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《星島》見習(xí)記者?鐘凱?深圳報道

一場圍繞北京126億元“地王”項目的內(nèi)部舉報風(fēng)暴，在席卷市場4天后驟然平息。

11月16日晚間，中建智地與越秀地產(chǎn)、金茂等聯(lián)合發(fā)布聲明，稱已就北京朝陽區(qū)黃杉木店地塊的營銷糾紛達成共識。

事件的起因就是一封落款“11月12日”，并在業(yè)內(nèi)廣泛流傳的“舉報信”。該信件由中建智地旗下北京興鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“北京興鼎”）發(fā)至廣州市國資委，直指合作方廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“廣州越秀華城”）存在“有預(yù)謀、有組織的低劣營銷行為”，致其簽約金額受影響逾22億元、貨值損失3.65億元。

這起合作項目股東間的“內(nèi)訌”傳聞，不僅引發(fā)外界高度關(guān)注，更折射出下行市場中“價格聯(lián)盟”的脆弱本質(zhì)。

合作拿“地王”，分治開發(fā)埋隱患

今年4月28日，中建一局旗下中建智地聯(lián)合中國金茂、越秀地產(chǎn)、朝陽城開公司，以總價126億元、樓面價5.45萬元/平方米競得北京朝陽區(qū)黃杉木店及孫河組團地塊，刷新了近兩年朝陽宅地的總價紀錄。項目總用地14.38萬平方米，總計容建筑面積28.27萬平方米。中建方面當(dāng)時表示，項目建成后將助力朝陽區(qū)打造“兩軸、兩帶、三區(qū)”格局。

至7月底，合作各方約定將項目分為南、北地塊開發(fā)建設(shè)。其中，南地塊由北京興鼎（中建智地持股97%、朝陽城開持股3%）操盤，北地塊則由越秀集團旗下廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司的全資子公司廣州越秀華城操盤。

《星島》查詢獲悉，南地塊此后被開發(fā)成中建智地第三座宸園，對外推廣名為“紫京宸園”，于10月12日首開收金56.5億元；北地塊開發(fā)成越秀地產(chǎn)、金茂各自旗下高端產(chǎn)品系的融合之作，對外推廣名為“璞樾”，10月17日首開收金45.65億元。

然而，兩個項目在銷售過程中矛盾逐步激化。網(wǎng)傳中建智地發(fā)出舉報信，指責(zé)越秀方面存在“惡意競爭”。

舉報信稱，合作各方曾于2025年10月10日明確約定兩個地塊需遵循統(tǒng)一定價標(biāo)準(zhǔn)，但越秀方未遵守。比如，璞樾項目（北地塊）已開盤推售部分優(yōu)勢樓棟均價在9.71萬-9.85萬元/平方米，未推售的部分劣質(zhì)樓棟均價卻定為9.82萬元/平方米，優(yōu)劣勢樓棟之間價差設(shè)定不合理。同時，同素質(zhì)樓棟的單價較紫京宸園（南地塊）低600-7000元不等。

▲網(wǎng)傳中建智地舉報信內(nèi)容

此外，舉報信還指責(zé)越秀方組織人員“有針對性地攻擊紫京宸園”，導(dǎo)致其已購客戶退房且流失到板塊外競品，嚴重損害全體股東利益。經(jīng)初步評估，此事件影響紫京宸園簽約金額22.25億元，造成貨值損失已達3.65億元。

戰(zhàn)略存分歧，最終閃電和解

在矛盾公開的背后，是北京房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷。國家統(tǒng)計局于11月14日發(fā)布的70城房價指數(shù)顯示，今年10月，北京二手房價格環(huán)比下跌1.1%，連續(xù)第七個月下行。市場整體承壓，也促使開發(fā)商采取不同策略應(yīng)對，進而激化了合作分歧。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向《星島》指出，中建智地更傾向于與越秀、金茂等注重產(chǎn)品品質(zhì)提升的開發(fā)商合作，共同開發(fā)區(qū)域級別項目，這不僅能提升區(qū)域價值，更能通過優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品帶動市場需求。她表示，紫京宸園在北京市場上無論是產(chǎn)品品質(zhì)、銷售速度還是成交價格，都已成為行業(yè)標(biāo)桿。

從中指研究院發(fā)布的2025年1-10月北京房企銷售數(shù)據(jù)來看，上述三家企業(yè)均位居前列，其中越秀地產(chǎn)以254.9億元位列第二；中建智地以208.1億元排名第四；中國金茂則以150.1億元位居第六。

而另一位不具名的市場分析人士認為，中建智地的核心思路是用高端產(chǎn)品激活市場并保障利潤。但在璞樾項目中，由于越秀掌握營銷主導(dǎo)權(quán)，首推樓棟位置較優(yōu)，可能導(dǎo)致后續(xù)劣勢樓棟難以維持價格水平，進而影響板塊整體價值預(yù)期。

“雙方的分歧在于，是通過產(chǎn)品品質(zhì)拉升區(qū)域價值，還是通過降價促銷來加快去化。”上述分析人士總結(jié)道。

而轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在11月16日，北京興鼎、北京方興亦城置業(yè)有限公司（金茂旗下公司）、廣州越秀華城聯(lián)合宣布，各股東方已達成共識，將秉持“專業(yè)、陽光、公開、透明”的原則推進項目開發(fā)經(jīng)營工作。

至此，這場風(fēng)波也暫時告一段落。

▲三方聯(lián)合聲明截圖

越秀地產(chǎn)對《星島》回應(yīng)稱，一切以聯(lián)合聲明為準(zhǔn)。亦有接近合作方的人士證實，后續(xù)紫京宸園、璞樾兩個項目的營銷條線將互派人員、加強聯(lián)合，實行聯(lián)合操盤。

聯(lián)合操盤意味著璞樾項目不再具備自主定價與靈活調(diào)整折扣的權(quán)限，從而紫京宸園的價格體系得以維穩(wěn)。但另一方面，璞樾前期低價推售優(yōu)勢樓棟已成事實，在當(dāng)前價格敏感的市場中，可能會對后續(xù)統(tǒng)一價格策略帶來壓力。紫京宸園聲稱的3.65億元貨值損失能否有效挽回，有待觀察。

郭毅指出，盡管聯(lián)合操盤的合作模式可能在一定程度上影響營銷效率，但可以確保各方在營銷決策上達成共識，避免后續(xù)出現(xiàn)更多分歧。