但此次中建智地和越秀北京的“分手”，就沒那么和平。它要求：

其一、越秀方立刻停止對南地塊的攻擊，并于2025年11月15日之前主動消除已發布的所有線上(包括小紅書及其他媒體)及線下的攻擊言論；

其二、最遲于11月15日之前，越秀方與中建智地及金茂簽訂投資合作協議的補充協議，明確將北地塊營銷工作交由中建智地負責，并于11月17日中午12時之前完成交接。

截至發稿前，越秀北京還未有公開回復，但中建智地方已做好了硬杠到底，甚至上訴的準備。