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文/樂居財經 徐酒眠

財報季交卷敲響，港股物企靜悄悄，可能都還在抓緊時間查漏補缺。

2月28日，國資物企京城佳業（02210.HK）發布了2024年度盈利預警：預計溢利同比最多減少3成，這一期大考并不理想。

預警公告之后，京城佳業連續兩天收跌2.13%、3.00%，截至3月4日收盤，報3.56港元/股，市盈率(TTM)約4.72倍，總市值約5.22億港元。

具體來看，根據2024年度未經審核綜合管理賬目的初步評估及其他現有資料，京城佳業預計其2024年度錄得溢利介乎8100萬元至8680萬元，較2023年同期的1.16億元減少25%至30%。

“這股權激勵是不打算要了嗎”，有投資者銳評京城佳業這份盈利預警。

應收款之殤

預計溢利倒車，京城佳業給出了兩點解釋：

第一，為獲取市場份額，本集團在物業管理項目的前期及品質維護投入加大;

第二，根據《國際財務報告會計準則》及本集團的會計政策，本集團對未收回的應收賬款計提了相應的減值準備。

在去年中期業績中，京城佳業幾項核心業績數據表現就已見端倪。2024上半年，其實現總收入約8.90億元，同比微增約0.17%；而期內溢利同比減少23.7%至0.47億元。彼時，其也解釋稱，主要是由于應收賬款回款不及預期，導致預期信用損失增加。

去年上半年，京城佳業應收賬款及其他應收款項的預期信貸虧損約為3454.9萬元，較2023年同期增長69.77%。

每一筆“爛賬”的應收款，都是對京城佳業利潤的壓力。

截至2024年6月30日，京城佳業應收款總額約為9.28億元，較2023年末增長約8.47%；當期撥備約1.71億元，較2023年末增長25.28%。其中，來自關聯方的應收賬款約為2.81億元，較2023年末增長了約7%，占京城佳業同期營收規模的31.6%。

值得一提的是，京城佳業也被關聯方一直以資抵債了。

去年9月25日，北京城承物業管理有限公司（簡稱“城承物業”）與北京新城金郡房地產開發有限公司（簡稱“新城金郡”）簽訂了一份抵銷協議。據此，新城金郡將向城承物業轉讓38個目標車位使用權，以抵銷部分未償應收款項總計758.10萬元。

城承物業是京城佳業全資子公司，而新城金郡是一家合資公司，穿透股權由新城控股集團間接持股51%，余下49%股權則由城建發展（600266.SH）直接持有，后者是京城佳業的控股股東之一。

據公告披露，截至2023年12月31日，新城金郡尚有1.09億元物業服務費用尚未向城承物業支付，車位抵銷部分結算后余下336.3萬元，將以現金支付。

此番以資抵債的38個目標車位，總建筑面積1591.51平方米，位于北京順義國譽府項目，由城建發展與新城金郡開發，城承物業提供物業管理服務。

雖然于2024年7月31日，上述目標車位的賬面值約809.35萬元，看似京城佳業在交易中淺賺了近60萬元，不過比起真金白銀流入賬上，物企接收不動產項目抵銷應收款也可能成為負擔。

后續究竟如何變現、能變現多少，都是未知數。京城佳業接收的38個目標車位，過往并無租金收入產生。

股權激勵變數?

早在2023年7月26日，京城佳業就發布了上市后的首份股權激勵，建議采納股票增值權激勵計劃及相關授予方案。

根據公告，其激勵對象為公司執行董事、高級管理人員、管理和技術骨干員工，涉及33人、總合計422萬股的股票增值權，所對應的H股股票數量約占公司已發行股本總額約2.88%。按照當時的股價計算，這422萬股的市值約為1198.48萬元。

北京國資委及京城佳業股東大會很快就批準了這份方案。2023年12月19日，其實施首次授予股票增值權：董事會向共計27名激勵對象，授予了總數為342萬股的股票增值權。

具體來看，執行董事、總經理、黨委副書記楊軍，擬獲授的股票增值權的份額最大，為20萬份；其次是兩位執行董事兼副總經理羅周、姚昕，二人擬獲授的股票增值權的份額分別為17萬份；其他7名高價管理員、17名核心骨干分別獲授98萬份、190萬份。

首次授予后，股權激勵計劃方案下尚有作為預留授予80萬股增值權未進行授予。2024年12月16日，京城佳業董事會向4名核心骨干授予40萬股股票增值權。

若授予名單無重疊，目前京城佳業已向31名高管及核心骨干授予382萬股股票增值權。

而按照考核要求，2024-2026年，激勵對象需保證歸母扣非后凈資產收益率分別不低于15%、16%、17%；營業收入同比增長率均不低于25%；歸母扣非后凈利潤同比增長率均不低于26%，且這三項還不低于對標企業75分位。

另外，2024-2026年公司物業增值服務收入分別不低于7億元、8.5億元、10.2億元，綜合收繳率分別不低于93%、94%、94%。

若激勵對象前一年度績效考核分值為80分及以上，則其行權比例為100%；分值為70分至79分之間，則其行權比例為80%。分值再低，則當期行權額度取消，增值權由公司注銷。

為激勵管理層和骨干鉚足勁大干一場，行權條件擬得可謂嚴苛。

事實上，京城佳業也在尋找新的業績增長點。

其去年6月宣布，大股東北京城建集團已新成立北京高校后勤服務有限公司，以接收多家目標高校后勤公司的部分股權，并委托京城佳業管理。

當時涉及13家高校、共14家目標公司的各75%股權已明確納入到無償劃轉的范圍，且后續可能還有其他目標公司的部分股權也將納入無償劃轉的范圍。

殺進高校后勤服務市場外，去年12月16日，京城佳業還宣布更改募資用途：砍掉4778萬并購金為發展增值服務、數智升級，以及營運資金分別“充值”2276萬港元、985萬港元，以及1517萬港元。重新分配資金，京城佳業透露了一個重要業務布局：工地餐飲。

不過發力高校后勤、增值服務等，何時能迎來收割期？京城佳業管理層和骨干們2025年和2026年的股權激勵能否落袋為安？