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文/樂居財經 嚴明會

上海城投在滬的舊改版圖再次擴大。

10月15日，上海市黃浦區老城廂福佑南地塊確定了上海城投置地（集團）有限公司（以下簡稱“上海城投置地”）為實施主體。

該地塊北側緊鄰上海豫園，起拍底價約為69.81億元。盡管最終拿地價格尚未公布，但按照此次遴選評分標準，上海城投置地綜合得分88.6分，其中價格標得分17分，17分對應的是大于等于底價（69.8億元） 1億元（含），小于底價（69.8億元） 2億元。也就是說，福佑南地塊成交總價為70.81億元（含）至71.81億元。

上海城投置地為上海城投控股股份有限公司（簡稱“城投控股”，600649.SH）的全資子公司，后者隸屬于上海市屬國企上海城投（集團）有限公司（簡稱“上海城投”），上海城投對城投控股的持股比例為46.46%。

背靠上海城投，城投控股在城市更新方面有獨到的優勢。

不久前，上海城投置地公告擬分別與閔行區浦江鎮政府和華漕鎮政府簽訂改造項目合作協議，投資建設杜行老街“城中村”改造項目和諸翟“城中村”改造項目，投資總金額分別約為65.17億元和118.39億元。總投資規模達183.56億元。

如此大規模的投入，讓大多數民企望而卻步。而作為上海國資的城投控股當仁不讓。

從業績來看，今年上半年，城投控股實現營業收入6.53億元，同比下降31.32%；歸母凈利潤虧損1.02億元，同比減少135.78%；扣非凈利潤虧損7810.39萬元，同比減少130.77%。

這是其近十年來的首次虧損。實際上，從2022年開始，城投控股的營收和利潤就持續下滑。

2022年至2023年，城投控股分別實現營收入84.68億元、25.59億元，同比分別下滑7.88%、69.78%；對應的凈利潤分別為7.83億元、3.48億元，同比分別下滑12.7%、55.61%；歸母凈利潤分別為7.83億元、4.15億元，同比分別下滑14.15%。46.91%。

上海城投置地是城投控股旗下重要的子公司之一，期末歸屬于母公司的凈資產為78.1億元，歸屬于母公司的凈利潤為-6128萬元，報告期內對上市公司貢獻的凈利潤為-4406萬元。

業績虧損后，城投控股遭到了二股東的減持。9月底，弘毅（上海）股權投資基金中心（有限合伙）計劃自公告披露之日起15個交易日后的3個月內，通過集中競價交易、大宗交易等方式，減持其持有的公司股份不超過50591512股，減持比例不超過公司股份總數的2%。減持價格根據市場價格確定。

不可忽視的是，在2021-2023 年間，投資收益為城投控股貢獻了可觀的利潤。期內分別確認投資收益16.02億元、20.96億元和5.24億元，主要是來源于股權轉讓、減持金融資產及金融資產持有期間產生的投資收益。

2024年上半年，城投控股的投資收益降低至1.23億元，這在一定程度上也影響了城投控股最后的利潤表現。

另外，受債務快速擴張等因素影響，城投控股近三年的期間費用偏高，2021-2023年分別為7.45億元、7.19億元和10.47億元，其中的財務費用分別為4.62億元、4.26億元和6.27億元。2024年中期為3.38億元，超過2023年一半的水平。期間費用率分別為8.1%、8.49%、40.92%。

報告期初和報告期末，城投控股合并報表范圍內有息債務余額分別為413.66億元和405.34億元，報告期內有息債務余額同比變動-2.01%。其中，6個月以內到期的共有10.37億元。期末現金及現金等級物為87.71億元，相比于期初的64.65億元增加35.7%。

截至期末，城投控股的短期借款為9.51億元，期初為14.52億元。減少的主要原因是歸還借款。從分類來看，委托借款的金額為6.48億元。其中，城投控股的銀行委托貸款為6.01億元，其中應計利息72.5萬元。系由上海城投通過上海城投財務有限公司借給城投控股的委托借款，年利率為4.35%。

委托借款一般是委托人以自有資金，委托銀行向特定借款人出借借款的一種借貸方式。

長期借款期末余額為231.17億元，期初為255.09億元。其中，委托借款金額為17.45億元。這里面，有上海城投通過中國建設銀行借給上海城投置地的3億元；有上海市市政規劃設計研究院通過上海城投集團財務有限公司借給城投控股的2.5億元；有上海城投環保金融服務有限公司通過中國建設銀行借給城投控股的1.55億元……期內，城投控股的委托借款利息支出為9442.04萬元，去年同期的發生額為9750.45萬元。

除借款外，城投控股還發行多期債券，包括中期票據、公司債券、資產支持專項計劃、債權投資計劃等，2023年末債券余額合計113.95億元，2024年上半年的余額為114.46億元。

今年4月，城投控股發布2024年度第一期中期票據“24滬城控MTN001”，發行金額26億元，期限5年，利率2.68%。

另外，城投控股也從上海城投拆入資金，2024年上半年分兩筆拆入了6億資金，利率4.35%。而上一次拆入還是在4年前。

據城投控股在10月16日發布的今年第三季度主要房產項目經營數據簡報。其在期內主要在售項目包括露香園二期、虹盛里、水尚華庭、青溪雲邸等，實現簽約銷售面積約8414平方米，同比減少64.23%；實現簽約銷售金額約13.56億元，同比減少40.31%。

城投控股母公司上海城投在今年上半年實現營業收入145.71億元，凈利潤4.53億元，其中歸母凈利潤3.36億元。

從過往來看，上海城投的整體業績是下滑的，2021-2023年其實現營業收入382.39億元、379.88億元、348.58億元，對應的歸母凈利潤分別為25.23億元、16.01億元、14.41億元。