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文/樂居財經 靳文雨

“立足當下政策端與市場端積極的烘托，物業管理行業在宏觀經濟弱復蘇下，依然具有極強的確定性和可見性，物業服務行業長期向好的發展態勢沒有改變。”

8月31日，在世茂服務（00873.HK）舉辦的2023年中期業績會上，公司管理層做了如是表態。

今年上半年，世茂服務仍然延續過去一年的布局，在穩住物業基本盤的同時抓住機會積極外拓第三方業務，不斷增強自身獨立性。同時，在深耕中心城市同時，世茂服務也持續深化城市服務業務，并聚焦特色細分服務業態，在增值服務、城市服務等賽道也有新的突破。

從經營業績來看，上半年世茂服務實現營業收入40.98億元，毛利潤8.63億元；對應利潤2.04億元，同比增長9.7%，歸母凈利潤1.55億元，較2022年同期上升11%，核心歸母凈利潤率7.7%，各項利潤指標大幅回升。

規模方面，合約面積增至3.46億平方米，來自第三方面積占比達77.6%，為歷史新高。合約建筑面積的持續增長，為世茂服務的各項業務發展提供了穩固基礎，不僅能夠直接貢獻物業管理服務收入，還能為增值服務提供客戶群，創造業務機會。

世茂服務在業績公告中表示，“回歸經營本質”將作為世茂服務經營管理的核心模塊，“兌現股東價值”將作為世茂服務業務選擇的重要標準。

2021年以來，世茂服務全面構建用戶響應型組織，至今為止，世茂服務客戶滿意度連續3年保持85%以上，客戶的認可也為公司帶來了高續約率、高收繳率以及高物業費水平。

第三方合約面積增至近八成

房地產行業的持續動蕩下行，對物業服務行業的影響仍在延續。擺脫地產母公司的依賴、尋求企業獨立性，也越來越成為當下物企發展的“高頻詞”。

今年以來，不論規模拓展還是業務發展方面，世茂服務都在借助市場力量和第三方資源，形成獨立的良性運營模式，其業務的獨立性持續提升。

截至2023年6月30日，世茂服務實現營業收入40.98億元，其中來自關聯方的收入占比持續降低至5.3%，創歷史新低。這源于其持續增長的第三方拓展面積占比。

報告期內，世茂服務第三方外拓新增合約面積2635萬平方米，新增年飽和收入7.27億元，同比增長20.6%。第三方項目外拓中標率提升至36%，第三方市場拓展能力持續提升。

截至今年6月30日，世茂服務合約面積增至3.46億平方米，來自第三方的合約面積占比高達77.6%，獨立發展能力凸顯。

同期，其在管建筑面積為2.61億平方米，較2022年同期的2.56億平方米增長來1.9%。在管項目達到1366個，覆蓋了全國28個省、直轄市和自治區、以及114個城市。

據樂居財經《物業K線》了解，今年上半年，世茂服務第三方外拓成功中標中國移動福建公司全省物業服務采購項目，這也使其實現了物業管理業務首個破億合同的突破。此外，其亦中標了數十個超千萬級項目，如鄭州赫優仕廣場寫字樓項目、蘭州大青山農副產品物流中心等。

項目快速拓展背后，得益于世茂服務采取的“中心城市深耕”策略。早在2021年，世茂服務就在業內率先提出并執行集中化戰略策略，重點瞄準經濟發達、具有消費人群和潛力的城市，成立中心城市公司，提升其業務規模和項目濃密度。

今年上半年，世茂服務高潛力的住宅及學校項目的合約面積占比達47.2%，而位于一線二線及新一線高能級城市的項目合約面積占比達68.3%。通過聚焦高潛力業態及項目和高能級的城市，世茂服務也撬動更高的單位面積收益。

報告期內，其第三方外拓物業費均值提高15%，至2.3元/平方米/月；外拓新增年飽和收入7.27億元，單方合約面積產生的飽和收入較去年同期提升39.9%。

與此同時，世茂服務持續控制非業主增值服務業務的收入占比，其收入占比由2018年的29.0%下降至2023年中期的3.0%，與地產的關聯度持續降低。

手握68億元合同金額

不斷增長的管理規模擴大了世茂服務的業務范圍，也進一步彰顯了其持續的增長潛力和卓越的市場化競爭能力。

作為世茂服務最重要的壓艙石業務，物業管理服務的收入多年來一直保持增長，六年來其復合增長率高達47.0%。今年上半年，該業務實現收入26.13億元，同比增長11.5%。

基礎業務的穩健發展，也為其他多元化業務的生長提供了土壤。世茂服務垂直于各業態的細分業務，比如增值服務、城市服務等關鍵賽道，均實現了不同程度的突破，為集團整體的高質量發展提供了最重要基礎和保障。

今年上半年，世茂服務的社區增值服務業務收入7.09億元，占總收入17.3%，占總毛利潤額23.9%。其中養老服務業務收入占比持續增至7194萬元，同比大幅增長45.3%。

據樂居財經《物業K線》了解，早在2021年8月,世茂服務便與長期照護專業養老品牌椿熙堂達成戰略合作，共同發展養老服務業務。截至今年上半年，世茂服務的養老服務業務已覆蓋全國17個城市，運營超過50個服務站點，在嘉興、常州等城市具有領先優勢。

除此之外，世茂服務另一取得亮眼成績的是城市服務，截至今年6月30日，該業務的收入為6.55億元，占總收入的16%，較去年同期的15.8%有所提升，毛利率較2022年全年提升約1個百分點，是該集團第三大收入和利潤的來源。

今年上半年，世茂服務拓展了多個城市服務大標的項目，勢頭強勁。其中，不僅拓展了咸陽秦都區環衛一體化項目等兩個合同金額超億元的項目，還簽署了甘肅省慶陽市鎮原縣城區環衛一體化特許經營項目、徐州市泉山區王陵街道辦事處環衛市場化保潔項目等多個超千萬級的項目，構建起了全國范圍的自主拓展能力。

截至目前，世茂服務的城市服務業務版圖已覆蓋全國54個城市，重點布局長三角及大灣區發達地區，服務項目超過130個，在手總合同金額超過68億元。