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文/樂居財經(jīng)  徐酒眠

進入八月，上市公司半年報拉開大幕。

聚光燈打到物業(yè)板塊，8月1日，萬物云（02602.HK）、眾安智慧生活（02271.HK）兩家物企公告了董事會召開日期，分別在8月18日、8月22日。

值得關注的是，京城佳業(yè)(02210.HK)發(fā)布了業(yè)績預告：

根據(jù)截至2025年6月30日止六個月集團未經(jīng)審核綜合管理賬目的初步評估及其他現(xiàn)有資料，其預期截至2025年6月30日止六個月，錄得集團除稅前盈利介乎3110萬元至3730萬元，較2024年同期約6220萬元減少40%至50%。

凈利潤大幅預減，資本市場反應強烈。公告之后的首個交易日，京城佳業(yè)股價低開低走，8月4日收跌13.04%，報3.00港元/股，市盈率(TTM)約5.19倍，總市值約4.40億港元。

對于業(yè)績變動，京城佳業(yè)在公告中給出了兩點解釋：

一是為獲取市場份額，集團在物業(yè)管理項目的前期及質量維護投入加大；

二是受當前市場需求變化及行業(yè)周期性調整影響，箱式房租賃單價呈現(xiàn)顯著下降趨勢，根據(jù)國際會計準則理事會頒布的國際財務報告準則會計準則相關規(guī)定，集團就集團持有的該等箱式房設備確認減值虧損。

針對第一點，年初發(fā)布2024年業(yè)績預告之時，京城佳業(yè)就說過同樣的話。

數(shù)據(jù)顯示，過去的2024年，得益于管理規(guī)模增長，京城佳業(yè)實現(xiàn)總收入19.84億元，同比增長8.4%。然而毛利率、凈利潤等核心盈利指標卻均出現(xiàn)下滑，其中歸屬母公司凈利潤同比降幅達29.8%，連續(xù)三年呈現(xiàn)“斷崖式”下跌。

截至2024年末，京城佳業(yè)來自第三方的在管面積首次超越關聯(lián)方貢獻面積。

過去的2024年，實現(xiàn)新簽面積約740萬平方米，同比增長約35.2%；新簽合同額約為6.96億元，同比增長約22.2%。新增全委物業(yè)項目52個，其中來自第三方項目49個，占比約94.2%。

報告期末，其在管項目面積約為4590萬平方米，其中來自關聯(lián)方北京城建集團及其合營企業(yè)或聯(lián)營公司項目的在管面積，同比增長3.9%至2250萬平方米，占比約49.02%；來自第三方在管項目面積，同比增長18.7%至2340萬平方米，占比約50.98%。

關于箱式房租賃，這是京城佳業(yè)非業(yè)主增值服務中的業(yè)務線之一，該業(yè)務收入在2024年已經(jīng)有較大變動。

截至2024年末，其來自施工物業(yè)化及箱式房租賃服務的收入約1933.8萬元，同比減少約46.0%。

京城佳業(yè)當時解釋，主要由于重點項目陸續(xù)完結，施工項目減少，以及箱式房市場租金下跌等原因。

值得注意的是，這其實是京城佳業(yè)全面嵌入北京城建集團產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，跟蹤其投資、建設、運營的大中型施工項目開展的業(yè)務之一。

“面對挑戰(zhàn)，本集團聚焦服務創(chuàng)新，為建筑單位打造‘一站式’拎包入住解決方案。”京城佳業(yè)有意通過舉辦施工現(xiàn)場標準物業(yè)化服務推介會強化市場滲透，增強外部市場業(yè)務拓展，2024年新承攬海淀區(qū)回遷安置房等五個重點項目。

但進入2025年，該業(yè)務似乎仍然乏力。

截至2024年末，京城佳業(yè)的物業(yè)、廠房及設備以及使用權資產(chǎn)約為2億元，因業(yè)務運營采購辦公設備及箱式房、租賃物折舊，較前一年同期減少約910萬元。