開發商賣不出去的車位，被京城佳業接盤了
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樂居財經
徐酒眠
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2024-09-29 19:12
文/樂居財經 徐酒眠
國資物企也被以資抵債了。
9月25日，京城佳業（02210.HK）刊發了一則關聯交易公告，宣布受讓車位使用權抵銷未償應收款項。
具體來看，北京城承物業管理有限公司（簡稱“城承物業”）與北京新城金郡房地產開發有限公司（簡稱“新城金郡”）簽訂了一份抵銷協議。
據此，新城金郡將向城承物業轉讓38個目標車位使用權，以抵銷部分未償應收款項總計758.10萬元。
資料介紹，城承物業為京城佳業全資子公司；新城金郡是一家合資公司，穿透股權由新城控股集團間接持股51%，余下49%股權則由城建發展（600266.SH）直接持有，后者是京城佳業的控股股東之一。
此番以資抵債的38個目標車位，總建筑面積1591.51平方米，位于北京順義國譽府項目，由城建發展與新城金郡開發，城承物業提供物業管理服務。
公告披露，截至2023年12月31日，新城金郡尚有1.09億元物業服務費用尚未向城承物業支付，余下336.3萬元將在車位抵銷部分結算完成后的15天內，以現金支付。
截至2024年7月31日，目標車位的賬面值約809.35萬元；獨立專業估值師評估同期的市場價值約為761.14萬元。
抵銷協議項下，交易完成后城承物業對目標車位享有占有、使用、收益及其他合法經營管理的權利。即出租或出售，收益皆歸于城承物業。
從賬面和市場估值來看，京城佳業似乎賺到了。不過后續究竟如何變現、能變現多少，都還是個未知數。公告顯示，目標車位過往并無租金收入產生。
地產行業萎靡，物業公司傳統的好客戶——開發商們變得捉襟見肘，對物企賬單的優先支付度降低。延遲付款導致物業公司應收賬款激增，在最近幾期業績“答卷”中，諸多上市物企飽償了一輪或多輪的大規模計提之殤。
在此背景下，物管圈“以資抵債”潮起。
據樂居財經《物業K線》統計，僅在2023年就至少有10家物企與關聯方簽訂了14份資產與應收款的抵銷協議，涉及金額超過25億元。今年以來又添了宋都服務、朗詩綠色生活等。
復盤長長的名單，均為民營物企。京城佳業與新城金郡的這份抵銷協議，打破了這個局面。
事實上，京城佳業的應收款，尤其是關聯應收款占比擴大問題，很久之前就引發過投資者擔憂。
“翻開財務報表，賺到的是一大堆應收賬款。”樂居財經《物業K線》過往引用過的這句話，就是來自投資平臺上京城佳業的主頁。
中報顯示，今年上半年，京城佳業實現總收入8.9億元，同比增0.17%；期內溢利約4697.3萬元，同比下降約23.7%。對此，京城佳業解釋稱，“主要是由于報告期應收賬款回款不及預期，導致預期信用損失增加。”
截至2024年6月30日，京城佳業關聯應收賬款2.81億元，較去年同期的2.23億元同比增長26.01%，遠高于營收增速。這個問題在去年中期財報也有所體現，其2023年中期營收同比增幅33.4%，而關聯應收款同比增幅48.2%。
同期，第三方應收款約為6.47億元，較2023年同期的6.37億元增長1.56%；而上一年同期，第三方應收款的同比增速約為47.6%。
今年上半年，京城佳業應收款撥備1.71億元，較上一年同期的1.04億元增長64.42%。
不難看出，關聯方應收款拖欠明顯。
而本期業績中，京城佳業應收賬款和其它應收賬款預期信貸虧損約為3.45億元，計提減值同比增速69.12%。
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